Riporto l'articolo che segue in merito a una delle tante novità che ha fatto registrare la recente riforma in tema di condominio. La questione in apparenza semplice si complica non di poco quando dalle parole si cerca di passare ai fatti. L'aspetto fondamentale è che deve essere presente nel regolamento condominiale una specifica previsione e modificare un regolamento di tipo contrattuale può non essere semplice. Un'altra questione invece è rappresentata dalla prova dell'ifrazione. Una foto di una macchina fuori posto può essere sufficiente, ma come fare ad esempio per i rumori molesti? Ci vogliono i testimoni e qui la vicenda si potrebbe complicare e non di poco. Le prove comunque addotte potrebbero essere contestate, ma nella legge non si trovano tracce di procedimenti ad hoc: non rimarrebbe che il giudice, ma con quali costi?
Dal Sole24Ore. Di Augusto Cirla:
Tempi duri per chi
viola il regolamento di condominio perché adesso le sanzioni sono molto
più elevate. La riforma ha finalmente aggiornato l'importo di 0,05 euro
(le vecchie 100 lire) che la precedente disciplina prevedeva come
sanzione applicabile in tutti i casi in cui il singolo condomino poneva
in essere un comportamento contrario a quanto previsto nel regolamento
condominiale. Da maggio, invece, l'infrazione potrà costare al singolo
condomino "disobbediente" una spesa sino a 200 euro, che aumenta sino a
800 «in caso di recidiva», cioè quando la violazione si ripete più
volte.
La legge (articolo 70, disposizioni di
attuazione del Codice civile) non chiarisce se la recidiva deve
riguardare la stessa norma del regolamento o se la maggiore sanzione può
essere applicata anche a diverse disposizioni. È pacifico quindi che,
ad esempio, parcheggiare la propria auto negli spazi condominiali in
presenza di uno specifico divieto previsto dal regolamento implica
l'applicazione di una sanzione destinata ad aumentare qualora la
violazione del divieto si ripete una seconda volta.
Il problema invece si pone se lo stesso
condomino, sanzionato una prima volta per l'illegittimo parcheggio
dell'autovettura, occupi poi anche temporaneamente con cose proprie il
pianerottolo antistante la propria abitazione. Trattasi invero della
violazione di un diverso divieto contenuto nel regolamento che, stante
il tenore letterale del disposto legislativo, dovrebbe integrare la
cosiddetta "recidiva semplice", che si verifica nel caso in cui il
comportamento illegittimo si ripete indipendentemente dal fatto che
questo secondo si riferisca a diverso precetto contemplato dal
regolamento.
La ragione che ha spinto il legislatore
della riforma a quantificare la sanzione in un importo sufficientemente
elevato sembra non lasciare dubbi sulla sua volontà di pretendere un
severo rispetto del regolamento da parte di tutti i condomini. D'altro
canto, non va dimenticato che il regolamento rappresenta lo statuto
interno di ogni singolo condominio, destinato proprio a disciplinare i
rapporti tra i condomini e l'uso che costoro devono fare dei beni e
degli spazi comuni. Tutte le disposizioni contenute nel regolamento
hanno pari importanza e grado tra di loro, talché la violazione dell'una
piuttosto che dell'altra sicuramente va a pregiudicare quell'equilibrio
che gli stessi condomini si sono proposti di mantenere nel proprio
complesso condominiale. La tesi dunque della «recidiva semplice» è
senz'altro la più percorribile: se si viola più volte il regolamento si
rischia di pagare sino a 800 euro. E non è poco.
Vale comunque ancora la regola che la
sanzione può essere applicata solo se è prevista nel regolamento di tipo
contrattuale (ma parte della dottrina su questo punto è discorde,
ritenendo sufficiente un regolamento assembleare, approvato quindi dalla
maggioranza dei condomini, ndr), non potendo invece l'assemblea
stabilirla senza una delibera assunta dall'unanimità dei partecipanti al
condominio. Del pari dicasi per applicare una diversa sanzione rispetto
a quella indicata dalla legge, richiedendosi anche in tal caso una
specifica previsione nel regolamento stesso, purché di natura
contrattuale, essendo infatti impedito all'assemblea di deliberarla a
maggioranza.
L'amministratore, in quanto tenuto per legge
(articolo 1130 c.c.) a fare osservare le norme del regolamento
condominiale al fine di tutelare l'interesse generale dei condomini, non
necessita di alcuna preventiva delibera assembleare per addebitare le
sanzioni previste. Più complessa è invece l'applicazione delle nuove
sanzioni previste dalla riforma, perché la discrezionalità lasciata dal
nuovo articolo 70 delle disposizioni attuative del Codice civile nella
loro quantificazione (fino a euro 200 e fino a euro 800 in caso di
recidiva) impone un passaggio dall'assemblea, magari anche in via
preventiva per quelle violazioni che si verificano con maggiore
frequenza.
La sanzione può essere irrogata quando viene
violata la disposizione regolamentare e l'infrazione può concretarsi in
un abuso o in un eccesso d'uso dei beni comuni da parte del singolo
condomino, come nel caso di arbitrario deposito di materiali nel cortile
o nell'androne. La decisione assembleare di comminare sanzioni è
suscettibile di impugnazione nel termine di trenta giorni; la delibera è
annullabile poiché non comporta una lesione dei diritti dei condomini
sulla cosa comune ma riguarda solo la disciplina dell'uso delle cose e
dei servizi comuni.
Nel regolamento può essere inserita anche
una clausola penale con cui si conviene che, in caso di inadempimento o
di ritardo nel pagamento delle quote di spesa dovute, il condomino è
tenuto a versare un maggiore importo a titolo di mora. Perché una simile
clausola sia valida occorre comunque che essa sia inserita in un
regolamento di carattere contrattuale. Va peraltro evidenziato che
l'ammontare della sanzione quale clausola penale può essere equamente
diminuita dal giudice anche d'ufficio, se ritenuta eccessiva rispetto
all'interesse che si intende tutelare.
