Parcheggio davanti al garage.

E' legittima la delibera che consente ai condòmini di parcheggiare la seconda autovettura davanti o in prossimità dei rispettivi garage.

27/08/2015

di Paolo Accoti

La delibera con la quale l'assemblea, previa modifica del regolamento condominiale, prevede la facoltà per i condomini e gli inquilini di parcheggiare con la seconda autovettura davanti o in prossimità dei propri garage, ma comunque in modo tale da permettere il transito e senza che ciò comporti il mutamento della destinazione d'uso del bene comune, risulta pienamente legittima.

Tanto ha statuito il Tribunale di Vicenza con sentenza del 27 maggio 2015, a seguito di impugnativa della delibera condominiale ex art. 1137 c.c.

L'adito Tribunale, dopo aver dato atto dell'infondatezza dell'eccezione di incompetenza per materia avanzata dal condominio convenuto, in considerazione del fatto che: “in tema di controversie tra condomini, rientrano nella competenza per materia del Giudice di Pace le cause nelle quali siano in discussione i limiti quantitativi e qualitativi dell'esercizio delle facoltà spettanti ai condomini; esulano da tale competenza e rientrano in quella del Tribunale le controversie nelle quali si faccia questione circa l'esistenza o l'inesistenza del diritto di usare la cosa comune per determinati fini (Cassazione n. 7547/2011; Cassazione n. 8941/2011)” ha, tuttavia, rigettato la domanda ritenendo, pertanto, la delibera impugnata pienamente conforme al dettato normativo.

Detta delibera, a dire della condomina ricorrente, tra l'altro, comportava una limitazione al libero ed agevole passaggio dei veicoli nell'area medesima, l'alterazione della misura del godimento dello spazio comune a vantaggio di alcuni condomini ed in pregiudizio di altri, la violazione dell'art. 1120 II comma c.c. (oggi IV comma), siccome innovazione che può recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne altera il decoro architettonico o che rende talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino, nonché la violazione dell'art. 1102 c.c., per il mutamento della destinazione del bene comune.

=> Parcheggio in cortile, se un condomino contesta la sosta dell'auto del vicino

Come accennato, il Tribunale di Vicenza ha respinto tutti motivi posti a sostegno dell'impugnativa dalla condomina dissenziente.

Rileva in proposito il giudice di merito come, la delibera impugnata ha ad oggetto un'area comune la cui originaria destinazione era già quella di transito, manovra e sosta per operazioni di carico e scarico.

Che sul punto la delibera in oggetto, non ha affatto riconosciuto diritti reali ai singoli condòmini, ma si è limitata a stabilire un'ulteriore modalità di utilizzo dello spazio comune, concedendo la facoltà ai condòmini di parcheggiare le loro seconde auto nelle aree individuate, antistanti i rispettivi garage.

L'anzidetta possibilità non limita in maniera significativa l'agevole passaggio dei veicoli, in considerazione della sufficienza dello spazio disponibile.

D'altronde ricorda il Tribunale: “va anche evidenziato come i rapporti condominiali debbano essere informati al principio della solidarietà che richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (sul punto si veda Cassazione n. 8808/2003)”.

Ciò posto, risulta contemperata sia la legittima esigenza di parcheggiare le auto negli spazi condominiali – considerato che la delibera impugnata non prevede una facoltà di sosta incondizionata all'interno dell'area comune, anche in considerazione del fatto che la stessa stabilisce nel dettaglio le aree che è possibile occupare a tal fine – sia l'altrettanto legittima esigenza di transitare liberamente con l'auto nell'area comune, senza eccessive difficoltà o disagi.

Infine, sentenzia il Tribunale di Vicenza, “la facoltà riconosciuta ai condomini di utilizzare per il parcheggio alcune porzioni dell'area de qua, non impedisce il transito e la manovra dei veicoli e, quindi, l'utilizzo del bene secondo le precedenti modalità. La delibera non modifica la destinazione del bene comune e, tanto meno lede diritti acquisiti dei singoli condomini”.

Da ciò si evince come ben può l'assemblea condominiale, con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c., deliberare la possibilità di parcheggio delle seconde autovetture dei condòmini davanti o in prossimità dei rispettivi garage, a patto che la restante parte dell'area comune risulti liberamente fruibile, anche per il transito delle autovetture, senza eccessive difficolta o disagi di sorta e senza che sulle anzidette (seconde) aree di parcheggiopossa essere riconosciuto ai singoli condòmini alcun diritto reale.

La badante di condominio è già realtà a Bologna. E ora sbarca nelle altre grandi città

Dal sito de "Il sole 24 ore"

Una lavoratrice (o più) che si suddivide le ore di lavoro tra più famiglie dello stesso stabile, parcellizzando il contratto domestico di colf e badante in quote. È la “badante di condominio” e a Bologna è realtà già da 5 anni, grazie al progetto lanciato da Confabitare. Sono 53 i condomini che hanno aderito all'iniziativa che dopo Bologna punta ora ad altre città, tra cui Torino,Verona, Milano, Firenze Roma, Messina.

Ma come funziona? «La nostra associazione si occupa del reperimento delle badanti, del loro coordinamento, oltre che delle pratiche relative alla assunzione e alla preparazione delle loro buste paga – spiega il presidente nazionale di Confabitare Alberto Zanni –. Ogni famiglia paga le ore della badante pro quota, per cui a fine mese il costo è pari a circa 200-250 euro contro gli 800-1.000 euro di un impegno a tempo pieno».

Praticamente l'intera giornata lavorativa della badante è fatta da tanti part time quante sono le persone per cui lavora. Questa soluzione permette all'anziano di utilizzare la badante per il tempo di cui ha realmente bisogno, e consente altresì alla badante di ottimizzare il proprio lavoro non perdendo tempo in spostamenti da una parte all'altra della città, svolgendo anche le stesse mansioni per più persone contemporaneamente come fare la spesa o altre commissioni. 

C’è poi da considerare anche un altro aspetto positivo ossia la reperibilità costante durante tutta la giornata in quanto la badante è comunque sempre presente all'interno del condominio. La “badante di condominio” si va ad aggiungere al progetto, lanciato sempre da Confabitare, di acquisto collettivo per i residenti. A turno, un paio di volte alla settimana, alcuni volontari del palazzo o un incaricato dell'associazione, vanno ai Mercati Generali ad acquistare grossi quantitativi di frutta e verdura su ordinazione dei condomini. Comprando all'ingrosso, i costi della spesa si riducono fino al 50%. Ampio il successo anche di questa iniziativa. «L'idea del gruppo d'acquisto non è nuova: ma ora l'abbiamo portata nei condomini – continua Zanni – così non sono più soltanto i giovani a usufruirne, ma anche gli anziani. Due punti di forza del progetto: il risparmio sulla spesa e il contatto sociale che si crea tra gli abitanti del palazzo. Sono tantissimi i casi in cui gli inquilini non si conoscono tra loro pur abitando a pochi metri di distanza l'uno dall'altro».

Le clausole vessatorie nel codice del consumo ed i diritti del condominio-consumatore

Fonte www.condominioweb.com

di Avv. Alessandro Gallucci

Clausole vessatorie, ovvero il modo d'imporre alla controparte contrattuale una serie di adempimenti e prestazioni tali ad sbilanciare i diritti e gli obblighi derivanti da un contratto concluso tra un consumatore ed un professionista.

Le clausole vessatorie, di cui si occupa il codice del consumo (d.lgs n. 206/2005), sono nulle ferma restando la validità complessiva del contratto nel quale sono inserite.

Fondamentale per l'applicazione della disciplina di cui agli artt. 33 e ss. del d.lgs n. 206/2005 è la presenza di un consumatore tra le parti contrattuali.

Il condominio, almeno secondo l'impostazione giurisprudenziale dominante, accolta anche da parte dell'Autorità Garante della concorrenza e del mercato (detta anche Agcm), deve essere considerato consumatore.

Il condominio deve essere considerato alla pari di un consumatore nei rapporti con i terzi fornitori

Vale la pena ricordare che per consumatore deve intendersi la persona fisica che agisce per scopi estranei alla propria attività professionale (cfr. art. 3, primo comma lett. a) d.lgs n. 206/2005) mentre per professionista s'intende “la persona fisica o giuridica che agisce nell'esercizio della propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale, ovvero un suo intermediario” (cfr. art. 3, primo comma lett. a) d.lgs n. 206/2005).

In questo contesto e tenendo presente che il condominio ma ha una propria personalità giuridica, non si riesce a comprendere come, ad esempio, un commerciante condomino, che a quel condominio partecipa in quanto la sua unità immobiliare è il locale dove esercita la sua attività, possa essere considerato consumatore, dato che la sua azione non è estranea alla sia attività commerciale. Indubbiamente questo, ad avviso di chi scrive, è un vulnus nella impostazione dominante.

Torniamo all'oggetto dell'approfondimento: in un contratto concluso tra questi due soggetti, cioè tra consumatore e professionista, non possono essere presenti clausole vessatorie.

Della vessatorietà delle condizioni contrattuali abbiamo dato una definizione generica in principio. Vediamo adesso che cosa dice esattamente il codice del consumo.

Ai sensi dell'art. 33, primo comma, d.lgs n. 206/2005:

Nel contratto concluso tra il consumatore ed il professionista si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.

Malgrado la buona fede, come dire: non è necessario che il professionista l'abbia inserite nel contratto con lo specifico intento di vessare il consumatore, ma è sufficiente che la clausola in sé possa essere considerata tale. => Regolamento di condominio e clausole vessatorie, istruzioni per l'uso

Il secondo comma dell'art. 33 contiene un'elencazione (non tassativa) di una serie di clausole che si presumono vessatorie. Rimandando alla lettura della norma riportiamo, qui di seguito, un accenno esemplificativo ad alcune di esse:

1) escludere o limitare le azioni o i diritti del consumatore nei confronti del professionista o di un'altra parte in caso di inadempimento totale o parziale o di adempimento inesatto da parte del professionista;

2) escludere o limitare l'opportunita' da parte del consumatore della compensazione di un debito nei confronti del professionista con un credito vantato nei confronti di quest'ultimo;

3) consentire al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest'ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se e' quest'ultimo a non concludere il contratto oppure a recedere;

4) prevedere l'estensione dell'adesione del consumatore a clausole che non ha avuto la possibilita' di conoscere prima della conclusione del contratto;

5) stabilire come sede del foro competente sulle controversie localita' diversa da quella di residenza o domicilio elettivo del consumatore.

Queste clausole si presumono vessatorie, ossia il consumatore è tenuto a provarne solamente l'esistenza, spettando invece al professionista dimostrare che siano state oggetto di specifica pattuizione o che, comunque, non possono essere considerati tali perché bilanciate da altri elementi più favorevoli al consumatore previsti nel contratto.

Ciò detto, vale la pena comprendere come si accerta la vessatorietà di una clausola contrattuale.

La vessatorieta' di una clausola e' valutata tenendo conto della natura del bene o del servizio oggetto del contratto e facendo riferimento alle circostanze esistenti al momento della sua conclusione ed alle altre clausole del contratto medesimo o di un altro collegato o da cui dipende (art. 34, primo comma, codice del consumo)

A mente del successivo terzo comma dell'articolo in esame Non sono vessatorie le clausole o gli elementi di clausola che siano stati oggetto di trattativa individuale (art. 34, terzo comma, codice del consumo).

L'articolo si chiude con il quinto comma che specifica che nei contratti conclusi mediante sottoscrizione di moduli standardizzati (si pensi a quelli delle compagnie telefoniche, ecc.) grava sul professionista l'onere di provare che le clausole, o gli elementi di clausola, malgrado siano dal medesimo unilateralmente predisposti, siano stati oggetto di specifica trattativa con il consumatore.

Un prova sicuramente non facile, anzi una quasi certa valutazione di vessatorietà soprattutto nel caso di contratti conclusi nei centri commerciali ed in generale per quelli relativi ai così detti consumi di massa.

Si badi, però, che l'esistenza di un contratto predisposto ad hoc per il singolo affare (si pensi al contratto di appalto) non fa venire meno la presunzione di vessatorietà delle clausole conformi a quelle indicate nell'art. 33, secondo comma, codice del consumo (cfr. Cass. 26 settembre 2008 n. 24262).

Ed allora, quando si può dire che una clausola vessatoria sia stata oggetto di specifica trattativa e quindi che la disciplina del codice del consumo possa essere considerata inapplicabile?

“Perché l'applicazione della disciplina di tutela del consumatore in questione possa considerarsi preclusa,la trattativa deve non solo essersi storicamente svolta ma altresì risultare caratterizzata dai requisiti della individualità (avere cioè riguardo alle clausole o agli elementi di clausola costituenti il contenuto dell'accordo, presi in considerazione singolarmente e nel significato che assumono nel complessivo tenore del contratto ); della serietà (essere svolta dalle parti mediante l'adozione di un comportamento obiettivamente idoneo a raggiungere il risultato cui e diretta); della effettività essere stata non solo storicamente ma anche in termini sostanziali effettuata, nel rispetto della autonomia privata delle parti, riguardata non solo nel senso di libertà di concludere contratto ma anche nel suo significato di libertà e concreta possibilità -anche- per il consumatore di determinare il contenuto del contratto) (Cass. 26 settembre 2008 n. 24262).

Le clausole che si presumono vessatorie, se il professionista non vince la presunzione iuris tantum, devono essere considerate nulle.

Le clausole che abbiamo per oggetto quanto indicato dall'art. 36, secondo comma, codice del consumo sono da ritenersi comunque nulle (ossia nulla anche se oggetto di specifica trattativa).

La nullità della clausola non fa venir meno la validità del contratto e può essere rilevata anche d'ufficio dal giudice.

Correlato: Contratti conclusi dal condominio, clausole vessatorie e codice del consumo

Fonte http://www.condominioweb.com/condominio-e-clausole-vessatorie.12042#ixzz3juh2Zymr
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