Riporto il post tratto dal blog dell'avvocato Chiara Consani. L'argomento è trattato anteriormente alla novella legislativa del 2012, ma riveste comunque interesse attuale.
Buona lettura
L’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, al secondo comma recita: “Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente”.
Il nuovo condomino è obbligato solidalmente con il suo venditore a versare i contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente. Il che significa che, con i limiti di tempo indicati, l’acquirente può essere chiamato dall’amministratore a pagare le spese riguardanti un periodo di tempo in cui non era proprietario.
Egli si sostituisce al venditore nel pagamento, restando però fermo il suo diritto di rivalsa nei confronti del venditore stesso per il recupero di tutte le somme che sia stato costretto a versare al condominio.
La norma fonda il principio della c.d. “ambulatorietà passiva” delle obbligazioni condominiali, e determina un criterio volto ad agevolare il Condominio nella riscossione dei crediti grazie al quale, in caso di disaccordo fra venditore e acquirente, l’amministratore del Condominio potrà rivolgersi indifferentemente all’acquirente o al venditore per la riscossione delle obbligazioni condominiali relative all’anno in corso ovvero a quello precedente l’intervenuta compravendita, salva la facoltà dell’acquirente di esercitare azione di regresso verso il venditore per quanto pagato in eccedenza.
SPESE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA
Fattispecie: all’acquirente viene chiesto di pagare spese riguardanti opere di carattere straordinario eseguite sull’immobile successivamente all’acquisto, ma autorizzate con una delibera assembleare che risale a prima dell’atto di compravendita, alla quale non ha partecipato, e della quale potrebbe anche essere completamente ignaro, qualora non ne fosse mai stato informato e/o non fossero state previste particolari clausole specifiche nella proposta di acquisto, oppure nel contratto preliminare.
Secondo una parte della giurisprudenza il momento chiave in cui passano oneri e onori è da considerarsi la data del rogito notarile, indipendentemente dal fatto che la delibera sia stata antecedente all’atto di compravendita; in altre parole, fino al rogito notarile paga il vecchio proprietario, mentre con il passaggio di proprietà l’acquirente si assume anche l’onere delle spese straordinarie, sebbene non le abbia deliberate e/o non ne fosse addirittura a conoscenza. (In questo ultimo caso si pone un’ulteriore problematica collegabile alla buona fede dell’acquirente e al fatto che, se avesse conosciuto tali spese, avrebbe comprato a un prezzo differente.)
In altre sentenze la Corte di Cassazione ha stabilito che l’obbligo del condomino di pagare i contributi sorge nel momento della concreta esecuzione dei lavori occorrenti per la manutenzione e quindi nel momento che si rende necessaria l’effettuazione della spesa (Cassazione, Sentenza 16 giugno – 9 settembre 2008, n. 23345, Suprema Corte di Cassazione n. 6323 del 18 aprile 2003, Corte di Cassazione 26 gennaio 2000, n. 857, in Arch. loc., 2000, 419, e 17 maggio 1997, n. 4393, in Foro It., 1998, I, 2204.)
Secondo la Cassazione nei confronti del condominio l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione.
Quindi, l’obbligazione di ciascun condomino, di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell’assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un’unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa (Cassazione – sentenza n. 6323/2003).
Recentemente la giurisprudenza si è pronunciata nuovamente sulla questione della ripartizione delle spese condominiali di straordinaria amministrazione ed ha individuato come momento essenziale per determinare chi deve pagare tali spese non la data del rogito notarile, ma la titolarità del bene alla data in cui c’è stata la delibera condominiale. Tale opinione, ha la sua ragione nel fatto che solo il vecchio proprietario poteva proporre, controllare ed eventualmente opporsi a tale decisione.
La Suprema Corte con sentenza n. 24654/2010 ha ritenuto che l’obbligo di pagare i contributi per le spese riguardanti opere di ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio grava su colui che era proprietario al momento dell’adozione della delibera di approvazione delle spese stesse, a nulla rilevando il momento di effettiva esecuzione dei lavori.
Per ciò secondo l’orientamento più recente nel caso di vendita di un appartamento, è tenuto alla spesa chi riveste la qualità di condomino al momento in cui viene adottata la delibera che autorizza il compimento di tali atti di amministrazione straordinaria.
Nonostante pertanto la responsabilità solidale ai sensi dell’art 63 delle disp. Att. Codice civile tra acquirente e venditore, l’acquirente, richiesto del pagamento da parte del condominio per spese deliberate prima del rogito, è tenuto a pagare ma ha azione di rivalsa nei confronti del venditore.
RIMEDI CONTRATTUALI:
Per ovviare a questi problemi, suggeriamo prima del rogito di:
1) Prendere visione del Regolamento di Condominio;
2) Sapere a quanto ammontano le spese ordinarie annue;
3) Informarsi tramite l’Amministratore se ci sono lavori straordinari già deliberati e/o in fase di delibera ed eventualmente puntualizzare tali aspetti in sede di contratto;
4) Farsi dare dal venditore, contestualmente al rogito notarile, lettera di liberatoria dell’amministratore comprovante l’avvenuto pagamento delle spese ordinarie.
LA CLAUSOLA A VALIDITA’ PARZIALE:
Bisogna, poi, a tal proposito menzionare le problematiche sottese alla stesura della cosiddetta Clausola a validità parziale.
Tale clausola è inserita nell’atto di compravendita e con essa il venditore si assume ogni onere in ordine a spese pregresse od a interventi deliberati prima della cessione del bene, ma la clausola ha efficacia esclusivamente tra le prati contraenti e non è opponibile al condominio.
Nulla, perciò impedisce all’amministratore condominiale di rivolgersi comunque all’acquirente, salvo il diritto di quest’ultimo di esercitare la specifica azione di rivalsa nei confronti del venditore.
Pubblicato da Avvocato chiara Consani
martedì 29 settembre 2015
mercoledì 16 settembre 2015
Barbecue in Condominio
- Tratto da: Manuale del Condominio
- Pubblicato 27 Agosto 2012
- Scritto da Marco Venier (Am.i.co.)
Barbecue in Condominio
Utile e divertente per coloro che vogliono beneficiare di una bella <<grigliata>>, magari in compagnia di amici o della famiglia, quanto fastidiosa e a volte dannosa per i vicini, il barbecue in Condominio è spesso una causa di attriti tra condòmini in una fattispecie in cui vengono a contrasto il diritto di un proprietario di utilizzare la cosa propria, con quello del vicino quando i fumi invadono i suoi spazi privati.
Sicuramente la soluzione migliore, in un'ottica di mantenimento dei rapporti di buon vicinato, laddove l'immissione di fumi divenisse intollerabile, è il dialogo in una forma composta e cordiale: invitare il vicino a limitare l'immissione di fumi perchè, ad esempio, rovinano i panni stesi o, specie in estate con le finestre aperte, entrano all'interno dell'appartamento.
Invece, in caso di comportamento reiterato nel tempo, quando la strada del confronto cortese non è più attuabile, si fa ovviamente ricorso alla legge, perchè la difesa di immissioni di odori è un diritto tutelato dalla normativa vigente.
Il riferimento legislativo per la disciplina e la tutela da immissioni di fumi ed odori è l'art.844 c.c . che recita: << Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi>>.
Una recente giurisprudenza del Giudice di pace di Torino, Sez. II, sentenza del 10/06/2010 , ha confermato l'orientamento giurisprudenziale di merito nell' applicare l' articolo 844 c.c. anche per le casistiche condominiali, privilegiando l’interesse della qualità della vita privata. In tale sentenza si legge che i fumi e gli odori provenienti dal barbecue, vista la vicinanza e le immissioni che la cottura è in grado di sviluppare, sono in grado di provocare un “sensibile disturbo e disagio in un’abitazione privata e contribuiscono a deprimervi la qualità della vita”, rendendo quindi applicabile la fattispecie di cui all’art. 844 del codice civile.
Tuttavia dobbiamo tener presente che il limite della tollerabilità non è oggettivo, ma deve tener conto di una serie di elementi specifici che riguardano il contesto geografico e le abitudini dei relativi residenti, oltre al fatto di riferirisi alla sensibilità dell'uomo medio.
Tale limite, dunque, è rimesso alla discrezionalità del giudice di merito e non occorre produrre una perizia a comprova del proprio disaggio. Infatti l’attitudine [...] delle emissioni di gas, vapori o fumi a molestare persone non deve necessariamente essere accertata mediante perizia, ben potendo, al contrario, il giudice, secondo le regole generali, fondare il proprio convincimento al riguardo su elementi probatori di diversa natura quali, in particolare, le dichiarazioni testimoniali di coloro che siano in grado riferire caratteristiche ed effetti dei rumori e delle emissioni summenzionati, quando tali dichiarazioni non si risolvano nell’espressione di valutazioni meramente soggettive o di giudizi di natura tecnica, ma si limitino a riferire quanto oggettivamente percepito dai dichiaranti medesimi (cft. Cass., sent. n.5215 del 09/05/1995; Cass., sent. n. 739 del 21/01/1998). Inoltre nell’ipotesi di emissione di gas, di vapori o fumi, non è necessario che l’emissione stessa provochi un effettivo nocumento, essendo invece sufficiente l’attitudine del gas, del vapore o del fumo, emesso ad offendere, imbrattare, molestare le persone. (Cass. pen., sez. VI, sent. n. 5312 del 11/04/1990).
Si tratta di disposizioni di carattere generale che possono essere fatte valere in qualunque ambito, anche privato e, quindi, in Condominio.
In un contensto Condominiale, tra l'altro, è ammessa la possibilità di disciplinare i rapporti reciproci, in materia di immissioni di fumo, attraverso il Regolamento Condominiale, anche con norma più rigorosa di quella dettata dall’art. 844 del codice civile(Cass., sent. n. 1195 del 04/02/1992), purché il Regolamento sia di <<natura contrattuale>> e le limitazioni siano formulate in modo espresso o comunque non equivoco – sì da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni (Cass., sent. n. 23 del 07/01/2004).
Questo perchè le previsioni negoziali contenute nel Regolamento Condominiale, avente origine contrattuale, sono costitutive, per tutti i condòmini, di un vincolo di natura reale assimilabile ad una servitù reciproca (Cass. Civ., Sezione VI, sent. n. 1064 del 18/01/2011).
In tal caso (sempre la sent. di Cass. n.23/2004) la liceità o meno dell’immissione deve essere determinata non sulla base della norma civilistica generale ma alla stregua del criterio di valutazione fissato dal regolamento.
Spesso le immissioni vengono disciplinate non solo dal Regolamento del Condominio, ma anche da quello della Polizia Urbana Comunale; ad esempio, a Roma, l'art.25 del Regolamento Polizia Urbana del Comune, sancisce che è vietato accendere fuochi di qualsiasi genere, anche in luoghi privati, se non siano forniti di apposita canna fumaria.
Sicchè, è possibile anche far riferimento a questa disciplinare, laddove contemplata dalle competenti autorità, per la tutela dei propri diritti.
Ad ogni modo ribadisco che prima di intraprendere la strada giudiziale in cui l'avv. farà sicuramente riferimento alla normativa e alla giurisprudenza citate nella presente, è sempre opportuno parlare col vicino cercando di fargli capire che il barbecue reca disturbo alla sua proprietà.
Tra le soluzioni bonarie (quindi non quelle giudiziarie) un'altra possibilità è ricorrere all'Amministratore chiedendo di predisporre una nota generica da inviare a tutti i condòmini, in cui li si richiama ad osservare regole comportamentali per il buon vivere civile, con espresso riferimento all'invito di non accendere fuochi per barbecue o similari, che possano recare disturbo ai vicini, magari facendo anche riferimento all'eventuale divieto sancito dal Regolamento Condominiale o da quello della Polizia Municipale.
Legge citata:
Articolo 844, I comma del codice civile. “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi”.
Sentenze citate:
Giudice di pace di Torino Sez. II, sentenza del 10/06/2010 : “l’art. 844 del codice civile, in origine soprattutto orientato a tutelare le esigenze della produzione poste su un livello di importanza prevalente rispetto alla qualità della vita del privato, è progressivamente stato interpretato dalla giurisprudenza, anche della Suprema Corte, in senso contrario all’impostazione originaria che ne è risultata ribaltata privilegiando l’interesse della qualità della vita privata. I fumi e gli odori provenienti dal barbecue, vista la vicinanza e le immissioni che la cottura è in grado di sviluppare, sono in grado di provocare un “sensibile disturbo e disagio in un’abitazione privata e contribuiscono a deprimervi la qualità della vita”, rendendo quindi applicabile la fattispecie di cui all’art. 844 del codice civile”.
Cassazione, sentenza del 18 marzo 1992, n. 3204: “in tema di emissione di gas, vapori, fumi atti ad offendere, molestare o imbrattare i vicini, tali immissioni possono essere autorizzate soltanto entro i limiti della tollerabilità normale, e quindi previa adozione delle misure necessarie ad evitare il superamento ditali limiti o di quelli imposti da specifiche normative (regolamento condominiale)”.
Cassazione Civile, Sezione VI, sentenza del 18 gennaio 2011, n. 1064: “le previsioni negoziali contenute nel regolamento condominiale, avente origine contrattuale, sono costitutive, per tutti i condomini, di un vincolo di natura reale assimilabile ad una servitù reciproca”
Cassazione, sentenza del 4 febbraio 1992 n. 1195: “i condomini, con il regolamento di condominio, possono disciplinare i loro rapporti reciproci, in materia di immissioni di fumo, anche con norma più rigorosa di quella dettata dall’art. 844 del codice civile”.
Cassazione, sentenza del 7 gennaio 2004, n. 23: “sono legittime le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva del singolo condomino contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale, purché formulate in modo espresso o comunque non equivoco – sì da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni – le norme regolamentari possono imporre limitazioni al godimento degli immobili di proprietà esclusiva secondo criteri anche più rigorosi di quelli stabiliti, in tema di immissioni lecite, dall’art. 844 c.c. Ne consegue che in tal caso la liceità o meno dell’immissione deve essere determinata non sulla base della norma civilistica generale ma alla stregua del criterio di valutazione fissato dal regolamento”.
Cass. n.5215 del 09/5/95 e Cassazione 21 gennaio 1998, n. 739: “l’attitudine, rispettivamente, dei rumori a disturbare le occupazioni o il riposo delle persone e delle emissioni di gas, vapori o fumi a molestare persone non deve necessariamente essere accertata mediante perizia, ben potendo, al contrario, il giudice, secondo le regole generali, fondare il proprio convincimento al riguardo su elementi probatori di diversa natura quali, in particolare, le dichiarazioni testimoniali di coloro che siano in grado riferire caratteristiche ed effetti dei rumori e delle emissioni summenzionati, quando tali dichiarazioni non si risolvano nell’espressione di valutazioni meramente soggettive o di giudizi di natura tecnica, ma si limitino a riferire quanto oggettivamente percepito dai dichiaranti medesimi”
Cass. pen., sez. VI, 11 aprile 1990, n. 5312: “Nell’ipotesi di emissione di gas, di vapori o fumi, non è necessario che l’emissione stessa provochi un effettivo nocumento, essendo invece sufficiente l’attitudine del gas, del vapore o del fumo, emesso ad offendere, imbrattare, molestare le persone”.
Disciplinare citata:
Art. 25 - Accensione fuochi "E' vietato accendere fuochi di qualsiasi genere, anche in luoghi privati, se non siano forniti di apposita canna fumaria."
Utile e divertente per coloro che vogliono beneficiare di una bella <<grigliata>>, magari in compagnia di amici o della famiglia, quanto fastidiosa e a volte dannosa per i vicini, il barbecue in Condominio è spesso una causa di attriti tra condòmini in una fattispecie in cui vengono a contrasto il diritto di un proprietario di utilizzare la cosa propria, con quello del vicino quando i fumi invadono i suoi spazi privati.
Sicuramente la soluzione migliore, in un'ottica di mantenimento dei rapporti di buon vicinato, laddove l'immissione di fumi divenisse intollerabile, è il dialogo in una forma composta e cordiale: invitare il vicino a limitare l'immissione di fumi perchè, ad esempio, rovinano i panni stesi o, specie in estate con le finestre aperte, entrano all'interno dell'appartamento.
Invece, in caso di comportamento reiterato nel tempo, quando la strada del confronto cortese non è più attuabile, si fa ovviamente ricorso alla legge, perchè la difesa di immissioni di odori è un diritto tutelato dalla normativa vigente.
Il riferimento legislativo per la disciplina e la tutela da immissioni di fumi ed odori è l'art.844 c.c . che recita: << Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi>>.
Una recente giurisprudenza del Giudice di pace di Torino, Sez. II, sentenza del 10/06/2010 , ha confermato l'orientamento giurisprudenziale di merito nell' applicare l' articolo 844 c.c. anche per le casistiche condominiali, privilegiando l’interesse della qualità della vita privata. In tale sentenza si legge che i fumi e gli odori provenienti dal barbecue, vista la vicinanza e le immissioni che la cottura è in grado di sviluppare, sono in grado di provocare un “sensibile disturbo e disagio in un’abitazione privata e contribuiscono a deprimervi la qualità della vita”, rendendo quindi applicabile la fattispecie di cui all’art. 844 del codice civile.
Tuttavia dobbiamo tener presente che il limite della tollerabilità non è oggettivo, ma deve tener conto di una serie di elementi specifici che riguardano il contesto geografico e le abitudini dei relativi residenti, oltre al fatto di riferirisi alla sensibilità dell'uomo medio.
Tale limite, dunque, è rimesso alla discrezionalità del giudice di merito e non occorre produrre una perizia a comprova del proprio disaggio. Infatti l’attitudine [...] delle emissioni di gas, vapori o fumi a molestare persone non deve necessariamente essere accertata mediante perizia, ben potendo, al contrario, il giudice, secondo le regole generali, fondare il proprio convincimento al riguardo su elementi probatori di diversa natura quali, in particolare, le dichiarazioni testimoniali di coloro che siano in grado riferire caratteristiche ed effetti dei rumori e delle emissioni summenzionati, quando tali dichiarazioni non si risolvano nell’espressione di valutazioni meramente soggettive o di giudizi di natura tecnica, ma si limitino a riferire quanto oggettivamente percepito dai dichiaranti medesimi (cft. Cass., sent. n.5215 del 09/05/1995; Cass., sent. n. 739 del 21/01/1998). Inoltre nell’ipotesi di emissione di gas, di vapori o fumi, non è necessario che l’emissione stessa provochi un effettivo nocumento, essendo invece sufficiente l’attitudine del gas, del vapore o del fumo, emesso ad offendere, imbrattare, molestare le persone. (Cass. pen., sez. VI, sent. n. 5312 del 11/04/1990).
Si tratta di disposizioni di carattere generale che possono essere fatte valere in qualunque ambito, anche privato e, quindi, in Condominio.
In un contensto Condominiale, tra l'altro, è ammessa la possibilità di disciplinare i rapporti reciproci, in materia di immissioni di fumo, attraverso il Regolamento Condominiale, anche con norma più rigorosa di quella dettata dall’art. 844 del codice civile(Cass., sent. n. 1195 del 04/02/1992), purché il Regolamento sia di <<natura contrattuale>> e le limitazioni siano formulate in modo espresso o comunque non equivoco – sì da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni (Cass., sent. n. 23 del 07/01/2004).
Questo perchè le previsioni negoziali contenute nel Regolamento Condominiale, avente origine contrattuale, sono costitutive, per tutti i condòmini, di un vincolo di natura reale assimilabile ad una servitù reciproca (Cass. Civ., Sezione VI, sent. n. 1064 del 18/01/2011).
In tal caso (sempre la sent. di Cass. n.23/2004) la liceità o meno dell’immissione deve essere determinata non sulla base della norma civilistica generale ma alla stregua del criterio di valutazione fissato dal regolamento.
Spesso le immissioni vengono disciplinate non solo dal Regolamento del Condominio, ma anche da quello della Polizia Urbana Comunale; ad esempio, a Roma, l'art.25 del Regolamento Polizia Urbana del Comune, sancisce che è vietato accendere fuochi di qualsiasi genere, anche in luoghi privati, se non siano forniti di apposita canna fumaria.
Sicchè, è possibile anche far riferimento a questa disciplinare, laddove contemplata dalle competenti autorità, per la tutela dei propri diritti.
Ad ogni modo ribadisco che prima di intraprendere la strada giudiziale in cui l'avv. farà sicuramente riferimento alla normativa e alla giurisprudenza citate nella presente, è sempre opportuno parlare col vicino cercando di fargli capire che il barbecue reca disturbo alla sua proprietà.
Tra le soluzioni bonarie (quindi non quelle giudiziarie) un'altra possibilità è ricorrere all'Amministratore chiedendo di predisporre una nota generica da inviare a tutti i condòmini, in cui li si richiama ad osservare regole comportamentali per il buon vivere civile, con espresso riferimento all'invito di non accendere fuochi per barbecue o similari, che possano recare disturbo ai vicini, magari facendo anche riferimento all'eventuale divieto sancito dal Regolamento Condominiale o da quello della Polizia Municipale.
Legge citata:
Articolo 844, I comma del codice civile. “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi”.
Sentenze citate:
Giudice di pace di Torino Sez. II, sentenza del 10/06/2010 : “l’art. 844 del codice civile, in origine soprattutto orientato a tutelare le esigenze della produzione poste su un livello di importanza prevalente rispetto alla qualità della vita del privato, è progressivamente stato interpretato dalla giurisprudenza, anche della Suprema Corte, in senso contrario all’impostazione originaria che ne è risultata ribaltata privilegiando l’interesse della qualità della vita privata. I fumi e gli odori provenienti dal barbecue, vista la vicinanza e le immissioni che la cottura è in grado di sviluppare, sono in grado di provocare un “sensibile disturbo e disagio in un’abitazione privata e contribuiscono a deprimervi la qualità della vita”, rendendo quindi applicabile la fattispecie di cui all’art. 844 del codice civile”.
Cassazione, sentenza del 18 marzo 1992, n. 3204: “in tema di emissione di gas, vapori, fumi atti ad offendere, molestare o imbrattare i vicini, tali immissioni possono essere autorizzate soltanto entro i limiti della tollerabilità normale, e quindi previa adozione delle misure necessarie ad evitare il superamento ditali limiti o di quelli imposti da specifiche normative (regolamento condominiale)”.
Cassazione Civile, Sezione VI, sentenza del 18 gennaio 2011, n. 1064: “le previsioni negoziali contenute nel regolamento condominiale, avente origine contrattuale, sono costitutive, per tutti i condomini, di un vincolo di natura reale assimilabile ad una servitù reciproca”
Cassazione, sentenza del 4 febbraio 1992 n. 1195: “i condomini, con il regolamento di condominio, possono disciplinare i loro rapporti reciproci, in materia di immissioni di fumo, anche con norma più rigorosa di quella dettata dall’art. 844 del codice civile”.
Cassazione, sentenza del 7 gennaio 2004, n. 23: “sono legittime le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva del singolo condomino contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale, purché formulate in modo espresso o comunque non equivoco – sì da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni – le norme regolamentari possono imporre limitazioni al godimento degli immobili di proprietà esclusiva secondo criteri anche più rigorosi di quelli stabiliti, in tema di immissioni lecite, dall’art. 844 c.c. Ne consegue che in tal caso la liceità o meno dell’immissione deve essere determinata non sulla base della norma civilistica generale ma alla stregua del criterio di valutazione fissato dal regolamento”.
Cass. n.5215 del 09/5/95 e Cassazione 21 gennaio 1998, n. 739: “l’attitudine, rispettivamente, dei rumori a disturbare le occupazioni o il riposo delle persone e delle emissioni di gas, vapori o fumi a molestare persone non deve necessariamente essere accertata mediante perizia, ben potendo, al contrario, il giudice, secondo le regole generali, fondare il proprio convincimento al riguardo su elementi probatori di diversa natura quali, in particolare, le dichiarazioni testimoniali di coloro che siano in grado riferire caratteristiche ed effetti dei rumori e delle emissioni summenzionati, quando tali dichiarazioni non si risolvano nell’espressione di valutazioni meramente soggettive o di giudizi di natura tecnica, ma si limitino a riferire quanto oggettivamente percepito dai dichiaranti medesimi”
Cass. pen., sez. VI, 11 aprile 1990, n. 5312: “Nell’ipotesi di emissione di gas, di vapori o fumi, non è necessario che l’emissione stessa provochi un effettivo nocumento, essendo invece sufficiente l’attitudine del gas, del vapore o del fumo, emesso ad offendere, imbrattare, molestare le persone”.
Disciplinare citata:
Art. 25 - Accensione fuochi "E' vietato accendere fuochi di qualsiasi genere, anche in luoghi privati, se non siano forniti di apposita canna fumaria."
mercoledì 9 settembre 2015
Problemi applicativi e responsabilità dell'amministratore in tema di sito internet condominiale.
Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 del codice, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
Tanto dispone l'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, introdotto ex novo dalla legge n. 220/2012 (Legge di riforma del condominio).
La nuova disposizione offre la possibilità (non è un obbligo) di attivare un sito internet per consentire di gestione il condominio in maniera trasparente, semplice e veloce sfruttando i moderni mezzi informatici. Ma c'è anche l'altra faccia della medaglia. L'utilizzo del web pone delicati problemi di tutela della riservatezza dei condomini, anche in considerazione del fatto che la norma non fa cenno ai contenuti del sito, rinviando alle determinazioni assunte dall'assembleare con la delibera di attivazione del sito.
È quanto mai necessario, dunque, individuare i dati che possono (e non possono) essere pubblicate online, nonché adottare una serie di accorgimenti tecnici per garantire la riservatezza dei dati trattati, in conformità alla normativa vigente.
Il contenuto del sito
La legge non dispone nulla rispetto al contenuto del sito, lasciando all'assemblea dei condomini il compito di individuare, con la stessa deliberazione di attivare del sito internet, i documenti e le altre eventuali informazioni da pubblicare sul web.
È opportuno ricordare innanzitutto che, ai sensi del comma 2 dell'art. 1129 c.c., l'amministratore deve comunicare il locale ove si trovano i registri di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell'amministratore e di contabilità, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L'attivazione del sito internet potrebbe rappresentare una modalità di attuazione della nuova disposizione: l'assemblea potrebbe infatti disporre che l'amministratore metta a disposizione online i registri e le informazioni previste dall'art. 1129.
Fermo restando tale obbligo, il sito internet potrà contenere, tra gli altri, i seguenti documenti:
il regolamento di condominio (se esistente);
copia dei verbali delle assemblee e dei bilanci;
i rendiconti delle spese deliberate;
le tabelle millesimali di ripartizione delle spese;
i documenti contabili relativi alle gestioni delle spese, come fatture e pagamenti di imposte;
l'eventuale programmazione periodica della manutenzione di impianti e parti comuni;
i registri di cui all'art. 1130, nn. 6 e 7, sopra indicati;
la documentazione relativa al conto corrente condominiale
recapiti dell'amministratore ed eventualmente dei condomini che abbiano rilasciato la liberatoria all'utilizzazione.
=> La corretta attivazione del sito internet condominiale.
La riservatezza dei condomini
L'elenco meramente esemplificativo dei possibili contenuti del sito internet mette subito in luce il problema della tutela dei dati personali. È evidente, infatti, che un uso inappropriato del web può ledere la privacy dei condomini. Quali sono i limiti che l'assemblea incontra nel determinare il contenuto del sito? E quali sono le garanzie di sicurezza che ciascun condomino può pretendere?
Il Garante per la privacy, nel suo vademecum “Il condominio e la privacy”, ha fornito alcune indicazioni specifiche sull'utilizzo del sito internet condominiale.
L'Autorità ha precisato che l'amministratore dovrà rendere accessibili con questa modalità solo i documenti adottati dall'apposita delibera assembleare, ad esempio i dati contabili e i verbali approvati. Solo le persone che ne hanno diritto possono consultare ed estrarre copia dei documenti condominiali. Di conseguenza, devono essere previste delle procedure, ad esempio l'autenticazione tramite password individuale, che consentano l'accesso sicuro a tali documenti digitali.
È necessario prestare particolare attenzione nel caso in cui siano trattati, tra l'altro, i dati sensibili, come quelli che si riferiscono alle condizioni di salute o quelli giudiziari. Si applicherà, dunque, la disciplina prevista dal D.lgs. n. 193/2003. È bene ricordare, comunque, che esistono dei dati rispetto ai quali non è possibile opporre il diniego di autorizzazione al trattamento (ossia alla loro comunicazione o comunque accessibilità) perché già pubblici per legge (ad esempio i dati catastali) o comunque necessari per il normale funzionamento della gestione condominiale (ad esempio domicilio per spedizioni e comunicazioni).
In attuazione del Codice della Privacy potrà essere opportuno nominare un responsabile del trattamento dei dati a cui affidare, anche all'esterno, compiti di gestione e controllo del trattamento dei dati. La designazione del responsabile - che è comunque facoltativa - potrà ricadere sullo stesso amministratore di condominio. Il condominio nel suo insieme (l'assemblea dei condomini) assume la funzione di titolare del trattamento, a cui spetta decidere le finalità e le modalità del trattamento dei dati personali.
Le responsabilità dell'amministratore
L'attivazione del sito internet condominiale comporta nuovi compiti (e responsabilità) per l'amministratore di condominio. Questi, anzitutto, in presenza della deliberazione dell'assemblea, è obbligato ad attivare il sito. Inoltre, sarà tenuto a dare piena attuazione alla deliberazione predetta in ordine ai dati e documenti che l'assemblea ritiene di dover pubblicare online. L'eventuale inadempimento può configurare una causa di revoca dell'incarico ex art. 1129 c.c.
In qualità di responsabile del trattamento dei dati (se conferita dall'assemblea) l'amministratore dovrà altresì rispondere di tale trattamento ai sensi dell'art. 15 del Codice Privacy: “chiunque cagiona danni per effetto del trattamento di dati personali è tenuto al risarcimento ai sensi dell'art. 2050 del codice civile". L'art. 2050, per suo conto, delinea la responsabilità per esercizio di attività pericolosa affermando che "Chiunque cagiona danno ad altri nello svolgimento di un'attività pericolosa, per sua natura o per natura dei mezzi adoperati, è tenuto al risarcimento, se non prova di avere adottato tutte le misure idonee a evitare il danno." Da una lettura combinata delle due disposizioni consegue che la prova utile al titolare/amministratore per superare la presunzione di colpa deve consistere nell'aver adottato, precedentemente al verificarsi dell'evento, ossia in maniera preventiva in relazione al rischio specifico gravante sulla propria particolare struttura, tutte le misure idonee atte ad evitare il danno.
Il danno non patrimoniale è risarcibile anche in caso di violazione dell'art. 11 del Codice privacy, ai sensi del quale i dati personali oggetto di trattamento devono essere:
trattati in modo lecito e secondo correttezza;
raccolti e registrati per scopi determinati, espliciti e legittimi, ed utilizzati in altre operazioni del trattamento in termini compatibili con tali scopo;
esatti e, se necessario, aggiornati;
pertinenti, completi e non eccedenti rispetto alle finalità per le quali sono raccolti o successivamente trattati;
conservati in una forma che consenta l'identificazione dell'interessato per un periodo di tempo non superiore a quello necessario agli scopi per i quali essi sono stati raccolti successivamente trattati
Struttura e caratteristiche tecniche del sito
Tenuto conto delle indicazione del Garante per la privacy, il sito internet condominiale potrà essere strutturato in un parte pubblica e una riservata.
Nell'area pubblica, accessibile da chiunque anche esterno al condominio, potranno essere inserite informazioni di carattere pubblico e di interesse generale: ad esempio il norme e l'ubicazione del condominio, i numeri utili di fornitori e manutentori come l'idraulico, l'elettricista, il giardiniere, da poter contattare direttamente anche in assenza dell'amministratore.
All'interno della parte riservata, alla quale potranno accedere solo i condomini effettuando il login con username e password riservate, dovranno essere inseriti i documenti indicati dall'assemblea al momento dell'attivazione dei sito, contenenti dati personali dei singoli condomini riservati e protetti per la privacy e, dunque, accessibili singolarmente solo da questi.
Tra le possibili funzioni aggiuntive del sito, è consigliabile l'attivazione di una o più caselle di posta elettronica certificata per le comunicazioni relative, ad esempio, alle convocazioni delle assemblea, secondo le nuove disposizioni introdotte dalla legge di riforma, con un notevole risparmio sulle spese postali. Si potrebbe pensare anche alla possibilità di procedere al pagamento online delle spese condominiali mediante carta di credito o paypal.
Un'altra funzione utile può essere la creazione di un blog o chat accessibili dai condomini con le proprie credenziali personali per esporre idee, reclami, suggerimenti su interventi di manutenzione urgenti o su altri possibili punti all'ordine del giorno della prossima assemblea.
Infine, è quanto mai opportuno creare un “pannello di controllo” con accesso riservato al solo amministratore e/o ad altri soggetti interessati (ad esempio, il webmaster) per l'inserimento dei dati e dei documenti, l'aggiornamento del sito, ecc.
Chi paga?
Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini. Le spese dovranno tener conto del costo di progettazione e realizzazione del sito e del canone per la gestione annuale.
La prima voce, in particolare, potrà variare a seconda del numero dei condomini, della complessità grafica del sito e del numero e qualità della funzioni aggiuntive richieste. Molte sono le offerte presenti su internet che permettono di creare autonomamente un sito web in maniera veloce e con un spesa contenuta. Tuttavia, la creazione di un sito di una certa complessità come quello condominiale richiedere una serie di attività complesse, dalla gestione del dominio all'aggiornamento del sito, dalla grafica alla cura dell'area riservata, che suggeriscono di affidarsi a professionisti o società che offrono questo tipo di servizi.
Fonte
www.condominioweb.com
giovedì 3 settembre 2015
Mediazione civile e conflitto condominiale: excursus sul tipo di controversie
CAPITOLO II
IL CONFLITTO CONDOMINIALE
3.2. Singole controversie condominiali e mediazione obbligatoria
L’art. 1117 c.c. delimita la disciplina del “condominio degli edifici”, definendo le parti oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio; a norma della richiamata disposizione, così come modificata dalla L. n. 220/2012, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
“1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.
Al riguardo si osservi come la Corte di cassazione, a sezioni unite, abbia affermato che anche al condominio composto da due soli partecipanti, si applica la disciplina giuridica del condominio e non quella della comunione[1]; da ciò consegue, ai nostri fini che anche il c.d. condominio minimo soggiacerà alla disciplina della mediazione obbligatoria in materia condominiale (che – come si esporrà nel capitolo seguente – ha alcune peculiari caratteristiche rispetto alla disciplina della mediazione obbligatoria ordinaria). Va, in via generale, ancora precisato che, in armonia con la giurisprudenza di legittimità, la valutazione della c.d. “condominialità” di una porzione immobiliare non può prescindere da un’analisi della concreta situazione fattuale[2].
Alla luce anche di tali riflessioni, la riforma del 2012 ha poi aggiunto anche l’art. 1117-bis c.c. il quale, precisa, quanto all’ambito di applicabilità della disciplina del condominio, che questa si applica, in quanto compatibile, “in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117”.
Il legislatore sembra così recepire i recenti approdi interpretativi in tema di delimitazione della materia condominiale, secondo cui, ai fini dell’attribuzione del diritto di condominio, assume rilevanza il collegamento tra beni propri (le unità immobiliari in proprietà solitaria) e beni comuni, collegamento che si definisce come relazione di accessorietà (per l’esistenza o per l’uso): difatti, “il condominio si costituisce (ex lege) non appena, per qualsivoglia fatto traslativo, i piani o le porzioni di piano del fabbricato vengono ad appartenere a soggetti differenti. Segue che, in un edificio composto da più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a persone diverse, la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune, legati ai piani o alle porzioni di piano dalla relazione di accessorietà, sia per quanto riguarda la disposizione sia per ciò che concerne la gestione, è regolata dalle norme sul condominio”[3].
Alla luce quindi di tali direttrici interpretative, nonché della disposizione da ultimo richiamata, può ribadirsi che anche le controversie relative al c.d. condominio orizzontale (particolare complesso edilizio che, a differenza del classico condominio che si sviluppa in verticale, si estende orizzontalmente; l’esempio classico è quello delle case a schiera), così come quelle a c.d. super-condominio (complesso residenziale, formato da un insieme di edifici, distinti in vari blocchi, ciascuno dei quali a sua volta costituito da vari fabbricati costituiti in condominio[4]) rientrano nell’alveo applicativo della mediazione in materia condominiale.
È dunque al rapporto di accessorietà che occorre fare riferimento al fine di identificare se, in ogni singolo caso concreto, si verta in un’ipotesi di controversia in materia di comunione o di condominio, con le evidenti conseguenze con riferimento alla disciplina della mediazione applicabile[5].
In applicazione poi del principio in base al quale al fine di comprendere se una singola controversia verta in materia condominiale, con il suo conseguente assoggettamento alla disciplina della mediazione obbligatoria, occorre avere riguardo al dato oggettivo della disciplina volta a regolare la specifica richiesta di tutela avanzata, non, invece, la qualità dei soggetti in lite, la giurisprudenza (con riferimento alla disciplina della mediazione precedente alla riforma del 2013) ha escluso che la controversia nella quale si chieda l’accertamento di una servitù a favore a carico di un fondo appartenente al condomino rientri in una causa in materia condominiale; tale lite, difatti, rientrerebbe nell’ambito dei diritti reali (controversia, ad ogni modo, assoggettata alla disciplina della mediazione obbligatoria ma non, come accennato alla speciale disciplina dettata con riferimento alla mediazione condominiale dall’art. 71-quater, disp. att., c.c.)[6]. In via generale la pronuncia in commento ha stabilito il principio in base al quale le cause condominiali sarebbero quelle circoscritte a quelle relative agli artt. 1117 e ss. c.c., preferendo dunque alla tesi soggettiva (ovvero che qualifica come condominiali tutte le cause ove una delle parti sia un condomino), la tesi oggettiva (ovvero quella fondata sul dato oggettivo della materia trattata e non sulla qualità delle parti).
Va ancora ricordato come recente giurisprudenza abbia precisato che correttamente va escluso lo stesso presupposto della presunzione di cui all’art. 1117 c.c., in mancanza del comune godimento del bene che sia posto contemporaneamente al servizio delle proprietà esclusive e la cui installazione sia di reciproco vantaggio per i singoli condomini[7].
Nella materia contrattuale rilevante ai fini della disciplina della mediazione obbligatoria rientrano anche, in via generale, le controversie in tema di destinazione d’uso delle parti comuni. A conferma di tale considerazione si osservi come la recente riforma del condominio di cui alla L. n. 220/2012 abbia aggiunto alla disciplina del condominio di cui agli artt. 1117 e ss. c.c. anche gli artt. 1117-ter e 1117-quater in tema, rispettivamente, di modificazioni delle destinazioni d’uso e di tutela delle destinazioni d’uso[8]. Tali controversie sono, in via generale, in conformità a quanto rilevato dalla giurisprudenza di legittimità, sia quelle che attengono alle riduzioni o limitazioni quantitative del diritto di godimento dei singoli condomini sulle cose comuni, dunque liti “riguardanti limiti qualitativi di esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione e, quindi, quelle relative al modo più conveniente ed opportuno in cui tali facoltà debbono essere esercitate”, sia quelle relative ai limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, in proporzione delle rispettive quote, cause quindi “relative alla misura dei servizi condominiali debbono intendersi quelle concernenti una riduzione o limitazione quantitativa del diritto dei singoli condomini”[9].
Gli artt. 1118 e 1119 c.c. dettano poi due dei più importanti principi che regolano l’intera materia contrattuale: il primo reca il principio generale secondo cui il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionato al valore del piano o porzione che gli appartiene; il secondo prevede il principio dell’indivisibilità delle parti comuni del condominio (“le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa comune a ciascun condomino”).
I successivi artt. 1120-1225 c.c. disegnano invece la disciplina, anch’essa novellata dalla riforma del 2012, delle innovazioni e delle opere sulle parti dell’edificio di proprietà comune, nonché della ripartizione delle spese di conservazione, godimento, manutenzione e ricostruzione delle parti dell’edificio oggetto del condominio: anche le controversie vertenti in tale materie, pertanto, risultano assoggettate alla disciplina della mediazione obbligatoria in materia condominiale (disposizioni generali dettate dal D.Lgs. n. 28/2010, in particolare dall’art. 5, co. 1-bis e 2-bis, nonché disciplina speciale di cui all’art. 71-quater disp. att. c.c.), così come quelle vertenti in materia di lastrici solari ad uso esclusivo (art. 1126 c.c.), costruzioni sopra l’ultimo piano dell’edificio (art. 1127 c.c.) nonché di perimento totale o parziale dell’edificio (art. 1128 c.c.).
Tutte le controversie strettamente riguardanti il condominio, inteso come vicende relative alle parti comuni[10], sono quindi ricomprese nell’alveo applicativo della speciale disciplina della mediazione condominiale obbligatoria.
Alla luce di quanto visto, all’interno delle controversie in materia di condominio di cui all’art. 5, co. 1-bis, D.Lgs. n. 28/2010 rientrano anche quelle concernenti l’accertamento di un diritto condominiale[11].
La riforma del 2012 ha poi confermato che all’interno della materia condominiale rilevante in tema di mediazione obbligatoria di cui all’art. 5, co. 1-bis, D.Lgs. n. 28/2010 rientrano anche le controversie relative all’amministratore condominiale di cui agli artt. 1129-1133 c.c., alle spese fatte dal condomino senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea (art. 1134 c.c.), all’assemblea dei condomini(artt. 1135-1137 c.c.) ed al regolamento di condominio di cui all’art. 1138 c.c.
Rientrano quindi all’interno dell’alveo applicativo della mediazione obbligatoria in materia condominiale anche le questioni inerenti l’impugnazione delle delibere condominiali (sul punto si tornerà nel prosieguo), nonché la responsabilità dell’amministratore e la sua eventuale revoca.
Ricordando essenzialmente che l’ultimo articolo delle disposizioni dettate dal codice civile in tema di condominio (l’art. 1139 c.c.), dispone che per quanto non è espressamente previsto dagli artt. 1117-1138 c.c. si osservano le norme dettate in tema di comunione di cui agli artt. 1110-1116 c.c., quanto alle norme dettate dalle disposizioni per l’attuazione del codice civile che l’art. 71-quater, disp. att., c.c. esplicitamente richiama in tema di mediazione condominiale vanno innanzitutto ricordate le disposizioni dettate dagli artt. 61 e 62 in tema di scioglimento del condominio[12] e, poi, quanto stabilito dall’art. 63, disp. att., c.c. in materia, in particolare, di riscossione dei contributi condominiali. Sul punto, la richiamata disposizione prevede che “per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”[13].
Se da un lato va quindi rilevato che rientrano nella disciplina della mediazione obbligatoria in materia condominiale anche le controversie in tema di riscossione dei contributi condominiali, dall’altro va precisato che, come si preciserà tra breve, la disciplina della mediazione obbligatoria a norma dell’art. 5, co. 4, lett. a), D.Lgs. n. 28/2010 non si applica, tra l’altro, nei procedimenti per ingiunzione inclusa l’opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione, essendo peraltro stabilito dal co. 3 del medesimo art. 5 che, lo svolgimento della mediazione non può precludere la concessione dei provvedimenti urgenti e cautelari. Pertanto, anche con riferimento alle controversie in tema di riscossione dei contributi condominiali, dal punto di vista operativo:
- la disciplina della mediazione obbligatoria non trova applicazione nei procedimenti di ingiunzione;
- la disciplina della mediazione obbligatoria non trova applicazione nei procedimenti di opposizione al decreto ingiuntivo fino pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione;
- la disciplina della mediazione obbligatoria va applicata nei procedimenti di opposizione al decreto ingiuntivo dopo che il giudice si è pronunciato su tali istanze.
Vi sono poi disposizioni ancora sull’amministratore[14], in tema di assemblea condominiale (artt. 66 e 67, disp. att., c.c.), sulle tabelle millesimali (artt. 68 e 69, disp. att., c.c.)[15], nonché sui regolamenti condominiali (in particolare gli artt. 70 e 72, disp. att., c.c.)[16]: tutte controversie, alla luce del richiamo operato dall’art. 17-quater, disp. att., c.c. alle richiamate norme del codice civile e delle disposizioni attuative del medesimo codice richiamate, rientranti nella disciplina della mediazione obbligatoria in materia condominiale. Normative rilevanti, peraltro, anche come utile parametro valutativo degli eventuali accordi conciliativi raggiunti in mediazione.
Alcune delle tematiche ora menzionate meritano approfondimento. In particolare, ci si riferisce alle controversie in tema di delibere assembleari e relative impugnazioni, a quelle relative all’amministratore condominiale, alle liti in tema di riscossione dei contributi condominiali e di modifica alle tabelle condominiali nonché a quelle in tema di regolamento condominiale.
Su tale ultimo aspetto ci si è chiesto se le controversie in materia di regolamento condominiale di natura contrattuale (o sulle tabelle millesimali di natura pattizia) rientrino o meno all’interno della speciale disciplina della mediazione obbligatoria in materia di condominio[17]. Se da un lato è stato evidenziato come alla natura negoziale o contrattuale del regolamento condominiale corrisponda l’applicazione di una diversa disciplina (quella specifica dettata in tema di condominio, ovvero le norme generali sui contratti)[18], all’interrogativo, giusto il richiamo alle norme in tema di condominio effettuato dall’art. 71-quater, disp. att., c.c., va oggi confermata risposta affermativa.
Quanto alla tematica della legittimazione processuale (attiva e passiva) dell’amministratore del condominio, appare utile richiamare l’evoluzione interpretativa giurisprudenziale in materia.
In via generale occorre pertanto ricordare che, quanto alla legittimazione attiva dell’amministratore condominiale la giurisprudenza di legittimità[19] nella pronuncia n. 18331/2010, resa a sezioni unite, ha avuto modo di affermate, innanzitutto, che l’art. 1131, co. 1, c.c. conferisce una rappresentanza di diritto all’amministratore, il quale è legittimato ad agire (e a resistere) in giudizio (nonché a proporre impugnazione) senza alcuna autorizzazione, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c.[20]. La Suprema Corte afferma dunque che l’amministratore di condominio, in base al disposto dell’art. 1131, co. 2, 3, c.c., può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall’assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione.
La giurisprudenza di legittimità ha poi affermato che “nessuna limitazione sussiste in relazione alla legittimazione dal lato passivo dell’amministratore per qualsiasi azione anche di natura reale, promossa contro il condominio, da terzi (o anche dal singolo condomino) in ordine alle parti comuni dell’edificio”; in tal caso, prosegue la Corte, citando la propria pronuncia n. 9093/2007 (emessa peraltro dalla medesima sez. II), “l’amministratore ha il solo obbligo di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all’assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini”[21]. Così, richiamando le proprie pronunce n. 9206/2005 e n. 7958/2003, i Giudici di legittimità hanno affermato che “la legittimazione dell’amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi dell’art. 1131, secondo comma, cod. civ. non incontra limiti e sussiste, anche in ordine all’interposizione d’ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario, in relazione ad ogni tipo d’azione, anche reale o possessoria, promossa nei confronti del condominio”[22].
Ulteriore questione riguarda il rapporto tra la legittimazione attiva dell’amministratore condominiale e quella dei singoli condomini. Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha rilevato che poiché il condominio si configura come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale[23]; ne consegue “che l’intervento dei condomini in una causa iniziata dall’amministratore realizza un’ipotesi di intervento della parte, che è perfettamente ammissibile anche quando l’azione sia stata (in ipotesi) irregolarmente proposta per difetto di legittimazione dell’amministratore, trattandosi in tal caso di sostituzione del legittimato al non legittimato”[24].
All’interno della disciplina della mediazione condominiale rientrano poi anche le controversie concernenti le obbligazioni condominiali (nascenti pro quota a carico dei singoli condomini dalla loro partecipazione alla comunione)[25]. In particolare in materia di oneri condominiali, si ricorda che i comproprietari di un’unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali[26]. In materia di mediazione obbligatoria delle controversie in materia condominio ed obbligazioni condominiali ulteriore questione da analizzare potrebbe essere quella relativa alle obbligazioni propter rem in ambito condominiale. Sul punto, si rileva preliminarmente che nei casi di obbligazione propter rem, ovvero quando sussiste un’obbligazione accessoria al diritto di proprietà o ad altro diritto reale che inerisce alla res seguendola in tutte le sue vicende, si ritiene che l’art. 5, co. 1-bis, D.Lgs. n. 28/2010 non sia applicabile; difatti, si tratta pur sempre di un’obbligazione e non di un diritto reale[27], essendo l’obbligato propter rem tenuto ad adempiere la sua prestazione nei confronti di un altro soggetto, che, però, non ha un potere immediato sul fondo, ma, in qualità di creditore, può soltanto pretendere l’adempimento della prestazione. Tuttavia, pur escludendone la natura reale, tali controversie rientreranno nella materia condominiale di cui all’art. 5, co. 1-bis, D.Lgs. n. 28/2010, con la conseguente applicazione della disciplina della mediazione obbligatoria[28]; disciplina generale, però, è bene ricordarlo, che per certi aspetti differisce da quella specifica dettata per il procedimento di mediazione condominiale di cui all’art. 71-quater, disp. att., c.c.
In generale, anche le controversie tra amministratore condominiale e condomino in merito alla gestione della cosa comune vanno considerate alla stregua delle liti condominiali[29], con la conseguenza che anche tali cause rientrano all’interno della materia condominiale di cui all’art. 5, co. 1-bis, D.Lgs. n. 28/2010; in particolare, come precedentemente rilevato, vanno considerate liti condominiali anche le controversie che insorgono tra l’amministratore del condominio ed il singolo condomino in ordine alla riscossione dei contributi dovuti da ciascun condomino in ragione della sua partecipazione alla comunione[30].
Tra le controversie assoggettate alla disciplina speciale della mediazione obbligatoria in materia di condominio rientrano, come accennato, anche quelle in tema di impugnazione delle delibere assembleari, con riferimento alle quali vige il termine perentorio di trenta giorni per l’impugnazione ex art. 1137 c.c. (decorrente dalla data della delibera per i dissenzienti e gli astenuti e, per gli assenti, dalla data della comunicazione). Sul punto basti ricordare come recentemente sia stato ribadito, da un lato, che, sebbene l’impugnazione possa essere proposta indifferentemente con ricorso o con atto di citazione, la giurisprudenza[31], in applicazione della regola generale della domanda dettata dall’art. 163 c.p.c., ha privilegiato la forma dell’atto di citazione, dall’altro, che, per le delibere annullabili il termine per impugnare rimane sospeso per il periodo necessario al compimento del tentativo di conciliazione[32]. Appare inoltre utile ricordare come recente giurisprudenza abbia ribadito che ove un condomino impugni una delibera assembleare con la quale gli siano state addebitate spese asseritamente in violazione dei criteri legali di riparto o in misura eccedente rispetto alla propria quota millesimale, tale giudizio[33]:
- non esige la pregiudiziale revisione della relativa tabella (che deve avvenire con deliberazione unanime dei condomini o con provvedimento dell’autorità giudiziaria)
non esige, quindi, nemmeno la necessaria estensione del contraddittorio a tutti i condomini, essendo legittimato passivo il solo amministratore.
[1] Cass., SS.UU., 31 gennaio 2006, n. 2046.
I Giudici, in particolare, hanno osservato che “l’esistenza del condominio e l’applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone che ad esso partecipano”; difatti, “la specifica fisionomia giuridica del condominio negli edifici - la tipicità, che distingue l’istituto dalla comunione di proprietà in generale e dalle altre formazioni sociali di tipo associativo - si fonda sulla relazione che, nel fabbricato, lega i beni propri e comuni, riflettendosi sui diritti, dei quali i beni formano oggetto (la proprietà esclusiva e il condominio). Le norme dettate dagli artt. 1117, 1139 cod. civ. si applicano all’edificio, nel quale più piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse e un certo numero di cose, impianti e servizi di uso comune sono legati alle unità abitative dalla relazione di accessorietà”.
In materia di condominio si veda, tra gli altri, S. Carbone, Obbligazioni e contratti - Responsabilità dei condomini per le obbligazioni assunte dal condominio, in Corriere giuridico (Il), 2008, n. 5.
[2] Cass., 20 luglio 2009, n. 16829.
[3] Cass., SS.UU., 31 gennaio 2006, n. 2046.
[4] In argomento, la Suprema corte ha ribadito l’applicabilità anche al super-condominio delle norme sul condominio ritenendo che il cosiddetto supercondominio non possa trattarsi come una comunione ordinaria di natura convenzionale costituita fra i vari condomini per la gestione delle parti comuni relative al complesso residenziale. Sul punto è stato osservato che il supercondominio è una figura “di creazione giurisprudenziale, alla quale sono applicabili le norme relative al condominio, appunto perché si verte nella materia delle ‘parti comuni’ indicate dagli art. 1117 cod. civ. e 62 disp. att. cod. civ., caratterizzate dal rapporto di accessorietà necessaria che le lega alle singole proprietà individuali, delle quali rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso, come per esempio le portinerie, le reti viarie interne, gli impianti dei servizi idraulici o energetici dei complessi residenziali, mentre restano soggette alla disciplina della comunione ordinaria le altre eventuali strutture, che invece sono dotate di una propria autonoma utilità, come per esempio le attrezzature sportive, gli spazi di intrattenimento, i locali di centri commerciali inclusi nel comprensorio (cfr. Cass. 3 ottobre 2003 n. 14791)” (Cass., 18 aprile 2005, n. 8066).
[5] Per tale principio si veda, tra le altre, Cass. n. 14791/03 e Cass. n. 9096/00.
[6] Trib. Genova, 18 novembre 2011, n. 4574. Nel caso di specie, era stato domandato l’accertamento di una servitù a favore del fondo di parte attrice a carico di un fondo del condomino convenuto.
[7] In tal senso si veda Cass., 8 gennaio 2014, n. 147, in Navigatore settimanale del diritto, n. 3/2014. La sentenza impugnata ha escluso l’esistenza nel fabbricato di un unico impianto elettrico al servizio degli appartamenti di proprietà esclusiva, avendo piuttosto accertato – alla stregua delle deposizioni rese dai testi escussi – che le unità immobiliari erano dotate di distinti e autonomi impianti; pertanto, correttamente ha escluso lo stesso presupposto della presunzione di cui all’art. 1117 c.c. (peraltro, nell’atto costitutivo del Condominio non era fatta alcuna menzione dell’impianto de quo).
[8] Art. 1117-ter. «Modificazioni delle destinazioni d’uso.
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.
La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico».
Art. 1117-quater. «Tutela delle destinazioni d’uso.
In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136».
(Si veda in argomento, inoltre, quanto disposto dall’art. 7 c.p.c. che, al n. 2 del co. 3, il quale attribuisce alla competenza del Giudice di Pace, qualunque ne sia il valore, la competenza funzionale con riferimento alle liti relative alla misura ed alle modalità d’uso dei servizi di condominio di case).
[9] Rientrano pertanto in tali controversie, tra le altre, quelle relative: all’azione proposta da un condomino al fine di contestare la legittimità dell’individuazione assembleare del posto auto ad esso assegnato senza tenere conto dell’eccessiva difficoltà di accesso ed uscita dallo stesso (Cass. Civ. n. 11861/2005); alla domanda volta all’accertamento dell’uso illegittimo di un’area comune (si vada, Trib. Monza, 13 novembre 2006); all’uso della chiave per l’utilizzo dell’ascensore (Cass. Civ. n. 4256/2006); all’uso dell’area comune destinata a parcheggio dei veicoli dei condomini (Cass. Civ. n. 11861/2005); alla misura del godimento del servizio comune di riscaldamento (Cass. Civ. n. 17660/2004).
[10] In questi termini si veda M. Crocitto, La mediazione in condominio dopo il decreto del fare (D.L. N. 69/2013 convertito con modificazioni nella legge n. 98/2013), in La nuova procedura civile, n. 4/2013, pp. 30 e ss.
[11] Si pensi, a titolo esemplificativo alle liti instaurate da un condomino affinché venga accertato il proprio diritto al distacco dall’impianto idrico condominiale e all’uso del muro perimetrale per l’installazione delle diramazioni e del contatore relativi alla fornitura idrica esclusiva; si pensi, ancora, alle controversie relative alla rimozione dalla facciata dell’edificio condominiale di uno scambiatore di calore installatovi da altro condomino a motivo del pregiudizio arrecato al decoro architettonico e alla sicurezza dell’edificio stesso (Cass. n. 10519/1993), ovvero a quella concernente la possibilità per l’assemblea dei condomini di destinare il cortile comune ad un uso diverso da quello cui è naturalmente destinato (Cass. Civ. n. 8379/2006). Sul punto si veda quanto già osservato in G. Spina, La mediazione in materia di condominio, eBook, Altalex, 2012, nonché in M. Benigni, L. Capacci, G. Spina, P. Vannucci, Nuova mediazione obbligatoria. R.C.A., condominio, reclamo tributario, Altalex Editore, 2012, pp. 49 e ss.
[12] Art. 61.
«Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione».
Art. 62.
«La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso».
[13] La norma, così come novellata dalla L. n. 220/2012, dispone altresì quanto segue.
“I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.
[14] Art. 64. «Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione».
Art. 65. «Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’articolo 80 del codice di procedura civile.
Il curatore speciale deve senza indugio convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite».
Si veda inoltre l’art. 71, secondo cui «Il registro indicato dal quarto comma dell’articolo 1129 e dal terzo comma dell’articolo 1138 del codice è tenuto presso l’associazione dei proprietari di fabbricati», l’art. 71-bis. in tema di requisiti necessari per lo svolgimento dell’incarico di amministratore di condominio nonché l’art. 71-ter sull’attivazione del sito internet del condominio «che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare» (le relative spese per l’attivazione e la gestione sono poste a carico dei condomini).
[15] Art. 68.
«Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare».
Art. 69.
«I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali».
[16] Art. 70. «Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie».
Art. 72. «I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti artt. 63, 66, 67 e 69 disp. att. c.c. ».
[17] Sul punto si rimanda a G. Spina, Singole mediazioni civili obbligatorie, in G. Falco - G. Spina (a cura di), La nuova mediazione. Regole e tecniche dopo le modifiche introdotte dal “Decreto del fare” (d.l. 69/2013, conv., con mod., in l. 98/2013), Giuffrè, 2014, pp. 235 e ss: l’ipotesi classica che si faceva di regolamento condominiale di natura contrattuale consisteva in quel regolamento predisposto dall’unico proprietario dell’intero edificio, accettato progressivamente in sede di stipula dei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari nelle quali il fabbricato è stato frazionato. Tale regolamento veniva considerato di natura contrattuale in quanto la sua origine era fondata sulla sua accettazione (progressivamente) da parte di tutti i partecipanti al condominio, diversamente da quanto avviene nella formazione del regolamento condominiale di natura assembleare. Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità è giunta a considerare la natura contrattuale o meno del regolamento condominiale non in base alla sua origine, bensì in ragione del contenuto delle sue norme: di natura regolamentare ovvero patrizie, volte cioè a limitare i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, ovvero ad attribuire ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto ad altri (si veda al riguardo Cass., 30 dicembre 1999, n. 943). Così, ben può avvenire che solo alcune clausole di un regolamento abbiano natura contrattuale, quelle cioè aventi ad oggetto la limitazione dei diritti condominiali.
[18] Sul punto è stato osservato, ad esempio che (si veda al riguardo Cass., 14 agosto 2007, n. 17694) “per la modifica delle clausole di natura contrattuale sarà richiesta l’unanimità di tutti i condomini, proprio in ragione della natura patrizia dell’accorto che si realizza, secondo i principi generali in tema di contratto, con l’accordo tra le parti, mentre per la modifica delle clausole di natura regolamentare troverà applicazione la disciplina dettata in tema di condominio dall’art. 1138 c.c., ovvero l’adozione della delibera assembleare con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2, c.c.”. Quanto alle tabelle condominiali di natura pattizia, poi, va osservato che accertata detta natura (natura che deve risultare da una volontà chiaramente ed espressamente manifestata o, comunque, desumibile in modo non equivoco dalle disposizioni del regolamento), “non potrà trovare applicazione la nozione di errore di cui all’art. 68 disp. att. c.c. (connesso all’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle), dovendosi invece fare riferimento a quella dettata in tema di annullabilità dei contratti dall’art. 1428 c.c., dove l’errore non rileva nella sua oggettività, ma solo in quanto abbia determinato un vizio del consenso (si veda al riguardo, tra le altre, Cass. 12 giugno 2001, n. 7908). La conseguenza pratica, come argomentato della medesima corte, è che non sarà esperibile l’azione ex 69 disp. att. c.c.; dovrà invece farsi ricorso all’ordinaria azione di annullamento del contratto per vizio del consenso a norma dell’art. 1428 c.c.”. Ibidem, 235 e ss.
[19] Si veda Cass., SS.UU., n. 18331/2010.
[20] Quando cioè si tratta: a) di eseguire le deliberazioni dell’assemblea e di curare l’osservanza dei regolamenti di condominio; b) di disciplinare l’uso delle cose comuni, così da assicurarne il miglior godimento a tutti i condomini; c) di riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea; d) di compiere, infine, gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
[21] Si veda al riguardo Cass. n. 22886/2010.
[22] Cass. n. 22886/2010.
[23] Si veda al riguardo, tra le altre, Cass. n. 4014/2007.
[24] Cass. n. 7300/2010.
[25] Si veda sul punto Cass. Civ., SS.UU., n. 20076/2006, nonché Cass. Civ. n. 12208/1993, Cass. Civ. n. 2249/2000 e Cass. Civ. n. 269/2003.
[26] Principio informatore della materia, al cui rispetto è tenuto il Giudice di Pace anche quando decide secondo equità ai sensi dell’art. 113, co. 2, c.p.c. (Cass. Civ. n. 21907/2011).
[27] Ibidem.
[28] Si veda sul punto L. Viola, il quale nota in argomento come “in pratica, è inutile, sotto il profilo della disciplina della mediazione, interrogarsi circa la natura delle obbligazioni propter rem in ambito condominiale, perché sia che abbiano natura reale e sia che abbiano natura obbligatoria, comunque rientrerebbero nella materia “del condominio” e, dunque, assoggettabili al regime ex d.lvo 28/2010”. L. Viola, La nuova mediazione civile (d.vo 28/2010), in Trattato di G. Cassano (Condominio e diritti reali), Padova, 2011.
[29] Si veda al riguardo Cass. n. 2172/2004, Cass. n. 12274/2002, Cass. n. 2026/1994, Cass. n. 8734/1993 e Cass. n. 9828/1992.
[30] Cass. n. 20076/2006.
[31] Cass. n. 18117/2013 e Cass. n. 14661/2013.
[32] G.D. Nuzzo, L’impugnazione delle delibere condominiali tra legge di riforma e recenti applicazioni giurisprudenziali, in La Nuova Procedura Civile, n. 4/2013.
[33] Si veda al riguardo Cass. n. 1451/2013, in Navigatore settimanale del diritto n. 6 del 2014. In senso conforme si veda anche Cass. n. 14951/2008.
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