A cura dell’avv. Alessandro Gallucci
avvgallucci@gmail.com
Il tema della ripartizione delle spese condominiali è, gioco
forza, uno dei più dibattuti e controversi. I motivi di disputa sono molteplici.
Chi può autorizzare la spesa, come ripartirla, ed ancora la natura delle
obbligazioni condominiali, la natura delle tabelle millesimali, ecc. Temi che,
si intuisce, hanno una forte componente economica e come tali suscitano grande
interesse.
Andiamo per gradi. Per spesa bisogna intendere l’uscita di
carattere finanziario che interessa il condominio nel corso della gestione.
Soggetti legittimati a decidere una spesa per le parti comuni
sono l’amministratore, il singolo condomino (in casi specifici e ben delineati
che analizzeremo più avanti) e l’assemblea (nella maggior parte dei casi).
Senza dilungarci sulle differenze tra spese ordinarie e
straordinarie, che non interessano questa parte di trattazione, è più utile
concentrare l’attenzione su come si ripartiscano tra i vari condomini le spese
affrontate nel corso di una gestione. Così come i diritti dei comproprietari
sulle cose comuni sono proporzionali al valore del piano, o della porzione di
piano di proprietà esclusiva, anche "le spese necessarie per la conservazione
e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei
servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza
sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà
di ciascuno, salvo diversa convenzione". In questo modo il primo comma
dell’art. 1123 c.c. ha inteso disciplinare i criteri di ripartizione delle
spese. Si tratta, è ben evidente, di una formula che tende a specificare quali
spese siano da suddividere in proporzione al valore delle proprietà individuale
di ciascun condomino. Il secondo ed il terzo comma del medesimo articolo
disciplinano due casi particolari. Il secondo comma ci dice che "se si tratta
di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono
ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne". Si tratta di un
criterio di ripartizione delle spese volto a limitare quella proporzionalità
secca prevista nel primo comma. Il terzo comma, infine, spiega che "qualora
un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti
destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla
loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae
utilità". E’ il caso, ad esempio, del condominio parziale. Per iniziare
l’analisi dei criteri di ripartizione delle spese, però, è necessario partire da
un inciso contenuto nel primo comma dell’art. 1123 c.c. vale a dire quel
"salvo diversa convenzione".
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