CAPITOLO II
IL CONFLITTO CONDOMINIALE
3.2. Singole controversie condominiali e mediazione obbligatoria
L’art. 1117 c.c. delimita la disciplina del “condominio degli edifici”, definendo le parti oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio; a norma della richiamata disposizione, così come modificata dalla L. n. 220/2012, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
“1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.
Al riguardo si osservi come la Corte di cassazione, a sezioni unite, abbia affermato che anche al condominio composto da due soli partecipanti, si applica la disciplina giuridica del condominio e non quella della comunione[1]; da ciò consegue, ai nostri fini che anche il c.d. condominio minimo soggiacerà alla disciplina della mediazione obbligatoria in materia condominiale (che – come si esporrà nel capitolo seguente – ha alcune peculiari caratteristiche rispetto alla disciplina della mediazione obbligatoria ordinaria). Va, in via generale, ancora precisato che, in armonia con la giurisprudenza di legittimità, la valutazione della c.d. “condominialità” di una porzione immobiliare non può prescindere da un’analisi della concreta situazione fattuale[2].
Alla luce anche di tali riflessioni, la riforma del 2012 ha poi aggiunto anche l’art. 1117-bis c.c. il quale, precisa, quanto all’ambito di applicabilità della disciplina del condominio, che questa si applica, in quanto compatibile, “in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117”.
Il legislatore sembra così recepire i recenti approdi interpretativi in tema di delimitazione della materia condominiale, secondo cui, ai fini dell’attribuzione del diritto di condominio, assume rilevanza il collegamento tra beni propri (le unità immobiliari in proprietà solitaria) e beni comuni, collegamento che si definisce come relazione di accessorietà (per l’esistenza o per l’uso): difatti, “il condominio si costituisce (ex lege) non appena, per qualsivoglia fatto traslativo, i piani o le porzioni di piano del fabbricato vengono ad appartenere a soggetti differenti. Segue che, in un edificio composto da più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a persone diverse, la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune, legati ai piani o alle porzioni di piano dalla relazione di accessorietà, sia per quanto riguarda la disposizione sia per ciò che concerne la gestione, è regolata dalle norme sul condominio”[3].
Alla luce quindi di tali direttrici interpretative, nonché della disposizione da ultimo richiamata, può ribadirsi che anche le controversie relative al c.d. condominio orizzontale (particolare complesso edilizio che, a differenza del classico condominio che si sviluppa in verticale, si estende orizzontalmente; l’esempio classico è quello delle case a schiera), così come quelle a c.d. super-condominio (complesso residenziale, formato da un insieme di edifici, distinti in vari blocchi, ciascuno dei quali a sua volta costituito da vari fabbricati costituiti in condominio[4]) rientrano nell’alveo applicativo della mediazione in materia condominiale.
È dunque al rapporto di accessorietà che occorre fare riferimento al fine di identificare se, in ogni singolo caso concreto, si verta in un’ipotesi di controversia in materia di comunione o di condominio, con le evidenti conseguenze con riferimento alla disciplina della mediazione applicabile[5].
In applicazione poi del principio in base al quale al fine di comprendere se una singola controversia verta in materia condominiale, con il suo conseguente assoggettamento alla disciplina della mediazione obbligatoria, occorre avere riguardo al dato oggettivo della disciplina volta a regolare la specifica richiesta di tutela avanzata, non, invece, la qualità dei soggetti in lite, la giurisprudenza (con riferimento alla disciplina della mediazione precedente alla riforma del 2013) ha escluso che la controversia nella quale si chieda l’accertamento di una servitù a favore a carico di un fondo appartenente al condomino rientri in una causa in materia condominiale; tale lite, difatti, rientrerebbe nell’ambito dei diritti reali (controversia, ad ogni modo, assoggettata alla disciplina della mediazione obbligatoria ma non, come accennato alla speciale disciplina dettata con riferimento alla mediazione condominiale dall’art. 71-quater, disp. att., c.c.)[6]. In via generale la pronuncia in commento ha stabilito il principio in base al quale le cause condominiali sarebbero quelle circoscritte a quelle relative agli artt. 1117 e ss. c.c., preferendo dunque alla tesi soggettiva (ovvero che qualifica come condominiali tutte le cause ove una delle parti sia un condomino), la tesi oggettiva (ovvero quella fondata sul dato oggettivo della materia trattata e non sulla qualità delle parti).
Va ancora ricordato come recente giurisprudenza abbia precisato che correttamente va escluso lo stesso presupposto della presunzione di cui all’art. 1117 c.c., in mancanza del comune godimento del bene che sia posto contemporaneamente al servizio delle proprietà esclusive e la cui installazione sia di reciproco vantaggio per i singoli condomini[7].
Nella materia contrattuale rilevante ai fini della disciplina della mediazione obbligatoria rientrano anche, in via generale, le controversie in tema di destinazione d’uso delle parti comuni. A conferma di tale considerazione si osservi come la recente riforma del condominio di cui alla L. n. 220/2012 abbia aggiunto alla disciplina del condominio di cui agli artt. 1117 e ss. c.c. anche gli artt. 1117-ter e 1117-quater in tema, rispettivamente, di modificazioni delle destinazioni d’uso e di tutela delle destinazioni d’uso[8]. Tali controversie sono, in via generale, in conformità a quanto rilevato dalla giurisprudenza di legittimità, sia quelle che attengono alle riduzioni o limitazioni quantitative del diritto di godimento dei singoli condomini sulle cose comuni, dunque liti “riguardanti limiti qualitativi di esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione e, quindi, quelle relative al modo più conveniente ed opportuno in cui tali facoltà debbono essere esercitate”, sia quelle relative ai limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, in proporzione delle rispettive quote, cause quindi “relative alla misura dei servizi condominiali debbono intendersi quelle concernenti una riduzione o limitazione quantitativa del diritto dei singoli condomini”[9].
Gli artt. 1118 e 1119 c.c. dettano poi due dei più importanti principi che regolano l’intera materia contrattuale: il primo reca il principio generale secondo cui il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionato al valore del piano o porzione che gli appartiene; il secondo prevede il principio dell’indivisibilità delle parti comuni del condominio (“le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa comune a ciascun condomino”).
I successivi artt. 1120-1225 c.c. disegnano invece la disciplina, anch’essa novellata dalla riforma del 2012, delle innovazioni e delle opere sulle parti dell’edificio di proprietà comune, nonché della ripartizione delle spese di conservazione, godimento, manutenzione e ricostruzione delle parti dell’edificio oggetto del condominio: anche le controversie vertenti in tale materie, pertanto, risultano assoggettate alla disciplina della mediazione obbligatoria in materia condominiale (disposizioni generali dettate dal D.Lgs. n. 28/2010, in particolare dall’art. 5, co. 1-bis e 2-bis, nonché disciplina speciale di cui all’art. 71-quater disp. att. c.c.), così come quelle vertenti in materia di lastrici solari ad uso esclusivo (art. 1126 c.c.), costruzioni sopra l’ultimo piano dell’edificio (art. 1127 c.c.) nonché di perimento totale o parziale dell’edificio (art. 1128 c.c.).
Tutte le controversie strettamente riguardanti il condominio, inteso come vicende relative alle parti comuni[10], sono quindi ricomprese nell’alveo applicativo della speciale disciplina della mediazione condominiale obbligatoria.
Alla luce di quanto visto, all’interno delle controversie in materia di condominio di cui all’art. 5, co. 1-bis, D.Lgs. n. 28/2010 rientrano anche quelle concernenti l’accertamento di un diritto condominiale[11].
La riforma del 2012 ha poi confermato che all’interno della materia condominiale rilevante in tema di mediazione obbligatoria di cui all’art. 5, co. 1-bis, D.Lgs. n. 28/2010 rientrano anche le controversie relative all’amministratore condominiale di cui agli artt. 1129-1133 c.c., alle spese fatte dal condomino senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea (art. 1134 c.c.), all’assemblea dei condomini(artt. 1135-1137 c.c.) ed al regolamento di condominio di cui all’art. 1138 c.c.
Rientrano quindi all’interno dell’alveo applicativo della mediazione obbligatoria in materia condominiale anche le questioni inerenti l’impugnazione delle delibere condominiali (sul punto si tornerà nel prosieguo), nonché la responsabilità dell’amministratore e la sua eventuale revoca.
Ricordando essenzialmente che l’ultimo articolo delle disposizioni dettate dal codice civile in tema di condominio (l’art. 1139 c.c.), dispone che per quanto non è espressamente previsto dagli artt. 1117-1138 c.c. si osservano le norme dettate in tema di comunione di cui agli artt. 1110-1116 c.c., quanto alle norme dettate dalle disposizioni per l’attuazione del codice civile che l’art. 71-quater, disp. att., c.c. esplicitamente richiama in tema di mediazione condominiale vanno innanzitutto ricordate le disposizioni dettate dagli artt. 61 e 62 in tema di scioglimento del condominio[12] e, poi, quanto stabilito dall’art. 63, disp. att., c.c. in materia, in particolare, di riscossione dei contributi condominiali. Sul punto, la richiamata disposizione prevede che “per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”[13].
Se da un lato va quindi rilevato che rientrano nella disciplina della mediazione obbligatoria in materia condominiale anche le controversie in tema di riscossione dei contributi condominiali, dall’altro va precisato che, come si preciserà tra breve, la disciplina della mediazione obbligatoria a norma dell’art. 5, co. 4, lett. a), D.Lgs. n. 28/2010 non si applica, tra l’altro, nei procedimenti per ingiunzione inclusa l’opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione, essendo peraltro stabilito dal co. 3 del medesimo art. 5 che, lo svolgimento della mediazione non può precludere la concessione dei provvedimenti urgenti e cautelari. Pertanto, anche con riferimento alle controversie in tema di riscossione dei contributi condominiali, dal punto di vista operativo:
- la disciplina della mediazione obbligatoria non trova applicazione nei procedimenti di ingiunzione;
- la disciplina della mediazione obbligatoria non trova applicazione nei procedimenti di opposizione al decreto ingiuntivo fino pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione;
- la disciplina della mediazione obbligatoria va applicata nei procedimenti di opposizione al decreto ingiuntivo dopo che il giudice si è pronunciato su tali istanze.
Vi sono poi disposizioni ancora sull’amministratore[14], in tema di assemblea condominiale (artt. 66 e 67, disp. att., c.c.), sulle tabelle millesimali (artt. 68 e 69, disp. att., c.c.)[15], nonché sui regolamenti condominiali (in particolare gli artt. 70 e 72, disp. att., c.c.)[16]: tutte controversie, alla luce del richiamo operato dall’art. 17-quater, disp. att., c.c. alle richiamate norme del codice civile e delle disposizioni attuative del medesimo codice richiamate, rientranti nella disciplina della mediazione obbligatoria in materia condominiale. Normative rilevanti, peraltro, anche come utile parametro valutativo degli eventuali accordi conciliativi raggiunti in mediazione.
Alcune delle tematiche ora menzionate meritano approfondimento. In particolare, ci si riferisce alle controversie in tema di delibere assembleari e relative impugnazioni, a quelle relative all’amministratore condominiale, alle liti in tema di riscossione dei contributi condominiali e di modifica alle tabelle condominiali nonché a quelle in tema di regolamento condominiale.
Su tale ultimo aspetto ci si è chiesto se le controversie in materia di regolamento condominiale di natura contrattuale (o sulle tabelle millesimali di natura pattizia) rientrino o meno all’interno della speciale disciplina della mediazione obbligatoria in materia di condominio[17]. Se da un lato è stato evidenziato come alla natura negoziale o contrattuale del regolamento condominiale corrisponda l’applicazione di una diversa disciplina (quella specifica dettata in tema di condominio, ovvero le norme generali sui contratti)[18], all’interrogativo, giusto il richiamo alle norme in tema di condominio effettuato dall’art. 71-quater, disp. att., c.c., va oggi confermata risposta affermativa.
Quanto alla tematica della legittimazione processuale (attiva e passiva) dell’amministratore del condominio, appare utile richiamare l’evoluzione interpretativa giurisprudenziale in materia.
In via generale occorre pertanto ricordare che, quanto alla legittimazione attiva dell’amministratore condominiale la giurisprudenza di legittimità[19] nella pronuncia n. 18331/2010, resa a sezioni unite, ha avuto modo di affermate, innanzitutto, che l’art. 1131, co. 1, c.c. conferisce una rappresentanza di diritto all’amministratore, il quale è legittimato ad agire (e a resistere) in giudizio (nonché a proporre impugnazione) senza alcuna autorizzazione, nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c.[20]. La Suprema Corte afferma dunque che l’amministratore di condominio, in base al disposto dell’art. 1131, co. 2, 3, c.c., può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall’assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione.
La giurisprudenza di legittimità ha poi affermato che “nessuna limitazione sussiste in relazione alla legittimazione dal lato passivo dell’amministratore per qualsiasi azione anche di natura reale, promossa contro il condominio, da terzi (o anche dal singolo condomino) in ordine alle parti comuni dell’edificio”; in tal caso, prosegue la Corte, citando la propria pronuncia n. 9093/2007 (emessa peraltro dalla medesima sez. II), “l’amministratore ha il solo obbligo di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all’assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini”[21]. Così, richiamando le proprie pronunce n. 9206/2005 e n. 7958/2003, i Giudici di legittimità hanno affermato che “la legittimazione dell’amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi dell’art. 1131, secondo comma, cod. civ. non incontra limiti e sussiste, anche in ordine all’interposizione d’ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario, in relazione ad ogni tipo d’azione, anche reale o possessoria, promossa nei confronti del condominio”[22].
Ulteriore questione riguarda il rapporto tra la legittimazione attiva dell’amministratore condominiale e quella dei singoli condomini. Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha rilevato che poiché il condominio si configura come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale[23]; ne consegue “che l’intervento dei condomini in una causa iniziata dall’amministratore realizza un’ipotesi di intervento della parte, che è perfettamente ammissibile anche quando l’azione sia stata (in ipotesi) irregolarmente proposta per difetto di legittimazione dell’amministratore, trattandosi in tal caso di sostituzione del legittimato al non legittimato”[24].
All’interno della disciplina della mediazione condominiale rientrano poi anche le controversie concernenti le obbligazioni condominiali (nascenti pro quota a carico dei singoli condomini dalla loro partecipazione alla comunione)[25]. In particolare in materia di oneri condominiali, si ricorda che i comproprietari di un’unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali[26]. In materia di mediazione obbligatoria delle controversie in materia condominio ed obbligazioni condominiali ulteriore questione da analizzare potrebbe essere quella relativa alle obbligazioni propter rem in ambito condominiale. Sul punto, si rileva preliminarmente che nei casi di obbligazione propter rem, ovvero quando sussiste un’obbligazione accessoria al diritto di proprietà o ad altro diritto reale che inerisce alla res seguendola in tutte le sue vicende, si ritiene che l’art. 5, co. 1-bis, D.Lgs. n. 28/2010 non sia applicabile; difatti, si tratta pur sempre di un’obbligazione e non di un diritto reale[27], essendo l’obbligato propter rem tenuto ad adempiere la sua prestazione nei confronti di un altro soggetto, che, però, non ha un potere immediato sul fondo, ma, in qualità di creditore, può soltanto pretendere l’adempimento della prestazione. Tuttavia, pur escludendone la natura reale, tali controversie rientreranno nella materia condominiale di cui all’art. 5, co. 1-bis, D.Lgs. n. 28/2010, con la conseguente applicazione della disciplina della mediazione obbligatoria[28]; disciplina generale, però, è bene ricordarlo, che per certi aspetti differisce da quella specifica dettata per il procedimento di mediazione condominiale di cui all’art. 71-quater, disp. att., c.c.
In generale, anche le controversie tra amministratore condominiale e condomino in merito alla gestione della cosa comune vanno considerate alla stregua delle liti condominiali[29], con la conseguenza che anche tali cause rientrano all’interno della materia condominiale di cui all’art. 5, co. 1-bis, D.Lgs. n. 28/2010; in particolare, come precedentemente rilevato, vanno considerate liti condominiali anche le controversie che insorgono tra l’amministratore del condominio ed il singolo condomino in ordine alla riscossione dei contributi dovuti da ciascun condomino in ragione della sua partecipazione alla comunione[30].
Tra le controversie assoggettate alla disciplina speciale della mediazione obbligatoria in materia di condominio rientrano, come accennato, anche quelle in tema di impugnazione delle delibere assembleari, con riferimento alle quali vige il termine perentorio di trenta giorni per l’impugnazione ex art. 1137 c.c. (decorrente dalla data della delibera per i dissenzienti e gli astenuti e, per gli assenti, dalla data della comunicazione). Sul punto basti ricordare come recentemente sia stato ribadito, da un lato, che, sebbene l’impugnazione possa essere proposta indifferentemente con ricorso o con atto di citazione, la giurisprudenza[31], in applicazione della regola generale della domanda dettata dall’art. 163 c.p.c., ha privilegiato la forma dell’atto di citazione, dall’altro, che, per le delibere annullabili il termine per impugnare rimane sospeso per il periodo necessario al compimento del tentativo di conciliazione[32]. Appare inoltre utile ricordare come recente giurisprudenza abbia ribadito che ove un condomino impugni una delibera assembleare con la quale gli siano state addebitate spese asseritamente in violazione dei criteri legali di riparto o in misura eccedente rispetto alla propria quota millesimale, tale giudizio[33]:
- non esige la pregiudiziale revisione della relativa tabella (che deve avvenire con deliberazione unanime dei condomini o con provvedimento dell’autorità giudiziaria)
non esige, quindi, nemmeno la necessaria estensione del contraddittorio a tutti i condomini, essendo legittimato passivo il solo amministratore.
[1] Cass., SS.UU., 31 gennaio 2006, n. 2046.
I Giudici, in particolare, hanno osservato che “l’esistenza del condominio e l’applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone che ad esso partecipano”; difatti, “la specifica fisionomia giuridica del condominio negli edifici - la tipicità, che distingue l’istituto dalla comunione di proprietà in generale e dalle altre formazioni sociali di tipo associativo - si fonda sulla relazione che, nel fabbricato, lega i beni propri e comuni, riflettendosi sui diritti, dei quali i beni formano oggetto (la proprietà esclusiva e il condominio). Le norme dettate dagli artt. 1117, 1139 cod. civ. si applicano all’edificio, nel quale più piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse e un certo numero di cose, impianti e servizi di uso comune sono legati alle unità abitative dalla relazione di accessorietà”.
In materia di condominio si veda, tra gli altri, S. Carbone, Obbligazioni e contratti - Responsabilità dei condomini per le obbligazioni assunte dal condominio, in Corriere giuridico (Il), 2008, n. 5.
[2] Cass., 20 luglio 2009, n. 16829.
[3] Cass., SS.UU., 31 gennaio 2006, n. 2046.
[4] In argomento, la Suprema corte ha ribadito l’applicabilità anche al super-condominio delle norme sul condominio ritenendo che il cosiddetto supercondominio non possa trattarsi come una comunione ordinaria di natura convenzionale costituita fra i vari condomini per la gestione delle parti comuni relative al complesso residenziale. Sul punto è stato osservato che il supercondominio è una figura “di creazione giurisprudenziale, alla quale sono applicabili le norme relative al condominio, appunto perché si verte nella materia delle ‘parti comuni’ indicate dagli art. 1117 cod. civ. e 62 disp. att. cod. civ., caratterizzate dal rapporto di accessorietà necessaria che le lega alle singole proprietà individuali, delle quali rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso, come per esempio le portinerie, le reti viarie interne, gli impianti dei servizi idraulici o energetici dei complessi residenziali, mentre restano soggette alla disciplina della comunione ordinaria le altre eventuali strutture, che invece sono dotate di una propria autonoma utilità, come per esempio le attrezzature sportive, gli spazi di intrattenimento, i locali di centri commerciali inclusi nel comprensorio (cfr. Cass. 3 ottobre 2003 n. 14791)” (Cass., 18 aprile 2005, n. 8066).
[5] Per tale principio si veda, tra le altre, Cass. n. 14791/03 e Cass. n. 9096/00.
[6] Trib. Genova, 18 novembre 2011, n. 4574. Nel caso di specie, era stato domandato l’accertamento di una servitù a favore del fondo di parte attrice a carico di un fondo del condomino convenuto.
[7] In tal senso si veda Cass., 8 gennaio 2014, n. 147, in Navigatore settimanale del diritto, n. 3/2014. La sentenza impugnata ha escluso l’esistenza nel fabbricato di un unico impianto elettrico al servizio degli appartamenti di proprietà esclusiva, avendo piuttosto accertato – alla stregua delle deposizioni rese dai testi escussi – che le unità immobiliari erano dotate di distinti e autonomi impianti; pertanto, correttamente ha escluso lo stesso presupposto della presunzione di cui all’art. 1117 c.c. (peraltro, nell’atto costitutivo del Condominio non era fatta alcuna menzione dell’impianto de quo).
[8] Art. 1117-ter. «Modificazioni delle destinazioni d’uso.
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.
La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico».
Art. 1117-quater. «Tutela delle destinazioni d’uso.
In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136».
(Si veda in argomento, inoltre, quanto disposto dall’art. 7 c.p.c. che, al n. 2 del co. 3, il quale attribuisce alla competenza del Giudice di Pace, qualunque ne sia il valore, la competenza funzionale con riferimento alle liti relative alla misura ed alle modalità d’uso dei servizi di condominio di case).
[9] Rientrano pertanto in tali controversie, tra le altre, quelle relative: all’azione proposta da un condomino al fine di contestare la legittimità dell’individuazione assembleare del posto auto ad esso assegnato senza tenere conto dell’eccessiva difficoltà di accesso ed uscita dallo stesso (Cass. Civ. n. 11861/2005); alla domanda volta all’accertamento dell’uso illegittimo di un’area comune (si vada, Trib. Monza, 13 novembre 2006); all’uso della chiave per l’utilizzo dell’ascensore (Cass. Civ. n. 4256/2006); all’uso dell’area comune destinata a parcheggio dei veicoli dei condomini (Cass. Civ. n. 11861/2005); alla misura del godimento del servizio comune di riscaldamento (Cass. Civ. n. 17660/2004).
[10] In questi termini si veda M. Crocitto, La mediazione in condominio dopo il decreto del fare (D.L. N. 69/2013 convertito con modificazioni nella legge n. 98/2013), in La nuova procedura civile, n. 4/2013, pp. 30 e ss.
[11] Si pensi, a titolo esemplificativo alle liti instaurate da un condomino affinché venga accertato il proprio diritto al distacco dall’impianto idrico condominiale e all’uso del muro perimetrale per l’installazione delle diramazioni e del contatore relativi alla fornitura idrica esclusiva; si pensi, ancora, alle controversie relative alla rimozione dalla facciata dell’edificio condominiale di uno scambiatore di calore installatovi da altro condomino a motivo del pregiudizio arrecato al decoro architettonico e alla sicurezza dell’edificio stesso (Cass. n. 10519/1993), ovvero a quella concernente la possibilità per l’assemblea dei condomini di destinare il cortile comune ad un uso diverso da quello cui è naturalmente destinato (Cass. Civ. n. 8379/2006). Sul punto si veda quanto già osservato in G. Spina, La mediazione in materia di condominio, eBook, Altalex, 2012, nonché in M. Benigni, L. Capacci, G. Spina, P. Vannucci, Nuova mediazione obbligatoria. R.C.A., condominio, reclamo tributario, Altalex Editore, 2012, pp. 49 e ss.
[12] Art. 61.
«Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione».
Art. 62.
«La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso».
[13] La norma, così come novellata dalla L. n. 220/2012, dispone altresì quanto segue.
“I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.
[14] Art. 64. «Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione».
Art. 65. «Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’articolo 80 del codice di procedura civile.
Il curatore speciale deve senza indugio convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite».
Si veda inoltre l’art. 71, secondo cui «Il registro indicato dal quarto comma dell’articolo 1129 e dal terzo comma dell’articolo 1138 del codice è tenuto presso l’associazione dei proprietari di fabbricati», l’art. 71-bis. in tema di requisiti necessari per lo svolgimento dell’incarico di amministratore di condominio nonché l’art. 71-ter sull’attivazione del sito internet del condominio «che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare» (le relative spese per l’attivazione e la gestione sono poste a carico dei condomini).
[15] Art. 68.
«Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare».
Art. 69.
«I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali».
[16] Art. 70. «Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie».
Art. 72. «I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti artt. 63, 66, 67 e 69 disp. att. c.c. ».
[17] Sul punto si rimanda a G. Spina, Singole mediazioni civili obbligatorie, in G. Falco - G. Spina (a cura di), La nuova mediazione. Regole e tecniche dopo le modifiche introdotte dal “Decreto del fare” (d.l. 69/2013, conv., con mod., in l. 98/2013), Giuffrè, 2014, pp. 235 e ss: l’ipotesi classica che si faceva di regolamento condominiale di natura contrattuale consisteva in quel regolamento predisposto dall’unico proprietario dell’intero edificio, accettato progressivamente in sede di stipula dei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari nelle quali il fabbricato è stato frazionato. Tale regolamento veniva considerato di natura contrattuale in quanto la sua origine era fondata sulla sua accettazione (progressivamente) da parte di tutti i partecipanti al condominio, diversamente da quanto avviene nella formazione del regolamento condominiale di natura assembleare. Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità è giunta a considerare la natura contrattuale o meno del regolamento condominiale non in base alla sua origine, bensì in ragione del contenuto delle sue norme: di natura regolamentare ovvero patrizie, volte cioè a limitare i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, ovvero ad attribuire ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto ad altri (si veda al riguardo Cass., 30 dicembre 1999, n. 943). Così, ben può avvenire che solo alcune clausole di un regolamento abbiano natura contrattuale, quelle cioè aventi ad oggetto la limitazione dei diritti condominiali.
[18] Sul punto è stato osservato, ad esempio che (si veda al riguardo Cass., 14 agosto 2007, n. 17694) “per la modifica delle clausole di natura contrattuale sarà richiesta l’unanimità di tutti i condomini, proprio in ragione della natura patrizia dell’accorto che si realizza, secondo i principi generali in tema di contratto, con l’accordo tra le parti, mentre per la modifica delle clausole di natura regolamentare troverà applicazione la disciplina dettata in tema di condominio dall’art. 1138 c.c., ovvero l’adozione della delibera assembleare con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2, c.c.”. Quanto alle tabelle condominiali di natura pattizia, poi, va osservato che accertata detta natura (natura che deve risultare da una volontà chiaramente ed espressamente manifestata o, comunque, desumibile in modo non equivoco dalle disposizioni del regolamento), “non potrà trovare applicazione la nozione di errore di cui all’art. 68 disp. att. c.c. (connesso all’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle), dovendosi invece fare riferimento a quella dettata in tema di annullabilità dei contratti dall’art. 1428 c.c., dove l’errore non rileva nella sua oggettività, ma solo in quanto abbia determinato un vizio del consenso (si veda al riguardo, tra le altre, Cass. 12 giugno 2001, n. 7908). La conseguenza pratica, come argomentato della medesima corte, è che non sarà esperibile l’azione ex 69 disp. att. c.c.; dovrà invece farsi ricorso all’ordinaria azione di annullamento del contratto per vizio del consenso a norma dell’art. 1428 c.c.”. Ibidem, 235 e ss.
[19] Si veda Cass., SS.UU., n. 18331/2010.
[20] Quando cioè si tratta: a) di eseguire le deliberazioni dell’assemblea e di curare l’osservanza dei regolamenti di condominio; b) di disciplinare l’uso delle cose comuni, così da assicurarne il miglior godimento a tutti i condomini; c) di riscuotere dai condomini inadempienti il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea; d) di compiere, infine, gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
[21] Si veda al riguardo Cass. n. 22886/2010.
[22] Cass. n. 22886/2010.
[23] Si veda al riguardo, tra le altre, Cass. n. 4014/2007.
[24] Cass. n. 7300/2010.
[25] Si veda sul punto Cass. Civ., SS.UU., n. 20076/2006, nonché Cass. Civ. n. 12208/1993, Cass. Civ. n. 2249/2000 e Cass. Civ. n. 269/2003.
[26] Principio informatore della materia, al cui rispetto è tenuto il Giudice di Pace anche quando decide secondo equità ai sensi dell’art. 113, co. 2, c.p.c. (Cass. Civ. n. 21907/2011).
[27] Ibidem.
[28] Si veda sul punto L. Viola, il quale nota in argomento come “in pratica, è inutile, sotto il profilo della disciplina della mediazione, interrogarsi circa la natura delle obbligazioni propter rem in ambito condominiale, perché sia che abbiano natura reale e sia che abbiano natura obbligatoria, comunque rientrerebbero nella materia “del condominio” e, dunque, assoggettabili al regime ex d.lvo 28/2010”. L. Viola, La nuova mediazione civile (d.vo 28/2010), in Trattato di G. Cassano (Condominio e diritti reali), Padova, 2011.
[29] Si veda al riguardo Cass. n. 2172/2004, Cass. n. 12274/2002, Cass. n. 2026/1994, Cass. n. 8734/1993 e Cass. n. 9828/1992.
[30] Cass. n. 20076/2006.
[31] Cass. n. 18117/2013 e Cass. n. 14661/2013.
[32] G.D. Nuzzo, L’impugnazione delle delibere condominiali tra legge di riforma e recenti applicazioni giurisprudenziali, in La Nuova Procedura Civile, n. 4/2013.
[33] Si veda al riguardo Cass. n. 1451/2013, in Navigatore settimanale del diritto n. 6 del 2014. In senso conforme si veda anche Cass. n. 14951/2008.
