La riforma del condominio è legge

Tratto da Il Sole 24 ore

La riforma del condominio è legge. La commissione Giustizia del Senato ha approvato oggi la nuova disciplina del condominio. Il provvedimento, varato in sede deliberante attende la firma del Capo dello Stato. L'entrata in vigore è fissata sei mesi dopo la pubblicazione in "Gazzetta Ufficiale". Vediamo in sintesi le principali innovazioni.

La figura dell'amministratore - Molte le novità, a cominciare dalla figura dell'amministratore, che resterà in carica due anni e che dovrà rispondere a secondo  precisi requisiti "di formazione e onorabilità". L'amministratore, inoltre, su richiesta dell'assemblea, dovrà stipulare una speciale polizza assicurativa a tutela dai rischi derivanti dalla professione svolta. A sostenerne le spese sarà il condominio.

La revoca dell'amministratore - Nel caso in cui l'amministratore abbia commesso gravi irregolarità fiscali o non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale, i condomini possono, anche singolarmente, chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione  e revocare il mandato all'amministratore. L'amministratore, inoltre, al momento di accettare la nomina o il rinnovo deve obbligatoriamente specificare analiticamente l'importo del suo stipendio, senza avere diritto ad ulteriori compensi, a meno che non vengano deliberati 
dell'assemblea.

L'impianto di riscaldamento - Novità anche per una delle questioni più spinose e dibattute nelle estenuanti riunioni di condominio: il riscaldamento. Secondo le nuove norme, ci si potrà staccare dal riscaldamento centralizzato solo in caso di oggettivi problemi tecnici dell'impianto comune, che non siano stati risolti dal condominio nell'arco di un'intera stagione di riscaldamento. Il distacco non è comunque consentito se puo' causare squilibri tali da compromettere la normale erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa.

Quorum più bassi per la videosorveglianza - Sarà più snella, grazie ad un quorum meno impegnativo (la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la meta' dei millesimi), la procedura per deliberare, ad esempio, l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell'edificio.Con lo stesso quorum potrà essere deliberata l'installazione di impianti per la produzione di energia eolica, solare o comunque rinnovabile, anche da parte di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune.

Impianti che potranno essere installati anche per singole unita'immobiliari, sia sul lastrico solare che su ogni altra idonea superficie comune, nonché sulle parti di proprietà esclusiva. L'assemblea, su richiesta dei condomini interessati, provvedera' a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, al svaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio.

Sito internet per controllare le spese - Stessa maggioranza anche per deliberare l'attivazione, a cura dell'amministratore e a spese dei condomini, di un sito internet del condominio, ad accesso individuale protetto da una parola chiave, per consultare e stampare in formato digitale i  rendiconti mensili e gli altri documenti dell'assemblea.

Tutela delle parti comuni - Novità anche nella definizione e nella protezione delle cosiddette 'parti comuni', che includeranno ad esempio anche i sottotetti destinati appunto all'uso comune. Più severità, inoltre, per chi arreca danni o disturba: nel testo licenziato dalla commissione Giustizia della Camera vengono infatti meglio esplicitati concetti già definiti in giurisprudenza. Come ad esempio eventuali delibere dell'assemblea per la cessazione delle attività che incidono negativamente sulle cose comuni, e quindi anche sulla tranquillitàcomune.

     

Le tutele per gli animali domestici - Per quel che riguarda ancoral a condivisione di spazi privati e  comuni nel medesimo immobile abitativo, buone notizie in arrivo per chi ha in casa animali domestici. Le nuove norme, infatti, stabiliscono che i singoli regolamenti non possano in alcun modo  precludere il possesso o la presenza di cani e gatti, ne', tantomeno, porre limiti alle destinazioni d'uso di proprieta' esclusiva.

Dopo le prime due puntate - sul “super amministratore” (Riforma del condominio, verso il debutto del super amministratore) e le “cose comuni” (Riforma del condominio, il nuovo regime delle cose comuni) - proseguiamo l’analisi del testo con un commento dell’avvocato Salciarini sulle novità in materia di assemblee di condominio.

 

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La disciplina dell’assemblea

di Luigi Salciarini*

* avvocato, esperto di diritto condominiale, autore di monografie, articoli e saggi sulla materia

Il dissenso del singolo (Articoli 1132, 1133 e 1134 del Cc)

Praticamente immutate le norme riguardanti la prima il c.d. “dissenso” del singolo partecipante rispetto alle liti deliberate dall’assemblea, la seconda il reclamo all’assemblea contro i provvedimenti assunti dall’amministratore, e l’ultima il rimborso delle spese fatte autonomamente dal condomino, fatta eccezione per l’estensione di tale ultimo caso anche all’ipotesi, ben più ampia, di ogni attività di “gestione” delle parti comuni (effettuata dal predetto singolo senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea) e sempre con riferimento ad un’eventuale richiesta di rimborso.

La disciplina sull’assemblea (Articoli 1135 e 1136 del Cc)

Quale momento clou della normativa condominiale, la regolamentazione dell’assemblea è stata limitatamente interessata dalla riforma che ha circoscritto il suo intervento ad una sorta di maquillage delle regole ad essa applicabili.

Le attribuzioni ed il funzionamento di tale “organo” rimangono sostanzialmente gli stessi, con qualche intervento che si è contenuto nella sola finalità di un marginale miglioramento.

Andando per punti, relativamente all’assemblea, si è previsto:

- l’obbligato della costituzione di un “fondo” non solo per i lavori di manutenzione straordinaria (come secondo la precedente versione della norma) ma anche per le innovazioni, di importo corrispondente alle opere da eseguire;

- la possibilità di autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato;

- l’abbassamento del quorum costitutivo dell’assemblea di prima convocazione da due terzi dei partecipanti alla maggioranza dei medesimi (nel caso del computo delle c.d. “teste”, e fermo restando il quorum di due terzi dei millesimi per quanto riguarda il valore, sempre limitatamente a detta prima convocazione);

- l’introduzione di un quorum costitutivo anche per l’assemblea di seconda convocazione, con la ripetizione dello stesso limite numerico (1/3 valore e 1/3 teste) già previsto dalla precedente versione dell’articolo 1136 c.c. per la deliberazione (cioè, per ilquorum deliberativo) di tale successiva eventuale riunione. L’intervento legislativo appare piuttosto discutibile se si considera il fatto che detta modifica impedisce tout courtall’assemblea di seconda convocazione di aprirsi ed anche solo di procedere ad una semplice discussione, magari in attesa che qualche altro condomino, giungendo in ritardo, si renda comunque presente, consentendo il raggiungimento del numero minimo richiesto per decidere. Meglio sarebbe stato, come da molte parti suggerito, eliminare del tutto l’ipotesi di prima convocazione, nella pratica sostanzialmente inesistente e foriera di inutili complicazioni;

- l’inclusione nelle ipotesi che richiedono la maggioranza qualificata del comma 2 dell’articolo 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell’edificio) delle decisioni inerenti alle azioni di tutela delle destinazioni d’uso (articolo 1117 quater c.c.), delle deliberazioni riguardanti sia le fattispecie di innovazioni introdotte dal “nuovo” comma 2 dell’articolo 1120 (opere per la sicurezza e la salubrità, per l’abbattimento delle barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico e quant’altro), sia l’installazione degli impianti di videosorveglianza sulle parti comuni (articolo 1122 terc.c.), sia l’autorizzazione all’amministratore a partecipare ai predetti progetti, programmi o iniziative territoriali (di cui al comma 3 dell’articolo 1135 c.c.);

- l’estensione della prescrizione della maggioranza qualificata (due terzi del valore e maggioranza dei partecipanti) già prevista per le innovazioni ordinarie, all’ipotesi della deliberazione che prescrive le “adeguate modalità alternative di esecuzione” o le “cautele” ai sensi dell’articolo 1122 bis c.c. con riferimento ai c.d. “impianti non centralizzati”.

L’impugnazione delle deliberazioni assembleari (Articolo 1137 Cc)

Leggero restyling per l’articolo 1137 c.c. recante la disciplina dell’impugnazione davanti all’Autorità Giudiziaria delle decisioni assembleari da parte del singolo condomino che ne assume l’invalidità.

Oltre al dissenziente ed all’assente, la riforma estende tale facoltà di contestazione anche al condomino che, presente alla riunione, si è semplicemente “astenuto” (omettendo di esprimere sia un voto favorevole, sia contrario), precisando che, per quest’ultimo soggetto, il termine decadenziale (sempre di trenta giorni) decorre, ovviamente, dal momento della riunione.

In merito a tale aspetto, un’ulteriore integrazione alla normativa già vigente è contenuta nell’ultimo comma del nuovo testo ove viene precisato che “l'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione” e che per detta richiesta di “sospensione” si applicano le norme relativi ai procedimenti cautelari (libro IV, titolo I, capo III, sezione I, codice di procedura civile), con implicito riferimento alla giurisprudenza che da tempo ne aveva affermato un’identica natura.

Regolamento di condominio (articolo 1138 del Cc)

Anche in questo caso, le modifiche introdotte sono minimali e riguardano alcune integrazioni di mero coordinamento con le altre “nuove” norme, e, soprattutto, l’introduzione di un divieto, che pare assoluto, di limitare la detenzione di animali domestici. In particolare, la locuzione adottata (“Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”), a parte l’incongruo riferimento alla “titolarità” (che, ovviamente, in via assoluta, non può certo essere messa in discussione), sembrerebbe riferirsi alla detenzione di animali attuata in qualsiasi luogo o pertinenza dell’edificio, comune o privata che sia.

L’innovazione appare apprezzabile soprattutto in riferimento alla giurisprudenza più moderna che considera il rapporto uomo/animale d’affezione come uno degli aspetti nei quali si estrinseca e realizza la “personalità”, secondo modalità e parametri costituzionalmente garantiti (cfr., per esempio, l’articolo 2 Cost.).

Diversa regolamentazione, invece, sembra potersi adottare relativamente agli animali “non domestici”, per i quali, fatti salvi i vincoli della normativa di settore, il regolamento condominiale (di necessaria natura contrattuale) potrebbe continuare a poter prescrivere un divieto di detenzione all’interno dell’edificio (qualora sia possibile in base alla vigente normativa di settore).

Le altre norme

Infine, le nuove regole previste dalla riforma contemplano alcuni interventi su norme latamente collegate al fenomeno condominiale.

In particolare:

- viene coordinata la maggioranza necessaria per la deliberazione avente ad oggetto la realizzazione di opere finalizzate all’abbattimento delle barriere architettoniche (articolo 2 della legge n. 13/1989) col testo del nuovo comma 2 dell’articolo 1120 c.c. (con conseguente innalzamento in seconda convocazione);

- si precisa, da una parte, la maggioranza richiesta per gli interventi volti al contenimento del consumo energetico (articolo 26, comma 2, della legge 10/1991) introducendo l’opportuno chiarimento sulla necessità di un numero minimo sia di millesimi, sia di teste (stante il testo della previgente norma non univoco sul punto), e, dall’altra parte si coordina quella necessaria per l'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore (articolo 26, comma 5, della legge n. 10/1991) col testo nel nuovo comma 2 dell’articolo 1120 c.c. (con riferimento al “nuovo” comma 2 dell’articolo 1136 c.c., e conseguente chiarimento in ordine alla necessità che tale maggioranza riguardi anche le “teste”, e non solo i millesimi);

- viene, ancora una volta, effettuato un coordinamento del testo della legge 66/2001, relativa all’installazione di nuovi impianti per le tecnologie di radiodiffusione e satellitari, con il nuovo articolo 1120 c.c. (innalzando la maggioranza richiesta per la relativa deliberazione da quella del comma 3 a quella prevista dal comma 2 dell’articolo 1136 c.c.);

- si esplicita la “prededucibilità” nelle procedure concorsuali degli oneri di manutenzione ordinaria/straordinaria e per le innovazioni (con riferimento non solo all’articolo 111 del R.D. n. 267/1942 e succ. mod., ma anche al nuovo articolo 63 disp. att. c.c.);

- viene, da ultimo, precisato l’esatto ambito di applicazione del c.d. foro del condominio(articolo 23 c.p.c.), che comprende sia le cause tra condomini, sia quelle tra condomini e condominio (in accordo a pacifica giurisprudenza).

In conclusione può dirsi che, la riforma del condominio, attualmente in discussione in Parlamento, nonostante si sia limitata ad interventi sostanzialmente “chirurgici” sulla disciplina già esistente, non potrà non determinare il generarsi di una rilevante messe di “nuove” problematiche, le quali ultime, stante la loro evidente complessità di applicazione, non è infondato stimare saranno foriere di accese discussioni tra gli interpreti, e anche dell’inevitabile aumento del contenzioso.

Concetti generali sul tema della ripartizione delle spese condominiali

Condominio: guida legale sul condominio
A cura dell’avv. Alessandro Gallucci
avvgallucci@gmail.com

Il tema della ripartizione delle spese condominiali è, gioco forza, uno dei più dibattuti e controversi. I motivi di disputa sono molteplici. Chi può autorizzare la spesa, come ripartirla, ed ancora la natura delle obbligazioni condominiali, la natura delle tabelle millesimali, ecc. Temi che, si intuisce, hanno una forte componente economica e come tali suscitano grande interesse.

Andiamo per gradi. Per spesa bisogna intendere l’uscita di carattere finanziario che interessa il condominio nel corso della gestione.

Soggetti legittimati a decidere una spesa per le parti comuni sono l’amministratore, il singolo condomino (in casi specifici e ben delineati che analizzeremo più avanti) e l’assemblea (nella maggior parte dei casi).

Senza dilungarci sulle differenze tra spese ordinarie e straordinarie, che non interessano questa parte di trattazione, è più utile concentrare l’attenzione su come si ripartiscano tra i vari condomini le spese affrontate nel corso di una gestione. Così come i diritti dei comproprietari sulle cose comuni sono proporzionali al valore del piano, o della porzione di piano di proprietà esclusiva, anche "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione". In questo modo il primo comma dell’art. 1123 c.c. ha inteso disciplinare i criteri di ripartizione delle spese. Si tratta, è ben evidente, di una formula che tende a specificare quali spese siano da suddividere in proporzione al valore delle proprietà individuale di ciascun condomino. Il secondo ed il terzo comma del medesimo articolo disciplinano due casi particolari. Il secondo comma ci dice che "se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne". Si tratta di un criterio di ripartizione delle spese volto a limitare quella proporzionalità secca prevista nel primo comma. Il terzo comma, infine, spiega che "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità". E’ il caso, ad esempio, del condominio parziale. Per iniziare l’analisi dei criteri di ripartizione delle spese, però, è necessario partire da un inciso contenuto nel primo comma dell’art. 1123 c.c. vale a dire quel "salvo diversa convenzione".

Mediazione e condominio

Dal marzo scorso anche la maggior parte (non tutte!) delle liti condominiali, prima di essere conosciute dal giudice, devono obbligatoriamente passare per la mediazione ossia, in parole povere, un incontro fra i condomini litiganti e un mediatore professionista all'interno di strutture come ad esempio la Camera di Commercio di Padova. Il mediatore, che non è un giudice, proverà a comporre la situazione cercando un compromesso anche non basandosi sulla legge: proverà ad usare buon senso e l'equità. Se il tentativo non riesce si potrà passare al giudice. La logica che ha spinto a introdurre questo istituto nel nostro ordinamento è basata sul tentativo di abbassare il numero di contenziosi che ogni anno arrivano in tribunale. Importante per un amministratore è conoscere i meccanismi e i luoghi della mediazione così da poter indirizzare nella maniera più opportuna i condomini in conflitto. L'uso della mediazione non appartiene alla nostra tradizione e a 2 anni dalla sua introduzione in Italia stenta a dare i risultati sperati. Tuttavia è uno strumento economico e dalle altissime potenzialità, l'auspicio è che, con l'aiuto di professionisti preparati e liberi da vincoli mentali, possa pian piano crescere e diventare sempre più efficace.

Tratto da un articolo del Sole 24 ore ( link all'articolo completo )

Tecnicamente, il tentativo obbligatorio di mediazione è una «condizione di procedibilità della domanda giudiziale». Cioè, un passaggio indispensabile per poter avviare il processo. È ragionevole aspettarsi, quindi, che nei casi dubbi gli avvocati scelgano di iniziare comunque il procedimento di conciliazione – magari in contemporanea con la citazione o il ricorso – se non altro per evitare che la controparte o il giudice sollevino l'eccezione alla prima udienza. Del resto, lo stesso ministero della Giustizia rileva che la mediazione può essere svolta "in parallelo" rispetto al processo ordinario e senza rallentarlo: l'iter per la composizione amichevole si chiude al massimo in quattro mesi, che di solito sono a malapena sufficienti a fissare il primo incontro dal giudice.
Questa possibilità dovrebbe scoraggiare sul nascere anche alcuni percolosi escamotage. In condominio, ad esempio, potrebbe esserci la tentazione di chiedere la sospensione cautelare di una delibera anziché impugnarla, così da rinviare l'obbligo di mediazione a un momento in cui la lite è già matura e più difficilmente componibie. Una semplice analisi costi-benefici, però, consiglierà ai professionisti di limitare le sospensive ai casi in cui servono davvero.

Soluzioni per equità
Davanti al mediatore non è necessaria l'assistenza di un legale, ma in molti casi i cittadini vi arriveranno dopo essere passati per lo studio del proprio avvocato di fiducia.

Le spese per l'accesso alla conciliazione obbligatoria – poco più di 100 euro per liti fino a 5mila euro di valore – non dovrebbero scoraggiare il ricorso al nuovo strumento. Affinché l'iter si chiuda con un accordo, però, sarà fondamentale che si faccia un passo in più, sfruttando a pieno la logica "equitativa" che ispira questo istituto.

Pochi ragionamenti in punta di diritto, insomma, e molto pragmatismo, che potrebbe rivelarsi decisivo in tante beghe condominiali di scarso valore o in tanti piccoli incidenti automobilistici senza danni alle persone. I repertori della Cassazione raccontano tuttora di cause sul riparto del costo per la riparazione dei balconi o sul risarcimento di un danno al paraurti, in cui l'importo in ballo è di gran lunga inferiore alle spese del giudizio.

Un'altro articolo del Sole 24 ore sulla mediazione.