Rumori in condominio e tutela penale

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I rumori molesti, in specie nelle ore notturne, come trascinare mobili, tenere la musica ad alto volume, martellare i muri, ecc., provenienti da un appartamento sito all'interno di uno stabile condominiale possono integrare la nozione di "disturbo" - elemento materiale del reato di cui di cui all'art. 659 c.p. (disturbo alle occupazioni e al riposo delle persone)-, solo nel caso in cui siano di intensità tale da violare la quiete o impedire il riposo degli occupanti di tutto il condominio o, quantomeno, della maggior parte di esso. Il problema delle immissioni rumorose è uno fra i più avvertiti poiché oltre a pregiudicare la salute ne compromette la qualità della vita.


L’articolo 659, primo comma, del codice penale, espressamente punisce “chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici è punito con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino ad euro 309”. Perché possa ritenersi integrata la fattispecie disciplinata dall'art. 659 c.p. occorre la prova del superamento dei limiti della normale tollerabilità di emissioni sonore e della percettibilità delle emissioni stesse da parte di un numero illimitato di persone, a prescindere dal fatto che in concreto tali persone siano state effettivamente disturbate.


Secondo il generale principio, di origine giurisprudenziale, i rumori cosiddetti “intollerabili” devono avere l'attitudine a disturbare una cerchia indeterminata di persone, poiché è solo in simile evenienza che si verifica una lesione o messa in pericolo della pubblica tranquillità che è il bene giuridico protetto dalla fattispecie incriminatrice dell'articolo 659 c.p. Ed invero il rumore e gli schiamazzi vietati, per essere penalmente rilevanti, debbono incidere sulla tranquillità pubblica ovvero devono avere la potenzialità di essere percepiti da un numero indeterminato di persone, pur se, in concreto, soltanto alcune se ne possono lamentare.  In sostanza per la configurabilità del reato di disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone non è necessario che in concreto si siano lamentate più persone, atteso che è sufficiente che i rumori abbiano determinato una situazione tale, dal punto di vista oggettivo, da poter recare disturbo ad una pluralità di soggetti. Trattandosi di un reato di pericolo è sufficiente che la condotta dell’agente abbia l’attitudine a ledere il bene giuridico protetto dalla norma incriminatrice ed è indifferente che la lesione del bene si sia in concreto verificata.


La valutazione del criterio della normale tollerabilità va effettuata con parametri riferibili alla media sensibilità delle persone che vivono nell’ambiente ove i rumori fastidiosi vengono percepiti, mentre è irrilevante l’eventuale assuefazione di altre persone, che abbiano giudicato non molesti i rumori stessi. Al riguardo è stato ritenuto che non vi è la necessità di ricorrere ad una perizia fonometrica allorché il giudice, basandosi su altri elementi probatori acquisiti agli atti, si sia formato il convincimento, esplicitato con motivazione indenne da vizi logici, che vi sia stato il superamento dei limiti di tollerabilità (Cass. pen. Sez. I, 28 marzo 1997, n. 3000). La casistica giurisprudenziale ha altresì evidenziato che la durata del rumore o dello schiamazzo non ha alcuna rilevanza ben potendo il riposo essere disturbato anche da un rumore breve ed improvviso, quando esso sia molto elevato (Cass. pen. Sez. I, 8 luglio 1987, n. 8252).


Dall'applicazione di tali principi ai condomini consegue la necessità che la fonte rumorosa arrechi disturbo alla generalità di coloro che si trovano a diretto contatto con il luogo ove i rumori si verificano, come gli occupanti di tutto un condominio o della maggior parte di esso. Cosicché la contravvenzione di cui all'art. 659 c.p. non sussiste allorquando i rumori arrechino disturbo ai soli occupanti di un appartamento, all'interno del quale sono percepiti, e non ad altri soggetti abitanti nel condominio in cui è inserita detta abitazione ovvero nelle zone circostanti. In tale ipotesi non si produce il disturbo, effettivo o potenziale, della tranquillità di un numero indeterminato di soggetti, ma soltanto di quella di definite persone, e un fatto del genere può costituire ad avviso di alcune pronunce giurisprudenziali, se del caso, illecito civile, come tale fonte di risarcimento di danno, ma non  assurgere a violazione penalmente sanzionabile (in tal senso si è espressa Cass. Pen. Sez. I, 11 luglio 2012, n 27625; Cass. pen. Sez. I, 5 febbraio 1998, n.1406; per giurisprudenza di merito Tribunale Genova, 21 gennaio 2011, n.141).

Conto corrente condominiale: le novità introdotte dalla legge 220

Tutte le somme di denaro di competenza del condominio devono transitare per il conto corrente bancario. Questa regola non deve trovare eccezione.

Interessante articolo di Luca Bozzi apparso su citizenpost.it

Con la legge 220 del 2012 è stato istituito l’obbligo per gli amministratori di condominio di dotare i gruppi abitativi, di cui sono i gestori, di un conto corrente bancario attraverso il quale far transitare tutte le operazioni finanziare in entrata ed uscita, relative all’amministrazione del condominio stesso. A partire dal 18 giugno 2013, l’obbligo di tracciabilità è stato poi esteso a tutte le operazioni bancarie eseguite sul conto condominiale, anche quelle minori, per le quali l’amministratore dovrà sempre indicare “a che titolo” tale denaro è entrato o uscito dalle casse condominiali.

Le caratteristiche del conto corrente condominiale

Il conto corrente condominiale può essere acceso solo dall’amministratore di condominio che ne è l’unico responsabile, nonché l’unica persona autorizzata ad effettuare operazioni di pagamento. Allo stesso tempo, però, la legge prevede che tutti i condomini, per tramite dell’amministratore, possano accedere al conto corrente condominiale per verificarne il saldo e il dettaglio delle lista movimenti. Sempre ai singoli condomini, ma a loro spese, è fatta salva la possibilità di richiedere l’estratto conto dalla banca.
L’obiettivo alla base di questa nuova regolamentazione è duplice: da un lato lo Stato si assicura la massima tracciabilità di tutti i flussi di cassa, anche quelli minori, relativi ad ogni singolo condominio. Ma un altro vantaggio è la possibilità per i singoli condomini di verificare, punto per punto, l’attività dell’amministratore e il suo corretto utilizzo delle finanze comuni. Non è una questione da poco se si considera che ogni anno in Italia si registrano centinaia e centinaia di denunce per truffa a carico di amministratori di condominio infedeli.

Come scegliere un conto corrente per il condominio

Il conto corrente condominiale ha normalmente un costo superiore rispetto a quelli dedicati ai privati, costi dell’ordine di 100 euro annui circa. Va detto però che esistono sul mercato diverse offerte, con costi e servizi inclusi differenti, e tra queste è possibile valutare quella che meglio soddisfa le esigenze del singolo condominio. Se ad esempio si vogliono ridurre i costi di gestione, si può ricorrere ad un conto corrente condominiale online che, attraverso gli strumenti dell’internet e del mobile banking, può consentire l’accesso dei dati di conto a tutti i condomini anche quando questi si trovano a casa.
Attenzione ai costi di gestione! Molto spesso nella scelta di un conto corrente condominiale ci si fa “allettare” dalla possibilità di effettuare un certo numero di operazioni annue a costo zero; questo è certamente un fattore importante da valutare se si ha la relativa certezza che il proprio profilo d’uso rientri all’interno del numero massimo di operazioni gratuite; altrimenti, se così non fosse, bisognerà anche considerare quali saranno i costi finali andando a considerare anche tutte le operazioni a pagamento.

Mediazione e condominio

Dal marzo scorso anche la maggior parte (non tutte!) delle liti condominiali, prima di essere conosciute dal giudice, devono obbligatoriamente passare per la mediazione ossia, in parole povere, un incontro fra i condomini litiganti e un mediatore professionista all'interno di strutture come ad esempio la Camera di Commercio di Padova. Il mediatore, che non è un giudice, proverà a comporre la situazione cercando un compromesso anche non basandosi sulla legge: proverà ad usare buon senso e l'equità. Se il tentativo non riesce si potrà passare al giudice. La logica che ha spinto a introdurre questo istituto nel nostro ordinamento è basata sul tentativo di abbassare il numero di contenziosi che ogni anno arrivano in tribunale. Importante per un amministratore è conoscere i meccanismi e i luoghi della mediazione così da poter indirizzare nella maniera più opportuna i condomini in conflitto. L'uso della mediazione non appartiene alla nostra tradizione e a 2 anni dalla sua introduzione in Italia stenta a dare i risultati sperati. Tuttavia è uno strumento economico e dalle altissime potenzialità, l'auspicio è che, con l'aiuto di professionisti preparati e liberi da vincoli mentali, possa pian piano crescere e diventare sempre più efficace.

Tratto da un articolo del Sole 24 ore ( link all'articolo completo )

Tecnicamente, il tentativo obbligatorio di mediazione è una «condizione di procedibilità della domanda giudiziale». Cioè, un passaggio indispensabile per poter avviare il processo. È ragionevole aspettarsi, quindi, che nei casi dubbi gli avvocati scelgano di iniziare comunque il procedimento di conciliazione – magari in contemporanea con la citazione o il ricorso – se non altro per evitare che la controparte o il giudice sollevino l'eccezione alla prima udienza. Del resto, lo stesso ministero della Giustizia rileva che la mediazione può essere svolta "in parallelo" rispetto al processo ordinario e senza rallentarlo: l'iter per la composizione amichevole si chiude al massimo in quattro mesi, che di solito sono a malapena sufficienti a fissare il primo incontro dal giudice.
Questa possibilità dovrebbe scoraggiare sul nascere anche alcuni percolosi escamotage. In condominio, ad esempio, potrebbe esserci la tentazione di chiedere la sospensione cautelare di una delibera anziché impugnarla, così da rinviare l'obbligo di mediazione a un momento in cui la lite è già matura e più difficilmente componibie. Una semplice analisi costi-benefici, però, consiglierà ai professionisti di limitare le sospensive ai casi in cui servono davvero.

Soluzioni per equità
Davanti al mediatore non è necessaria l'assistenza di un legale, ma in molti casi i cittadini vi arriveranno dopo essere passati per lo studio del proprio avvocato di fiducia.

Le spese per l'accesso alla conciliazione obbligatoria – poco più di 100 euro per liti fino a 5mila euro di valore – non dovrebbero scoraggiare il ricorso al nuovo strumento. Affinché l'iter si chiuda con un accordo, però, sarà fondamentale che si faccia un passo in più, sfruttando a pieno la logica "equitativa" che ispira questo istituto.

Pochi ragionamenti in punta di diritto, insomma, e molto pragmatismo, che potrebbe rivelarsi decisivo in tante beghe condominiali di scarso valore o in tanti piccoli incidenti automobilistici senza danni alle persone. I repertori della Cassazione raccontano tuttora di cause sul riparto del costo per la riparazione dei balconi o sul risarcimento di un danno al paraurti, in cui l'importo in ballo è di gran lunga inferiore alle spese del giudizio.

Un'altro articolo del Sole 24 ore sulla mediazione.