Non c'è il quorum per la validità dell'assemblea: che fare?

L'amministratore è in difficoltà perchè ha indetto per l'ennesima volta l'assemblea del condominio, ma non si è mai raggiunto il quorum previsto per la sua validità.
Senza approvazione dei bilanci, per esempio, diventa complicato recuperare i contributi dei morosi. Senza un riparto delle spese di preventivo approvato, diventa difficile chiedere i contributi anche ai condomini solerti.
Non parliamo di tutti quegli interventi di manutenzione di cui necessita lo stabile o di cui potrebbe necessitare in corso d'anno.
Un collega mi chiede come si deve comportare specialmente rispetto al fatto che per richiedere un decreto ingiuntivo al giudice bisogna produrre un bilancio approvato da dove risulti la morosità. Costante giurisprudenza si accontenta anche dell'ultimo bilancio approvato anche se risalente negli anni, ma è pur sempre una soluzione di ripiego.
Cominciamo con l'affermare che se ripetutamente nessuno si presenta alle assemblee regolarmente indette, si verifica una sorta di stallo amministrativo: molto pericoloso.
Le strade percorribili a mio avviso sono due.
La prima, nel caso non si presenti proprio nessuno e l'assemblea vada così deserta, consiste nel far intervenire il giudice ex art. 1105 c.c.  Ma non è chiaro se tale intervento lo possa richiedere anche l'amministratore in quanto non è solitamente un condomino. Nel momento in cui non si dovesse più nemmeno poter pagare la luce delle scale probabilmente un condomino lo si trova per il ricorso al giudice. Nel dubbio, nessuno impedisce all'amministratore di proporre la domanda ugualmente per nome e per conto del condominio che rappresenta per legge.
La seconda, nel caso in cui alle assemblee si presenti anche un solo condomino, consiste nel far approvare lo stesso bilanci e riparti. Le delibere approvate senza il raggiungimento del quorum risultano infatti annullabili nel termine di 30 giorni dalla data di comunicazione agli assenti. Procedendo quindi con la comunicazione per mezzo di raccomandata a chi non è intervenuto all'assemblea, passati i 30 giorni dal ricevimento, si potrà cominciare, ad esempio, con tutte le procedure di recupero dei contributi insoluti. In caso di opposizione saremo riusciti per lo meno a coinvolgere un condomino assenteista.


Dott. Davide Bianchini

Tabelle millesimali da rifare? Sì, ma solo per le utenze condominiali.

Il DL 102 del 2014 per l'attuazione della direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica comporta anche alcuni obblighi per i condomini. In pratica si deve rimettere mano alle tabelle millesimali che suddividono i costi di riscaldamento o dell'acqua centralizzati.
Le vecchie tabelle millesimali, ad esempio basate sui metri cubi delle unità abitative, non sono più utilizzabili. Il concetto è che bisogna suddividere i costi, per quanto possibile, sulla base di rilevazioni tecniche che evidenzino i reali consumi del singolo appartamento rispetto agli altri. Contatori, scambiatori di calore, rilevazioni termotecniche... bisognerà impiegare ogni mezzo tecnico disponibile per arrivare a formulare un riparto delle spese il più possibile coerente con  i reali consumi dei possessori.
Il rischio del mancato adeguamento è il costo di laboriosi e costosi ricalcoli delle annate trascorse utilizzando le vecchie tabelle. 
Dott. Davide Bianchini

Il condominio di sole 4 o 5 unità: deve avere un amministratore?

Conviene subito dire che no, il condominio composto fino a 8 unità abitative non ha l'obbligo di avere un amministratore.
L'obbligo scatta quando si supera il tetto stabilito oppure anche solo un condomino richiede di nominarlo.
Nella pratica di tutti i giorni fino a che regna l'accordo fra i condomini, nei piccoli e piccolissimi condomini, raramente si assume un amministratore. A volte, anche solo per come è fatto l'edificio, le uniche spese in comune sono quelle della corrente elettrica e della polizza RC. Il condomino solerte divide la spesa e passa a raccogliere i contributi.
Una situazione del genere può durare anni. Il condomino solerte però spesso non è al corrente che potrebbe ricadere su di lui la responsabilità dell'amministratore di fatto.
L'amministratore viene nominato  nei piccoli contesti quando sorgono problemi sulla gestione della cosa comune: la suddivisione della spesa in parti uguali non convince il nuovo proprietario, la scelta del colore della facciata, un condomino non paga più da anni e non si sa come affrontare la questione...
Succede anche che per detrarre le spese di ristrutturazione i lavori debbano necessariamente essere pagati con bonifico bancario e le fatture intestate al condominio. Succede anche che il condomino che arrotondava facendo le pulizie delle scale anche per gli altri non voglia più prestare la sua opera e che quindi tocchi incaricare una società di pulizie. In questo caso non tutti i condomini sono d'accordo di pagare in nero perchè se durante il lavoro qualcuno si fa male... Le fatture per le pulizie pagate regolarmente sono soggette alla ritenuta fiscale e generano l'obbligo di dichiarazione alla Agenzia delle Entrate... Anche nel piccolo le cose si complicano  e il condomino solerte comprende in quali rogne potrebbe incorrere se qualcosa andasse storto.
Ci vorrebbe un amministratore lowcost che si occupasse solo dello stretto indispensabile contando sulla collaborazione con i proprietari. Oppure, più realisticamente, si potrebbe immaginare una collaborazione fra il condomino volenteroso trasformatosi in amministratore interno e un amministratore professionista il quale intervenga a margine del lavoro dell'amministratore interno per controllarne l'operato ed eventualmente assisterlo nella soluzione delle problematiche più complicate.

Dott. Davide Bianchini

Spese di condominio maturare dall'ex proprietario

Capita spesso di trovarsi di fronte ai nuovi proprietari di un appartamento e di dover presentare il conto delle spese lasciate insolute dal precedente detentore.

Una situazione sgradevole che agli amministratori non lascia molti margini di manovra.

Quando si compra casa, in sede di stipula, il notaio in gamba chiede al venditore di presentare una dichiarazione dell'amministratore dello stabile in merito all'esistenza o meno di debiti non ancora saldati. Ma a volte questo non accade e il rischio per gli acquirenti è quello di dover pagare, anche somme ingenti, per lavori di straordinaria manutenzione che avrebbero dovuto essere sostenuti dal venditore. 

Prima regola informarsi ed eventualmente inserire nel contratto di compravendita le spese ancora insolute  per farsele scontare dal totale dovuto. 

Il Codice Civile, all'art. 68 secondo comma delle disposizioni di attuazione, prevede che per le spese condominiali deliberate nell'anno di acquisto e in quello precedente, il nuovo proprietario sia obbligato in solido con il vecchio. Ciò significa che i debiti sono del vecchio proprietario, ma l'amministratore potrà indifferentemente rivolgersi a ciascuno dei due senza distinzioni.

Una situazione tanto più incresciosa quanto più elevati saranno gli importi da pagare.

Dott. Davide Bianchini