Il condominio di sole 4 o 5 unità: deve avere un amministratore?

Conviene subito dire che no, il condominio composto fino a 8 unità abitative non ha l'obbligo di avere un amministratore.
L'obbligo scatta quando si supera il tetto stabilito oppure anche solo un condomino richiede di nominarlo.
Nella pratica di tutti i giorni fino a che regna l'accordo fra i condomini, nei piccoli e piccolissimi condomini, raramente si assume un amministratore. A volte, anche solo per come è fatto l'edificio, le uniche spese in comune sono quelle della corrente elettrica e della polizza RC. Il condomino solerte divide la spesa e passa a raccogliere i contributi.
Una situazione del genere può durare anni. Il condomino solerte però spesso non è al corrente che potrebbe ricadere su di lui la responsabilità dell'amministratore di fatto.
L'amministratore viene nominato  nei piccoli contesti quando sorgono problemi sulla gestione della cosa comune: la suddivisione della spesa in parti uguali non convince il nuovo proprietario, la scelta del colore della facciata, un condomino non paga più da anni e non si sa come affrontare la questione...
Succede anche che per detrarre le spese di ristrutturazione i lavori debbano necessariamente essere pagati con bonifico bancario e le fatture intestate al condominio. Succede anche che il condomino che arrotondava facendo le pulizie delle scale anche per gli altri non voglia più prestare la sua opera e che quindi tocchi incaricare una società di pulizie. In questo caso non tutti i condomini sono d'accordo di pagare in nero perchè se durante il lavoro qualcuno si fa male... Le fatture per le pulizie pagate regolarmente sono soggette alla ritenuta fiscale e generano l'obbligo di dichiarazione alla Agenzia delle Entrate... Anche nel piccolo le cose si complicano  e il condomino solerte comprende in quali rogne potrebbe incorrere se qualcosa andasse storto.
Ci vorrebbe un amministratore lowcost che si occupasse solo dello stretto indispensabile contando sulla collaborazione con i proprietari. Oppure, più realisticamente, si potrebbe immaginare una collaborazione fra il condomino volenteroso trasformatosi in amministratore interno e un amministratore professionista il quale intervenga a margine del lavoro dell'amministratore interno per controllarne l'operato ed eventualmente assisterlo nella soluzione delle problematiche più complicate.

Dott. Davide Bianchini