L'amministratore è in difficoltà perchè ha indetto per l'ennesima volta l'assemblea del condominio, ma non si è mai raggiunto il quorum previsto per la sua validità.
Senza approvazione dei bilanci, per esempio, diventa complicato recuperare i contributi dei morosi. Senza un riparto delle spese di preventivo approvato, diventa difficile chiedere i contributi anche ai condomini solerti.
Non parliamo di tutti quegli interventi di manutenzione di cui necessita lo stabile o di cui potrebbe necessitare in corso d'anno.
Un collega mi chiede come si deve comportare specialmente rispetto al fatto che per richiedere un decreto ingiuntivo al giudice bisogna produrre un bilancio approvato da dove risulti la morosità. Costante giurisprudenza si accontenta anche dell'ultimo bilancio approvato anche se risalente negli anni, ma è pur sempre una soluzione di ripiego.
Cominciamo con l'affermare che se ripetutamente nessuno si presenta alle assemblee regolarmente indette, si verifica una sorta di stallo amministrativo: molto pericoloso.
Le strade percorribili a mio avviso sono due.
La prima, nel caso non si presenti proprio nessuno e l'assemblea vada così deserta, consiste nel far intervenire il giudice ex art. 1105 c.c. Ma non è chiaro se tale intervento lo possa richiedere anche l'amministratore in quanto non è solitamente un condomino. Nel momento in cui non si dovesse più nemmeno poter pagare la luce delle scale probabilmente un condomino lo si trova per il ricorso al giudice. Nel dubbio, nessuno impedisce all'amministratore di proporre la domanda ugualmente per nome e per conto del condominio che rappresenta per legge.
La seconda, nel caso in cui alle assemblee si presenti anche un solo condomino, consiste nel far approvare lo stesso bilanci e riparti. Le delibere approvate senza il raggiungimento del quorum risultano infatti annullabili nel termine di 30 giorni dalla data di comunicazione agli assenti. Procedendo quindi con la comunicazione per mezzo di raccomandata a chi non è intervenuto all'assemblea, passati i 30 giorni dal ricevimento, si potrà cominciare, ad esempio, con tutte le procedure di recupero dei contributi insoluti. In caso di opposizione saremo riusciti per lo meno a coinvolgere un condomino assenteista.
Dott. Davide Bianchini
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