Servitù di passaggio sulla strada condominiale. Quando la prova testimoniale può non essere sufficiente.

11/06/2015

di Avv. Giuseppe Donato Nuzzo

Non basta la testimonianza di terzi per dimostrare la costituzione di una servitù di passaggio sulla strada condominiale a favore del fondo vicino.
È quanto emerge dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 9874, depositata il 14 maggio 2015, con la quale gli Ermellini hanno respinto il ricorso della società proprietaria del terreno attiguo al condominio, su cui erano stati edificati nuovi edifici.
Il caso: il Condominio citava in giudizio la s.r.l. per sentir accertare che i fabbricati costruiti sul terreno di proprietà della società medesima, attiguo al proprio, non avevano diritto di passaggio sulla stradella condominiale di accesso e, in ogni caso, per l'estinzione della pretesa servitù in quanto esercitata in modo difforme da quanto previsto nei rogiti e per le innovazioni apportate.
Il tribunale rigettava la domanda del condominio, ritenendo che la società aveva acquistato il diritto di servitù di passaggio in forza della destinazione del padre di famiglia, unica essendo l'originaria proprietaria dei due fondi. La Corte d'Appello, invece, ribaltava la decisione, osservando che in nessuno dei vari titoli di provenienza in favore delle parti era possibile desumere la costituzione della servitù e negando, altresì, la possibilità di costituzione della servitù per destinazione del buon padre di famiglia.
La costituzione della servitù “per destinazione del buon padre di famiglia”. La formula utilizzata dall'art. 1062 c.c., di sapore così arcaico, significa sostanzialmente questo: se il proprietario di due fondi ne destina uno a servire all'utilità dell'altro (ad esempio, costruisce una strada per collegare il secondo con la pubblica via) non nasce alcuna servitù, perché questa presuppone che i fondi appartengano a proprietari diversi; ma se ciò si realizza successivamente (ad esempio, l'unico proprietario vende uno dei due fondi a un altro soggetto), la servitù nasce a favore del fondo che già prima riceveva utilità dal peso imposto sull'altro.
Tuttavia, tale modalità di costituzione può operare solo per le servitù apparenti (art. 1061 c.c.), cioè quelle che presuppongono opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.
La Corte di Cassazione ha confermato la decisione d'appello in ordine alla non sussistenza della servitù di passaggio sulla strada condominiale, rilevando la carenza di elementi indiziari il preteso diritto e confermando l'inutilizzabilità della dichiarazione testimoniale resa dal un minore, unico elemento da cui era possibile ricavare elementi di prova circa l'esistenza della servitù.
Per gli Ermellini, tra l'altro, il ricorso proposto dalla società “non coglie la ratio decidendo primaria, che era quella di disconoscere ad una dichiarazione di terzi il valore costitutivo di servitù e, soprattutto, di mettere in evidenza che parte acquirente sarebbe stata resa ben avvertita della non rituale costituzione di una servitù, ma sussistente solo quanto a concreto esercizio, così da non poter in seguito opporre l'esistenza di essa al proprietario del preteso fondo servente”.
Da non perdere: Breve panoramica sulle servitù di passaggio
È rimasta peraltro non provata la pretesa natura apparente della servitù di passaggio in questione, non essendo sufficiente, a tal scopo, la coincidenza tra l'accesso alla via pubblica e il locus servitutis al quale si fa riferimento nei primi atti di trasferimento, né il sopravvenuto stato di interclusione del terreno.

Fonte http://www.condominioweb.com/servitu-di-passaggio-sulla-strada-condominiale.11901#ixzz3d8gcenh9
www.condominioweb.com 

Animali da compagnia in appartamento: si o no?

Sempre più spesso i condomini mi chiedono se possono tenere un animale da compagnia nel loro appartamento nonostante il regolamento lo vieti o semplicemente taccia sull'argomento.

Dopo la recente riforma del codice civile è infatti fatto divieto di vietare! Un giro di parole che ha creato qualche perplessità.

Senza troppi sforzi di interpretazione la norma contenuta nell'ultimo comma dell'art 1138 del codice Civile appare chiara: dal giorno dell'approvazione della riforma in avanti gli animali di compagnia sono benaccetti senza eccezioni.

La questione però si pone per tutti quei regolamenti di tipo contrattuale, già in essere prima della riforma che invece prevedono proprio limitazioni sulla detenzione in appartamento di animali.

Non potendo disporre che per il futuro, per alcuni, la legge non dovrebbe incidere su tali regolamenti lasciandoli sostanzialmente i vigore.

Chi scrive è di diversa opinione. Il rapporto uomo-animale è sempre più considerato importante e di valore e sempre più tutelato anche da norme di rango europeo. Sarebbe un controsenso e una indebita attenuazione della norma, se venisse vietata la detenzione di animali di compagnia sulla base di norme regolamentari condominiali.

Tuttavia la questione appare discutibile con argomentazioni valide da entrambe le parti. Sarà il buon senso a contemperare gli interessi dei condomini e in assenza di questo ci penserà la giurisprudenza.

Cordialmente Davide Bianchini

Vi segnalo a questo link un interessante articolo sull'argomento.

Definizione di condominio

Di seguito una completa e chiara definizione di "CONDOMINIO".
Condominio: guida legale sul condominio
A cura dell’avv. Alessandro Gallucci e della Dott.ssa Licia Albertazzi
avvgallucci@gmail.com

Condominio: definizione e novità normative

Approcciarsi alla materia condominiale significa prima di tutto capire che cos'è il condominio. 
Come per altri istituti, il codice civile non ne fornisce una definizione. Le difficoltà proseguono, in quanto alla domanda che cos'è un condominio è possibile rispondere in diversi modi, essendo il concetto riferibile a svariati profili (materiale, giuridico, ecc.). 
Confrontarsi con questi quesiti significa affrontare la materia del diritto condominiale correttamente, comprendendo il giusto significato delle norme che lo regolano, le loro lacune nonché lo spazio loro riservato dal legislatore all'interno del nostro ordinamento. 

Definizione di condominio e comunione

Detto ciò è di primaria importanza definire il condominio. I profili definitori di maggiore interesse sono quelli attinenti la sfera giuridica che guarda alla sua materialità ed alla sua soggettività nel nostro ordinamento. Come anticipato, il codice non definisce che cos'è il condominio. 
Si tratta di un istituto relativamente giovane, disciplinato in maniera sistematica solo nel codice del 1942. Il codice del 1865, infatti, non conteneva una disciplina compiuta del condominio. 
Il fatto che le norme che lo riguardano siano collocate nel Libro III, relativo alla proprietà e, più nello specifico, nel Capo II del Titolo VII relativo alla comunione, aiuta a capire come il condominio non sia altro che una particolare forma di comunione su di un bene immobile. 
La peculiarità rispetto alla più generale disciplina della comunione va rintracciata nel fatto che nel condominio coesistono parti di proprietà esclusiva accanto a parti di proprietà comune. Pertanto, mentre tutti i beni immobili possono essere oggetto di comunione, non tutti possono essere in condominio. Solo per esemplificare, un terreno di proprietà di due, tre o più persone è soggetto alla disciplina della comunione e mai potrebbe essere oggetto di disciplina condominiale. Viceversa, un palazzo che si componga di quattro, cinque o più unità immobiliari potrà essere soggetto tanto alla disciplina della comunione quanto a quella speciale del condominio. Così se le unità immobiliari sono di proprietà esclusiva di diversi soggetti si applicherà la disciplina del condominio. Ciò perché accanto alle parti di proprietà individuale (gli appartamenti) ci saranno quelle parti che per legge dovranno essere considerate di proprietà comune. Tuttavia, qualora lo stesso palazzo sia oggetto di proprietà indivisa tra più persone (ad esempio perché lasciato in eredità dal padre ai propri figli senza assegnazione delle singole unità) esso sarà soggetto alla comunione. 
È chiaro, allora, che il tratto distintivo delle due fattispecie va individuato nella diversa conformazione dei diritti di proprietà dei singoli rispetto al bene immobile. 
Si può, quindi, affermare che il condominio è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune. 

Le tipologie di condominio

Data una definizione di condominio, si pone subito il problema di individuare quei casi concreti ai quali si applica la disciplina codicistica. 
La questione è stata oggetto dell'evoluzione urbanistico - edilizia degli ultimi anni ed ha incontrato (ed incontra) delle problematiche di non facile soluzione, le quali, sovente, sono state oggetto di intervento giurisprudenziale. 
In particolare, a livello numerico quando si può dire che si è di fronte ad un condominio? È sufficiente che i condomini siano due, tre o di più? Come si identifica un condominio? Un condominio può svilupparsi solo in senso verticale o anche in senso orizzontale? 
Le domande sono tante quante le conformazioni che può prendere un edificio. Occorre, in primo luogo chiarire che non è necessaria alcuna formula sacramentale affinché si possa dire che si sia costituito un condominio. È sufficiente che sia venduta una sola unità immobiliare dell'edificio. Così, basterà la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell'immobile (c.d. "condominio minimo"), definiti ai fini di legge "condomini", perché si debba applicare la disciplina del condominio. 
Sul punto, le Sezioni Unite della Cassazione, con l'importante sentenza n. 2046/2006, hanno chiarito che l'esistenza del condominio e l'applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone che ad essa partecipano. Pertanto, "se nell'edificio almeno due piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse, il condominio - considerato come situazione soggettiva o come organizzazione - sussiste sulla base della relazione di accessorietà tra cose proprie e comuni e, per conseguenza, indipendente dal numero dei partecipanti trovano applicazione le norme specificatamente previste per il condominio negli edifici". 
Il numero di condomini incide solamente sulla necessità di nominare un amministratore, che è necessario quando i condomini sono più di quattro, o per il regolamento di condominio, che è obbligatorio per i condomini con più di dieci partecipanti. 
Il condominio, infine, può svilupparsi tanto in senso verticale (il classico edificio condominiale a più piani) quanto in senso orizzontale. 
A tal proposito, basta pensare ai residence composti da villette mono o bifamiliari con più servizi in comune (ad esempio, strade interne, illuminazione, ecc.). 
Diverso è, invece, il caso in cui più palazzi, già di per sé costituenti degli autonomi condomini nel senso sinora affermato, abbiano beni e/o servizi in comune. 
In tal caso, si è di fronte al c.d. "supercondominio", che è composto da più edifici condominiali legati tra loro da beni e/o servizi comuni. Così, per esemplificare, un gruppo di quattro o cinque edifici, che abbia in comune un parco o i servizi di fognatura, è catalogabile come supercondominio. 
Tutte queste fattispecie, nell'assenza di espressa regolamentazione codicistica, sono state ricondotte per analogia dalla giurisprudenza sotto la disciplina del condominio. Il fatto naturalmente crea non poche difficoltà applicative. Basta pensare, a titolo esemplificativo, ai regolamenti condominiali che, illegittimamente, hanno ritenuto di poter limitare la partecipazione all'assemblea del supercondominio solo agli amministratori dei vari condomini che lo compongono (su tutte, v. Cass. n. 7894/1994). 

La natura del condominio

La situazione non è differente se si ha riguardo alla soggettività giuridica del condominio nel nostro ordinamento. Fino alla sentenza delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione n. 9148/2008 (relativa al concetto di solidarietà nelle obbligazioni condominiali), il condominio veniva definito "un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti, limitatamente all'amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino" (Cass. n. 7891/2000). 
Questa definizione, coniata dalla stessa giurisprudenza, è stata smentita nell'arresto di legittimità sopracitato che, al contrario, non solo ha ritenuto impossibile considerare il condominio come un ente di gestione ma addirittura di affiancarlo a qualunque entità giuridicamente rilevante. 
Ferma restando la piena legittimità di tale impostazione (in mancanza di una disciplina di riferimento), essa non può andare esente da critiche: ad oggi, il condominio (in persona dell'amministratore) intrattiene tutta una serie di rapporti con soggetti terzi e con gli stessi condomini da fare risultare quantomeno plausibile la possibilità di configurare una sua autonomia, almeno a livello di centro d'imputazione giuridico. 

La riforma

La costante crescita del contenzioso inerente la materia in oggetto nonché l'avanzamento delle moderne tecnologie, della cultura e le mutate istanze sociali hanno spinto il legislatore a rivisitare ed aggiornare l'intera normativa condominiale, cogliendo tutti gli spunti emersi dalla corposa giurisprudenza, di legittimità e di merito, formatasi nel tempo sul tema per far fronte al fabbisogno di tutela giudiziaria e dare una risposta alla grande varietà di quesiti sottoposti alla sua attenzione. 
Ecco, quindi, che il 20 novembre 2012 la Commissione Giustizia del Senato della Repubblica ha approvato il testo definitivo della riforma del Condominio: un insieme di articoli che hanno integrato ed aggiornato un ambito giuridico che ha guadagnato e continua a riscuotere sempre più attenzione da parte degli operatori. 
Con il nuovo testo della legge 11 dicembre 2012 n. 220 ("Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici") il legislatore è intervenuto incisivamente su tutta la materia, revisionando alcuni degli articoli più importanti (come ad es. l'art. 1117 e l'art. 1129 sulla figura dell'amministratore) e aggiungendone altri (art. 1117 da bis a quater; art. 1122 bis e ter; art. 1130 bis). 

La presente guida, con lo scopo di fornire gli strumenti necessari per un corretto inquadramento giuridico dell'istituto del condominio, affronta pertanto gli aspetti più incisivi della riforma, partendo dalla definizione di "parte comune" e dall'analisi delle singole componenti, prendendo spunto sia dalla classificazione normativa che dalla casistica giurisprudenziale, spostandosi poi sulle disposizioni relative alla ripartizione delle spese condominiali e soffermandosi sulla componente organizzativa del condominio (in particolare, sulla figura dell'amministratore, oggetto di recente riforma), concludendo, infine, con la rappresentanza e la difesa del condominio in sede di giudizio civile.
Indice della guida al condominio
Contatta l'autore Avv. Alessandro Gallucci
avvgallucci@gmail.com

Fonte: Il concetto di condominio e le ultimissime novità normative 
(www.StudioCataldi.it) 

La ripartizione delle spese condominiali

E' l'art. 1123 cc a indicare come debba avvenire la ripartizione delle spese condominiali.
Il metodi di riparto individuati dal legislatore sono quindi due:
1. il principale è quello che si effettua in proporzione alle quote di proprietà dei vari condomini. Per intenderci diremo "secondo i millesimi".
2. il secondo metodo, qualora la cosa comune sia destinata a servire in maniera diversa i condomini, è "secondo l'uso" che ciascuno può farne.
Nella sentenza n° 17557/14 la Cassazione affronta nuovamente l'argomento rispetto all'individuazione di un diverso modo di ripartire le spese da parte dell'assemblea condominiale.
Il metodo in oggetto riguardava la ripartizione delle spese dell'ascensore e dell'acqua (esistono condomini con un unico contatore per tutti). In entrambi i casi l'assemblea aveva deciso a maggioranza di considerare esclusi dalla ripartizione i proprietari degli appartamenti sfitti; nel caso dell'ascensore, inoltre, avevano individuato una percentuale della somma ( il 25%) da proporzionare al numero di componenti del nucleo famigliare ( a parità di altre condizioni pagava di più il nucleo famigliare più numeroso)
Tre le considerazioni della Suprema Corte che qui interessano sottolineare:
1. Non importa quanto "ragionevoli" possano apparire (o addirittura essere!) i metodi di riparto diversi da quelli legali: niente può derogare la legge!
2. Un diverso metodo di ripartizione può essere adottato dall'assemblea ma, SOLAMENTE, con l'accordo di tutti! Ossia con il voto favorevole del 100% degli aventi diritto.
3. Non ha alcuna importanza che, di fatto, uno o più condomini non usino la cosa comune: si ha riguardo del solo uso potenziale che il condomino può farne. Pertanto l'assenza dall'abitazione non esclude il propietario dalla ripartizione dei costi.
Attenzione quindi quando l'assemblea approva criteri di ripartizione diversi da quelli stabiliti dalla legge: l'eventuale delibera approvata senza il consenso di tutti i proprietari è viziata da nullità.

Cambio destinazione d'uso la decisione spetta all'assemblea.

La narrazione racconta di un condomino che, stante il silenzio degli altri condomini, chiude una parte del giardino condominiale e lo adibisce a parcheggio personale con tanto di sbarra all'ingresso. Solamente una coppia di condomini si oppone alla vicenda arrivando, per alterne vicende giudiziarie, fino in cassazione. Qui è possibile consultare la sentenza.
Il giudice di appello infatti ha cercato di comporre la vicenda facendo togliere la sbarra e imponendo di parcheggiare al massimo un'automobile per nucleo famigliare così che entrambi i litiganti potessero trovare spazio di parcheggio. Con questa decisione il giudice ha tagliato fuori completamente gli altri condomini che non si sono nemmeno costituiti in giudizio. La Suprema Corte però ha ribadito che il cambio di destinazione d'uso della cosa comune lo può stabilire solamente l'assemblea di condominio e che il precedente silenzio e il fatto di non essersi costituiti in giudizio da parte degli altri condomini, non è rilevante. La sentenza di secondo grado quindi è stata cassata e la decisione di come utilizzare quella parte di condominio è ritornata nelle mani di tutti i condomini anche di quelli solamente potenzialmente interessati all'utilizzo della cosa comune.

Vedi art. 1102 c.c. e art 1117ter c.c.

Addobbi natalizi sui balconi condominiali, è possibile vietarli oppure bisogna sempre tollerarli?

www.condominioweb.com
16/12/2013
di Alessandro Gallucci

Il Natale quando arriva arriva! Dice un noto spot pubblicitario.
E con l’arrivo del Natale spuntano i classici decori e gli addobbi d’ogni genere sui balconi ed in generale sulle facciate degli edifici; negli ultimi anni è in voga Babbo Natale che si arrampica su per le inferriate dei poggioli.
Per anni, ma non è che oggi siano sparite, abbiamo visto serie di luci di ogni genere appese sui parapetti dei balconi a mo di coccarda, o di vera e propria ragnatela.
Le decorazioni, un po’ come tutte le cose che hanno a vedere con il senso estetico, alle volte appaiono notevolmente gradevoli, altre volte…beh diciamo quanto meno un po’ discutibili se non proprio di cattivo gusto, kitsch, come si suole dire.
Qualcuno potrebbe dire: “
ok per un mese o giù dì, si possono tollerare, e poi, suvvia, a Natale non siamo tutti più buoni?”
Vero, ma è altrettanto vero che, per i più svariati motivi, non tutte le persone sono inclini a tollerare le decorazioni natalizie, per così dire, sopra le righe.
Un signore ci ha scritto: “
Il mio vicino di casa ogni anno, installa sul suo balcone all’ultimo piano del palazzo una serie luminosa di lampadine, che crea un effetto simile ad una tenda.
In pratica questo signore le fissa ad un chiodo che ha provveduto ad ancorare sulla parte interna del parapetto del terrazzo e le fa scendere fissandone una parte sul lato destro e l’altra sul lato sinistro del balcone.
Io e i miei vicini siamo esasperati. Il nostro è un normalissimo palazzo nella prima periferia di una città ma quell’addobbo è davvero inguardabile!
Che cosa possiamo fare?”
La risposta dettata dal buon senso l’abbiamo scritta prima: se questa non basta, tuttavia, guardiamo cosa dicono le norme.
Si può parlare di violazione del decoro architettonico?
Per rispondere è bene ricordare che con questa locuzione "
deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità" (Cass. n. 851 del 2007).
Per sua natura l’alterazione del decoro ha carattere permanente. Insomma l’installazione di luci ed addobbi in genere non può essere considerata alterativa dell’estetica dell’edificio.
Diverso il caso in cui v’è un regolamento condominiale di natura contrattuale. In un’ipotesi del genere, come ricorda la Cassazione è "
del tutto legittimo che le norme del regolamento di condominio - ove di natura contrattuale, id est predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti d'acquisto dai subentrati condomini ovvero adottate con il consenso unanime di questi ultimi in sede assembleare, questione, comunque, non sollevata in questa sede - possano derogare od integrare la disciplina legale ed, in particolare, possano dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall'art. 1120 CC, estendendo il divieto d'immutazione sino alla conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio quali risultanti nel momento della sua costruzione od esistenti in quello della manifestazione della volontà negoziale" (Cass. 6 ottobre 2009 n. 11121).
In tal caso le norme del regolamento possono vietare ogni modificazione, anche solamente temporanea, dell’aspetto dell’edificio.
Insomma, per dirla con una battuta: la legge fa si che sia difficile rovinare lo spirito natalizio anche a chi non è dotato di buon gusto.
Resta salvo il caso di installazioni che possano pregiudicare la sicurezza dell’edificio: in tal caso ne è sempre vietata l’installazione.
Giustamente ci si potrebbe domandare: che cosa fare se nonostante ciò uno dei condomini installa luci o altri addobbi. In queste fattispecie si deve cercare di dissuaderlo ed in caso di esito negativo, segnalare il fatto alla pubblica Autorità (i proprietari degli immobili devono sempre tenerli in modo tale che non possano recare danno o pericolo) può rappresentare la scelta più rapida ed efficace.

Condominio Web
http://www.condominioweb.com/condominio/articolo1879.ashx

Schiava delle pulizie condominiali. Viene condannata pensionata che puliva le scale condominiali con candeggina

09/12/2013
di Ivan Meo

Condominio Web


Condannata una pensionata maniaca della pulizia. Nel timore che il proprio cane si ammalasse, puliva ogni giorno scale e pavimenti condominiali con candeggina senza arieggiare, esponendo i vicini all’inalazione di sostanze tossiche. Pulire, sempre e solo pulire. Maniaca dell’igiene e ossessionata dalla paura che il proprio cane potesse ammalarsi, una pensionata di 75 anni, dal mese di aprile del 2006 tira a lucido ogni giorno scale e pavimenti condominiali con ammoniaca e candeggina senza, peraltro, premurarsi di aprire porte o finestre per arieggiare in maniera adeguata i locali.
A nulla sono valsi i reiterati appelli al rispetto delle regole avanzati nei confronti della signora dall’amministratrice del condominio, sito in via Leopardi, a Casalserugo, in provincia di Padova. Infatti, la malsana abitudine dell’anziana “igienista” di ostinarsi quotidianamente nella pulizia delle aree comuni con sostanze tossiche non si è fermata neanche dopo la querela di una vicina di casa.
Scatta la denuncia. La denuncia parte da una vicina di casa di 49 anni, affetta da una preoccupante forma di asma bronchiale, che lamenta il progressivo aggravamento delle sue condizioni di salute appunto a causa della prolungata esposizione alle sostanze tossiche. La donna, che assume un farmaco con funzioni di broncodilatatore cortisonico, era riuscita ad evitare di prenderlo soltanto in occasione dell’alluvione del 2010, in quanto il condominio era rimasto aperto per i lavori di ripristino.
Si arriva in Tribunale. Dopo una lunga serie di liti condominiali, si è giunti finalmente all’epilogo del processo con la sentenza del Tribunale di Padova che ha assolto la pensionata dall'accusa più grave, quella di lesioni colpose (per la quale la pubblica accusa aveva sollecitato tre mesi di reclusione), ma l'ha condannata ad un’ammenda di 200 euro per getto di sostanze pericolose e al risarcimento della vicina con una somma di cinque mila euro.
Evidentemente il giudice non ha ravvisato il nesso causale tra la prolungata esposizione della vicina alla varechina e all’ammoniaca e l’aggravamento delle sue condizioni di salute. In ogni caso le contendenti si ritroveranno ancora in tribunale dal momento che un nuovo procedimento penale, questa volta con l’accusa di molestie, le vede coinvolte.