L'amministratore è in difficoltà perchè ha indetto per l'ennesima volta l'assemblea del condominio, ma non si è mai raggiunto il quorum previsto per la sua validità.
Senza approvazione dei bilanci, per esempio, diventa complicato recuperare i contributi dei morosi. Senza un riparto delle spese di preventivo approvato, diventa difficile chiedere i contributi anche ai condomini solerti.
Non parliamo di tutti quegli interventi di manutenzione di cui necessita lo stabile o di cui potrebbe necessitare in corso d'anno.
Un collega mi chiede come si deve comportare specialmente rispetto al fatto che per richiedere un decreto ingiuntivo al giudice bisogna produrre un bilancio approvato da dove risulti la morosità. Costante giurisprudenza si accontenta anche dell'ultimo bilancio approvato anche se risalente negli anni, ma è pur sempre una soluzione di ripiego.
Cominciamo con l'affermare che se ripetutamente nessuno si presenta alle assemblee regolarmente indette, si verifica una sorta di stallo amministrativo: molto pericoloso.
Le strade percorribili a mio avviso sono due.
La prima, nel caso non si presenti proprio nessuno e l'assemblea vada così deserta, consiste nel far intervenire il giudice ex art. 1105 c.c. Ma non è chiaro se tale intervento lo possa richiedere anche l'amministratore in quanto non è solitamente un condomino. Nel momento in cui non si dovesse più nemmeno poter pagare la luce delle scale probabilmente un condomino lo si trova per il ricorso al giudice. Nel dubbio, nessuno impedisce all'amministratore di proporre la domanda ugualmente per nome e per conto del condominio che rappresenta per legge.
La seconda, nel caso in cui alle assemblee si presenti anche un solo condomino, consiste nel far approvare lo stesso bilanci e riparti. Le delibere approvate senza il raggiungimento del quorum risultano infatti annullabili nel termine di 30 giorni dalla data di comunicazione agli assenti. Procedendo quindi con la comunicazione per mezzo di raccomandata a chi non è intervenuto all'assemblea, passati i 30 giorni dal ricevimento, si potrà cominciare, ad esempio, con tutte le procedure di recupero dei contributi insoluti. In caso di opposizione saremo riusciti per lo meno a coinvolgere un condomino assenteista.
Il DL 102 del 2014 per l'attuazione della direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica comporta anche alcuni obblighi per i condomini. In pratica si deve rimettere mano alle tabelle millesimali che suddividono i costi di riscaldamento o dell'acqua centralizzati. Le vecchie tabelle millesimali, ad esempio basate sui metri cubi delle unità abitative, non sono più utilizzabili. Il concetto è che bisogna suddividere i costi, per quanto possibile, sulla base di rilevazioni tecniche che evidenzino i reali consumi del singolo appartamento rispetto agli altri. Contatori, scambiatori di calore, rilevazioni termotecniche... bisognerà impiegare ogni mezzo tecnico disponibile per arrivare a formulare un riparto delle spese il più possibile coerente con i reali consumi dei possessori. Il rischio del mancato adeguamento è il costo di laboriosi e costosi ricalcoli delle annate trascorse utilizzando le vecchie tabelle. Dott. Davide Bianchini
Conviene subito dire che no, il condominio composto fino a 8 unità abitative non ha l'obbligo di avere un amministratore.
L'obbligo scatta quando si supera il tetto stabilito oppure anche solo un condomino richiede di nominarlo.
Nella pratica di tutti i giorni fino a che regna l'accordo fra i condomini, nei piccoli e piccolissimi condomini, raramente si assume un amministratore. A volte, anche solo per come è fatto l'edificio, le uniche spese in comune sono quelle della corrente elettrica e della polizza RC. Il condomino solerte divide la spesa e passa a raccogliere i contributi.
Una situazione del genere può durare anni. Il condomino solerte però spesso non è al corrente che potrebbe ricadere su di lui la responsabilità dell'amministratore di fatto.
L'amministratore viene nominato nei piccoli contesti quando sorgono problemi sulla gestione della cosa comune: la suddivisione della spesa in parti uguali non convince il nuovo proprietario, la scelta del colore della facciata, un condomino non paga più da anni e non si sa come affrontare la questione...
Succede anche che per detrarre le spese di ristrutturazione i lavori debbano necessariamente essere pagati con bonifico bancario e le fatture intestate al condominio. Succede anche che il condomino che arrotondava facendo le pulizie delle scale anche per gli altri non voglia più prestare la sua opera e che quindi tocchi incaricare una società di pulizie. In questo caso non tutti i condomini sono d'accordo di pagare in nero perchè se durante il lavoro qualcuno si fa male... Le fatture per le pulizie pagate regolarmente sono soggette alla ritenuta fiscale e generano l'obbligo di dichiarazione alla Agenzia delle Entrate... Anche nel piccolo le cose si complicano e il condomino solerte comprende in quali rogne potrebbe incorrere se qualcosa andasse storto.
Ci vorrebbe un amministratore lowcost che si occupasse solo dello stretto indispensabile contando sulla collaborazione con i proprietari. Oppure, più realisticamente, si potrebbe immaginare una collaborazione fra il condomino volenteroso trasformatosi in amministratore interno e un amministratore professionista il quale intervenga a margine del lavoro dell'amministratore interno per controllarne l'operato ed eventualmente assisterlo nella soluzione delle problematiche più complicate.
Capita spesso di trovarsi di fronte ai nuovi proprietari di un appartamento e di dover presentare il conto delle spese lasciate insolute dal precedente detentore.
Una situazione sgradevole che agli amministratori non lascia molti margini di manovra.
Quando si compra casa, in sede di stipula, il notaio in gamba chiede al venditore di presentare una dichiarazione dell'amministratore dello stabile in merito all'esistenza o meno di debiti non ancora saldati. Ma a volte questo non accade e il rischio per gli acquirenti è quello di dover pagare, anche somme ingenti, per lavori di straordinaria manutenzione che avrebbero dovuto essere sostenuti dal venditore.
Prima regola informarsi ed eventualmente inserire nel contratto di compravendita le spese ancora insolute per farsele scontare dal totale dovuto.
Il Codice Civile, all'art. 68 secondo comma delle disposizioni di attuazione, prevede che per le spese condominiali deliberate nell'anno di acquisto e in quello precedente, il nuovo proprietario sia obbligato in solido con il vecchio. Ciò significa che i debiti sono del vecchio proprietario, ma l'amministratore potrà indifferentemente rivolgersi a ciascuno dei due senza distinzioni.
Una situazione tanto più incresciosa quanto più elevati saranno gli importi da pagare.
Riporto il post tratto dal blog dell'avvocato Chiara Consani. L'argomento è trattato anteriormente alla novella legislativa del 2012, ma riveste comunque interesse attuale.
Buona lettura
L’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, al secondo comma recita: “Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente”.
Il nuovo condomino è obbligato solidalmente con il suo venditore a versare i contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente. Il che significa che, con i limiti di tempo indicati, l’acquirente può essere chiamato dall’amministratore a pagare le spese riguardanti un periodo di tempo in cui non era proprietario.
Egli si sostituisce al venditore nel pagamento, restando però fermo il suo diritto di rivalsa nei confronti del venditore stesso per il recupero di tutte le somme che sia stato costretto a versare al condominio.
La norma fonda il principio della c.d. “ambulatorietà passiva” delle obbligazioni condominiali, e determina un criterio volto ad agevolare il Condominio nella riscossione dei crediti grazie al quale, in caso di disaccordo fra venditore e acquirente, l’amministratore del Condominio potrà rivolgersi indifferentemente all’acquirente o al venditore per la riscossione delle obbligazioni condominiali relative all’anno in corso ovvero a quello precedente l’intervenuta compravendita, salva la facoltà dell’acquirente di esercitare azione di regresso verso il venditore per quanto pagato in eccedenza.
SPESE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA
Fattispecie: all’acquirente viene chiesto di pagare spese riguardanti opere di carattere straordinario eseguite sull’immobile successivamente all’acquisto, ma autorizzate con una delibera assembleare che risale a prima dell’atto di compravendita, alla quale non ha partecipato, e della quale potrebbe anche essere completamente ignaro, qualora non ne fosse mai stato informato e/o non fossero state previste particolari clausole specifiche nella proposta di acquisto, oppure nel contratto preliminare.
Secondo una parte della giurisprudenza il momento chiave in cui passano oneri e onori è da considerarsi la data del rogito notarile, indipendentemente dal fatto che la delibera sia stata antecedente all’atto di compravendita; in altre parole, fino al rogito notarile paga il vecchio proprietario, mentre con il passaggio di proprietà l’acquirente si assume anche l’onere delle spese straordinarie, sebbene non le abbia deliberate e/o non ne fosse addirittura a conoscenza. (In questo ultimo caso si pone un’ulteriore problematica collegabile alla buona fede dell’acquirente e al fatto che, se avesse conosciuto tali spese, avrebbe comprato a un prezzo differente.)
In altre sentenze la Corte di Cassazione ha stabilito che l’obbligo del condomino di pagare i contributi sorge nel momento della concreta esecuzione dei lavori occorrenti per la manutenzione e quindi nel momento che si rende necessaria l’effettuazione della spesa (Cassazione, Sentenza 16 giugno – 9 settembre 2008, n. 23345, Suprema Corte di Cassazione n. 6323 del 18 aprile 2003, Corte di Cassazione 26 gennaio 2000, n. 857, in Arch. loc., 2000, 419, e 17 maggio 1997, n. 4393, in Foro It., 1998, I, 2204.)
Secondo la Cassazione nei confronti del condominio l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione.
Quindi, l’obbligazione di ciascun condomino, di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell’assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un’unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa (Cassazione – sentenza n. 6323/2003).
Recentemente la giurisprudenza si è pronunciata nuovamente sulla questione della ripartizione delle spese condominiali di straordinaria amministrazione ed ha individuato come momento essenziale per determinare chi deve pagare tali spese non la data del rogito notarile, ma la titolarità del bene alla data in cui c’è stata la delibera condominiale. Tale opinione, ha la sua ragione nel fatto che solo il vecchio proprietario poteva proporre, controllare ed eventualmente opporsi a tale decisione.
La Suprema Corte con sentenza n. 24654/2010 ha ritenuto che l’obbligo di pagare i contributi per le spese riguardanti opere di ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio grava su colui che era proprietario al momento dell’adozione della delibera di approvazione delle spese stesse, a nulla rilevando il momento di effettiva esecuzione dei lavori.
Per ciò secondo l’orientamento più recente nel caso di vendita di un appartamento, è tenuto alla spesa chi riveste la qualità di condomino al momento in cui viene adottata la delibera che autorizza il compimento di tali atti di amministrazione straordinaria.
Nonostante pertanto la responsabilità solidale ai sensi dell’art 63 delle disp. Att. Codice civile tra acquirente e venditore, l’acquirente, richiesto del pagamento da parte del condominio per spese deliberate prima del rogito, è tenuto a pagare ma ha azione di rivalsa nei confronti del venditore.
RIMEDI CONTRATTUALI:
Per ovviare a questi problemi, suggeriamo prima del rogito di:
1) Prendere visione del Regolamento di Condominio;
2) Sapere a quanto ammontano le spese ordinarie annue;
3) Informarsi tramite l’Amministratore se ci sono lavori straordinari già deliberati e/o in fase di delibera ed eventualmente puntualizzare tali aspetti in sede di contratto;
4) Farsi dare dal venditore, contestualmente al rogito notarile, lettera di liberatoria dell’amministratore comprovante l’avvenuto pagamento delle spese ordinarie.
LA CLAUSOLA A VALIDITA’ PARZIALE:
Bisogna, poi, a tal proposito menzionare le problematiche sottese alla stesura della cosiddetta Clausola a validità parziale.
Tale clausola è inserita nell’atto di compravendita e con essa il venditore si assume ogni onere in ordine a spese pregresse od a interventi deliberati prima della cessione del bene, ma la clausola ha efficacia esclusivamente tra le prati contraenti e non è opponibile al condominio.
Nulla, perciò impedisce all’amministratore condominiale di rivolgersi comunque all’acquirente, salvo il diritto di quest’ultimo di esercitare la specifica azione di rivalsa nei confronti del venditore.
Barbecue in Condominio Utile e divertente per coloro che vogliono beneficiare di una bella <<grigliata>>, magari in compagnia di amici o della famiglia, quanto fastidiosa e a volte dannosa per i vicini, il barbecue in Condominio è spesso una causa di attriti tra condòmini in una fattispecie in cui vengono a contrasto il diritto di un proprietario di utilizzare la cosa propria, con quello del vicino quando i fumi invadono i suoi spazi privati. Sicuramente la soluzione migliore, in un'ottica di mantenimento dei rapporti di buon vicinato, laddove l'immissione di fumi divenisse intollerabile, è il dialogo in una forma composta e cordiale: invitare il vicino a limitare l'immissione di fumi perchè, ad esempio, rovinano i panni stesi o, specie in estate con le finestre aperte, entrano all'interno dell'appartamento. Invece, in caso di comportamento reiterato nel tempo, quando la strada del confronto cortese non è più attuabile, si fa ovviamente ricorso alla legge, perchè la difesa di immissioni di odori è un diritto tutelato dalla normativa vigente. Il riferimento legislativo per la disciplina e la tutela da immissioni di fumi ed odori è l'art.844 c.c . che recita: << Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi>>. Una recente giurisprudenza del Giudice di pace di Torino, Sez. II, sentenza del 10/06/2010 , ha confermato l'orientamento giurisprudenziale di merito nell' applicare l' articolo 844 c.c. anche per le casistiche condominiali, privilegiando l’interesse della qualità della vita privata. In tale sentenza si legge che i fumi e gli odori provenienti dal barbecue, vista la vicinanza e le immissioni che la cottura è in grado di sviluppare, sono in grado di provocare un “sensibile disturbo e disagio in un’abitazione privata e contribuiscono a deprimervi la qualità della vita”, rendendo quindi applicabile la fattispecie di cui all’art. 844 del codice civile. Tuttavia dobbiamo tener presente che il limite della tollerabilità non è oggettivo, ma deve tener conto di una serie di elementi specifici che riguardano il contesto geografico e le abitudini dei relativi residenti, oltre al fatto di riferirisi alla sensibilità dell'uomo medio. Tale limite, dunque, è rimesso alla discrezionalità del giudice di merito e non occorre produrre una perizia a comprova del proprio disaggio. Infatti l’attitudine [...] delle emissioni di gas, vapori o fumi a molestare persone non deve necessariamente essere accertata mediante perizia, ben potendo, al contrario, il giudice, secondo le regole generali, fondare il proprio convincimento al riguardo su elementi probatori di diversa natura quali, in particolare, le dichiarazioni testimoniali di coloro che siano in grado riferire caratteristiche ed effetti dei rumori e delle emissioni summenzionati, quando tali dichiarazioni non si risolvano nell’espressione di valutazioni meramente soggettive o di giudizi di natura tecnica, ma si limitino a riferire quanto oggettivamente percepito dai dichiaranti medesimi (cft. Cass., sent. n.5215 del 09/05/1995; Cass., sent. n. 739 del 21/01/1998). Inoltre nell’ipotesi di emissione di gas, di vapori o fumi, non è necessario che l’emissione stessa provochi un effettivo nocumento, essendo invece sufficiente l’attitudine del gas, del vapore o del fumo, emesso ad offendere, imbrattare, molestare le persone. (Cass. pen., sez. VI, sent. n. 5312 del 11/04/1990). Si tratta di disposizioni di carattere generale che possono essere fatte valere in qualunque ambito, anche privato e, quindi, in Condominio. In un contensto Condominiale, tra l'altro, è ammessa la possibilità di disciplinare i rapporti reciproci, in materia di immissioni di fumo, attraverso il Regolamento Condominiale, anche con norma più rigorosa di quella dettata dall’art. 844 del codice civile(Cass., sent. n. 1195 del 04/02/1992), purché il Regolamento sia di <<natura contrattuale>> e le limitazioni siano formulate in modo espresso o comunque non equivoco – sì da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni (Cass., sent. n. 23 del 07/01/2004). Questo perchè le previsioni negoziali contenute nel Regolamento Condominiale, avente origine contrattuale, sono costitutive, per tutti i condòmini, di un vincolo di natura reale assimilabile ad una servitù reciproca (Cass. Civ., Sezione VI, sent. n. 1064 del 18/01/2011). In tal caso (sempre la sent. di Cass. n.23/2004) la liceità o meno dell’immissione deve essere determinata non sulla base della norma civilistica generale ma alla stregua del criterio di valutazione fissato dal regolamento. Spesso le immissioni vengono disciplinate non solo dal Regolamento del Condominio, ma anche da quello della Polizia Urbana Comunale; ad esempio, a Roma, l'art.25 del Regolamento Polizia Urbana del Comune, sancisce che è vietato accendere fuochi di qualsiasi genere, anche in luoghi privati, se non siano forniti di apposita canna fumaria. Sicchè, è possibile anche far riferimento a questa disciplinare, laddove contemplata dalle competenti autorità, per la tutela dei propri diritti. Ad ogni modo ribadisco che prima di intraprendere la strada giudiziale in cui l'avv. farà sicuramente riferimento alla normativa e alla giurisprudenza citate nella presente, è sempre opportuno parlare col vicino cercando di fargli capire che il barbecue reca disturbo alla sua proprietà. Tra le soluzioni bonarie (quindi non quelle giudiziarie) un'altra possibilità è ricorrere all'Amministratore chiedendo di predisporre una nota generica da inviare a tutti i condòmini, in cui li si richiama ad osservare regole comportamentali per il buon vivere civile, con espresso riferimento all'invito di non accendere fuochi per barbecue o similari, che possano recare disturbo ai vicini, magari facendo anche riferimento all'eventuale divieto sancito dal Regolamento Condominiale o da quello della Polizia Municipale.
Legge citata: Articolo 844, I comma del codice civile. “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi”.
Sentenze citate: Giudice di pace di Torino Sez. II, sentenza del 10/06/2010 : “l’art. 844 del codice civile, in origine soprattutto orientato a tutelare le esigenze della produzione poste su un livello di importanza prevalente rispetto alla qualità della vita del privato, è progressivamente stato interpretato dalla giurisprudenza, anche della Suprema Corte, in senso contrario all’impostazione originaria che ne è risultata ribaltata privilegiando l’interesse della qualità della vita privata. I fumi e gli odori provenienti dal barbecue, vista la vicinanza e le immissioni che la cottura è in grado di sviluppare, sono in grado di provocare un “sensibile disturbo e disagio in un’abitazione privata e contribuiscono a deprimervi la qualità della vita”, rendendo quindi applicabile la fattispecie di cui all’art. 844 del codice civile”.
Cassazione, sentenza del 18 marzo 1992, n. 3204: “in tema di emissione di gas, vapori, fumi atti ad offendere, molestare o imbrattare i vicini, tali immissioni possono essere autorizzate soltanto entro i limiti della tollerabilità normale, e quindi previa adozione delle misure necessarie ad evitare il superamento ditali limiti o di quelli imposti da specifiche normative (regolamento condominiale)”.
Cassazione Civile, Sezione VI, sentenza del 18 gennaio 2011, n. 1064: “le previsioni negoziali contenute nel regolamento condominiale, avente origine contrattuale, sono costitutive, per tutti i condomini, di un vincolo di natura reale assimilabile ad una servitù reciproca”
Cassazione, sentenza del 4 febbraio 1992 n. 1195: “i condomini, con il regolamento di condominio, possono disciplinare i loro rapporti reciproci, in materia di immissioni di fumo, anche con norma più rigorosa di quella dettata dall’art. 844 del codice civile”.
Cassazione, sentenza del 7 gennaio 2004, n. 23: “sono legittime le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva del singolo condomino contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale, purché formulate in modo espresso o comunque non equivoco – sì da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni – le norme regolamentari possono imporre limitazioni al godimento degli immobili di proprietà esclusiva secondo criteri anche più rigorosi di quelli stabiliti, in tema di immissioni lecite, dall’art. 844 c.c. Ne consegue che in tal caso la liceità o meno dell’immissione deve essere determinata non sulla base della norma civilistica generale ma alla stregua del criterio di valutazione fissato dal regolamento”.
Cass. n.5215 del 09/5/95 e Cassazione 21 gennaio 1998, n. 739: “l’attitudine, rispettivamente, dei rumori a disturbare le occupazioni o il riposo delle persone e delle emissioni di gas, vapori o fumi a molestare persone non deve necessariamente essere accertata mediante perizia, ben potendo, al contrario, il giudice, secondo le regole generali, fondare il proprio convincimento al riguardo su elementi probatori di diversa natura quali, in particolare, le dichiarazioni testimoniali di coloro che siano in grado riferire caratteristiche ed effetti dei rumori e delle emissioni summenzionati, quando tali dichiarazioni non si risolvano nell’espressione di valutazioni meramente soggettive o di giudizi di natura tecnica, ma si limitino a riferire quanto oggettivamente percepito dai dichiaranti medesimi”
Cass. pen., sez. VI, 11 aprile 1990, n. 5312: “Nell’ipotesi di emissione di gas, di vapori o fumi, non è necessario che l’emissione stessa provochi un effettivo nocumento, essendo invece sufficiente l’attitudine del gas, del vapore o del fumo, emesso ad offendere, imbrattare, molestare le persone”.
Disciplinare citata: Art. 25 - Accensione fuochi "E' vietato accendere fuochi di qualsiasi genere, anche in luoghi privati, se non siano forniti di apposita canna fumaria."
Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 del codice, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
Tanto dispone l'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, introdotto ex novo dalla legge n. 220/2012 (Legge di riforma del condominio).
La nuova disposizione offre la possibilità (non è un obbligo) di attivare un sito internet per consentire di gestione il condominio in maniera trasparente, semplice e veloce sfruttando i moderni mezzi informatici. Ma c'è anche l'altra faccia della medaglia. L'utilizzo del web pone delicati problemi di tutela della riservatezza dei condomini, anche in considerazione del fatto che la norma non fa cenno ai contenuti del sito, rinviando alle determinazioni assunte dall'assembleare con la delibera di attivazione del sito.
È quanto mai necessario, dunque, individuare i dati che possono (e non possono) essere pubblicate online, nonché adottare una serie di accorgimenti tecnici per garantire la riservatezza dei dati trattati, in conformità alla normativa vigente.
Il contenuto del sito
La legge non dispone nulla rispetto al contenuto del sito, lasciando all'assemblea dei condomini il compito di individuare, con la stessa deliberazione di attivare del sito internet, i documenti e le altre eventuali informazioni da pubblicare sul web.
È opportuno ricordare innanzitutto che, ai sensi del comma 2 dell'art. 1129 c.c., l'amministratore deve comunicare il locale ove si trovano i registri di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell'amministratore e di contabilità, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L'attivazione del sito internet potrebbe rappresentare una modalità di attuazione della nuova disposizione: l'assemblea potrebbe infatti disporre che l'amministratore metta a disposizione online i registri e le informazioni previste dall'art. 1129.
Fermo restando tale obbligo, il sito internet potrà contenere, tra gli altri, i seguenti documenti:
il regolamento di condominio (se esistente);
copia dei verbali delle assemblee e dei bilanci;
i rendiconti delle spese deliberate;
le tabelle millesimali di ripartizione delle spese;
i documenti contabili relativi alle gestioni delle spese, come fatture e pagamenti di imposte;
l'eventuale programmazione periodica della manutenzione di impianti e parti comuni;
i registri di cui all'art. 1130, nn. 6 e 7, sopra indicati;
la documentazione relativa al conto corrente condominiale
recapiti dell'amministratore ed eventualmente dei condomini che abbiano rilasciato la liberatoria all'utilizzazione.
=> La corretta attivazione del sito internet condominiale.
La riservatezza dei condomini
L'elenco meramente esemplificativo dei possibili contenuti del sito internet mette subito in luce il problema della tutela dei dati personali. È evidente, infatti, che un uso inappropriato del web può ledere la privacy dei condomini. Quali sono i limiti che l'assemblea incontra nel determinare il contenuto del sito? E quali sono le garanzie di sicurezza che ciascun condomino può pretendere?
Il Garante per la privacy, nel suo vademecum “Il condominio e la privacy”, ha fornito alcune indicazioni specifiche sull'utilizzo del sito internet condominiale.
L'Autorità ha precisato che l'amministratore dovrà rendere accessibili con questa modalità solo i documenti adottati dall'apposita delibera assembleare, ad esempio i dati contabili e i verbali approvati. Solo le persone che ne hanno diritto possono consultare ed estrarre copia dei documenti condominiali. Di conseguenza, devono essere previste delle procedure, ad esempio l'autenticazione tramite password individuale, che consentano l'accesso sicuro a tali documenti digitali.
È necessario prestare particolare attenzione nel caso in cui siano trattati, tra l'altro, i dati sensibili, come quelli che si riferiscono alle condizioni di salute o quelli giudiziari. Si applicherà, dunque, la disciplina prevista dal D.lgs. n. 193/2003. È bene ricordare, comunque, che esistono dei dati rispetto ai quali non è possibile opporre il diniego di autorizzazione al trattamento (ossia alla loro comunicazione o comunque accessibilità) perché già pubblici per legge (ad esempio i dati catastali) o comunque necessari per il normale funzionamento della gestione condominiale (ad esempio domicilio per spedizioni e comunicazioni).
In attuazione del Codice della Privacy potrà essere opportuno nominare un responsabile del trattamento dei dati a cui affidare, anche all'esterno, compiti di gestione e controllo del trattamento dei dati. La designazione del responsabile - che è comunque facoltativa - potrà ricadere sullo stesso amministratore di condominio. Il condominio nel suo insieme (l'assemblea dei condomini) assume la funzione di titolare del trattamento, a cui spetta decidere le finalità e le modalità del trattamento dei dati personali.
Le responsabilità dell'amministratore
L'attivazione del sito internet condominiale comporta nuovi compiti (e responsabilità) per l'amministratore di condominio. Questi, anzitutto, in presenza della deliberazione dell'assemblea, è obbligato ad attivare il sito. Inoltre, sarà tenuto a dare piena attuazione alla deliberazione predetta in ordine ai dati e documenti che l'assemblea ritiene di dover pubblicare online. L'eventuale inadempimento può configurare una causa di revoca dell'incarico ex art. 1129 c.c.
In qualità di responsabile del trattamento dei dati (se conferita dall'assemblea) l'amministratore dovrà altresì rispondere di tale trattamento ai sensi dell'art. 15 del Codice Privacy: “chiunque cagiona danni per effetto del trattamento di dati personali è tenuto al risarcimento ai sensi dell'art. 2050 del codice civile". L'art. 2050, per suo conto, delinea la responsabilità per esercizio di attività pericolosa affermando che "Chiunque cagiona danno ad altri nello svolgimento di un'attività pericolosa, per sua natura o per natura dei mezzi adoperati, è tenuto al risarcimento, se non prova di avere adottato tutte le misure idonee a evitare il danno." Da una lettura combinata delle due disposizioni consegue che la prova utile al titolare/amministratore per superare la presunzione di colpa deve consistere nell'aver adottato, precedentemente al verificarsi dell'evento, ossia in maniera preventiva in relazione al rischio specifico gravante sulla propria particolare struttura, tutte le misure idonee atte ad evitare il danno.
Il danno non patrimoniale è risarcibile anche in caso di violazione dell'art. 11 del Codice privacy, ai sensi del quale i dati personali oggetto di trattamento devono essere:
trattati in modo lecito e secondo correttezza;
raccolti e registrati per scopi determinati, espliciti e legittimi, ed utilizzati in altre operazioni del trattamento in termini compatibili con tali scopo;
esatti e, se necessario, aggiornati;
pertinenti, completi e non eccedenti rispetto alle finalità per le quali sono raccolti o successivamente trattati;
conservati in una forma che consenta l'identificazione dell'interessato per un periodo di tempo non superiore a quello necessario agli scopi per i quali essi sono stati raccolti successivamente trattati
Struttura e caratteristiche tecniche del sito
Tenuto conto delle indicazione del Garante per la privacy, il sito internet condominiale potrà essere strutturato in un parte pubblica e una riservata.
Nell'area pubblica, accessibile da chiunque anche esterno al condominio, potranno essere inserite informazioni di carattere pubblico e di interesse generale: ad esempio il norme e l'ubicazione del condominio, i numeri utili di fornitori e manutentori come l'idraulico, l'elettricista, il giardiniere, da poter contattare direttamente anche in assenza dell'amministratore.
All'interno della parte riservata, alla quale potranno accedere solo i condomini effettuando il login con username e password riservate, dovranno essere inseriti i documenti indicati dall'assemblea al momento dell'attivazione dei sito, contenenti dati personali dei singoli condomini riservati e protetti per la privacy e, dunque, accessibili singolarmente solo da questi.
Tra le possibili funzioni aggiuntive del sito, è consigliabile l'attivazione di una o più caselle di posta elettronica certificata per le comunicazioni relative, ad esempio, alle convocazioni delle assemblea, secondo le nuove disposizioni introdotte dalla legge di riforma, con un notevole risparmio sulle spese postali. Si potrebbe pensare anche alla possibilità di procedere al pagamento online delle spese condominiali mediante carta di credito o paypal.
Un'altra funzione utile può essere la creazione di un blog o chat accessibili dai condomini con le proprie credenziali personali per esporre idee, reclami, suggerimenti su interventi di manutenzione urgenti o su altri possibili punti all'ordine del giorno della prossima assemblea.
Infine, è quanto mai opportuno creare un “pannello di controllo” con accesso riservato al solo amministratore e/o ad altri soggetti interessati (ad esempio, il webmaster) per l'inserimento dei dati e dei documenti, l'aggiornamento del sito, ecc.
Chi paga?
Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini. Le spese dovranno tener conto del costo di progettazione e realizzazione del sito e del canone per la gestione annuale.
La prima voce, in particolare, potrà variare a seconda del numero dei condomini, della complessità grafica del sito e del numero e qualità della funzioni aggiuntive richieste. Molte sono le offerte presenti su internet che permettono di creare autonomamente un sito web in maniera veloce e con un spesa contenuta. Tuttavia, la creazione di un sito di una certa complessità come quello condominiale richiedere una serie di attività complesse, dalla gestione del dominio all'aggiornamento del sito, dalla grafica alla cura dell'area riservata, che suggeriscono di affidarsi a professionisti o società che offrono questo tipo di servizi.
