Il passaggio di consegne fra amministratori: costi.

Il condomino di uno stabile di 50 unità si rivolge a me per la verifica di alcune delibere assembleari e la correttezza di alcune spese.

In particolare l'attuale amministratore, in sede di assemblea ordinaria, vedendo che non poteva più contare sulla fiducia di molti condomini, temendo di non essere riconfermato, ha dichiarato che qualora fosse stato sostituito avrebbe fatto pagare 400 euro per il passaggio di consegne al nuovo amministratore.

Visto che l'articolo 1129 del codice civile dispone al suo ottavo comma "alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi"  è sorta spontanea le domanda: questi 400 euro sono dovuti?

In prima istanza bisogna subito dire che gli "ulteriori compensi" della norma si riferiscono alle attività urgenti che potrebbero verificarsi nel periodo che intercorre fra la nomina del nuovo amministratore e la sua effettiva presa in carico e non al passaggio di consegne in sè che è sempre da presumersi senza costi.

Tuttavia se in sede di preventivo l'amministratore ha previsto i costi per l'eventuale passaggio di consegne, ebbene questi sono dovuti a prescindere dalla complessità delle operazioni.

Pertanto per rispondere correttamente alla domanda del condomino è stato necessario verificare la presenza o meno di questa specifica voce nel preventivo delle prestazioni dell'amministratore. 

Stesso ragionamento per l'amministratore entrante il quale può bene richiedere un compenso per le operazioni di acquisizione del condominio, ma lo deve specificare nel preventivo approvato in sede di nomina.

Davide Bianchini 

La Ripartizione delle spese

Tratto da Condominio.com

Generalità

Gli articoli 1101 e 1104 C.c., relativi alla comunione, stabiliscono che la ripartizione delle spese si determina unicamente in proporzione delle quote.

Il sistema dettato dall'art. 1123 per il condominio è più articolato, in quanto, se il primo comma stabilisce un criterio analogo a quello della comunione, il secondo comma dà rilievo proprio al reale servizio ed uso, in rapporto alle singole quote. 

Il criterio dell'effettiva destinazione costituisce il contenuto principale della norma, mentre l’asserzione, di cui al primo comma, vale ad stabilire una presunzione di parità tra valore delle quote ed uso. 

La ripartizione delle spese nell'ambito condominiale è disciplinata dagli articoli 1123-1124-1125 e 1126 C.c. La materia disciplina le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni e per la gestione dei servizi comuni. 

Restano escluse le spese che si riferiscono unicamente alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Soggetti obbligati

L'obbligato al pagamento si identifica in colui che partecipa, a qualsiasi titolo, al rapporto condominiale.

L'art. 63 disp. att. C.c. dispone, per quanto riguarda il successore a titolo particolare, che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questi, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente.

I rapporti tra conduttore e locatore restano un fatto interno, non rilevante nei confronti del condominio, per il quale, obbligato resta sempre il proprietario.

Natura dell'obbligazione

L'obbligazione prevista dall'art. 1123 C.c. si qualifica come obbligazione propter rem, poiché l'obbligo di ciascun condomino deriva dalla sua partecipazione al condominio e dalla titolarità del diritto reale sull'immobile.

Momento in cui l'obbligazione sorge

L'obbligo sorge nel momento in cui la ripartizione della spesa viene approvata dall'assemblea.

L'obbligo, nel caso di successione nel diritto, nasce nel momento in cui viene acquisita la qualità di condomino. Per tale acquisizione, è sufficiente la redazione di una scrittura privata, non occorrendo né l'atto pubblico, né la trascrizione. È necessario altresì che del trasferimento della proprietà venga avvertito, in qualsiasi modo idoneo, il condominio.

Convenzioni in deroga

La derogabilità dell'art. 1123 ha origine da quanto previsto dall'art. 1138 ed è esplicitamente stabilita dal primo comma dell'art. 1123 stesso. Tale derogabilità concerne sia il criterio di proporzione tra quote e spese, sia la regola di ripartizione in rapporto all'uso (di cui al secondo comma).

La convenzione che determina la deroga deve consistere in un atto sottoscritto da tutti i condomini interessati. Essa può essere contenuta in una delibera assembleare approvata da tutti i condomini 

In mancanza dell'unanimità, la delibera assembleare che introduca deroghe ai criteri di ripartizione delle spese, incidendo sui diritti individuali del singolo condomino, è inefficace nei confronti del dissenziente, per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo.

Cose destinate a servire i condomini in misura diversa (secondo comma dell'art. 1123 C.c.)

L'espressione «in misura diversa» non si riferisce alla diversità delle quote, ma alla possibilità che uso e godimento siano diversi, per i singoli condomini, a prescindere dall'entità delle quote, a causa di fatti evidenti in base alla struttura del bene ed alla destinazione di esso, quale risulta dallo stato dei luoghi.

In tali situazioni, vale a dire allorché la misura della possibilità d'uso sia diversa, il criterio di legge per la ripartizione delle spese è quello di cui al secondo comma dell'art. 1123.

Il secondo comma dell'art. 1123 non comporta solo la possibilità di una diversa misura di contribuzione, ma anche quella del totale esonero di uno o più condomini dalle spese per un particolare uso o servizio, quando essi ne siano totalmente esclusi.

Pluralità di cose, opere ed impianti (terzo comma dell'art. 1123 C.c.)

Il terzo comma dell'art. 1123 C.c. sviluppa il principio stabilito dal comma precedente, prevedendo l'ipotesi di opere o impianti destinati a servire, non i singoli condomini in modo differente, ma parti autonome dell'edificio in modo esclusivo.

L'elencazione del codice non deve considerarsi tassativa, bensì esemplificativa, con la conseguenza che la relativa disciplina si applicherà tutte le volte che un bene o servizio siano destinati a servire solo una parte del condominio 

Manutenzione e ricostruzione delle scale (art. 1124 C.c.)

La norma in esame è derogabile

La disposizione dell'art. 1124 C.c. è conseguenza del principio dell'art. 1123/2, in quanto tiene conto del differente uso del bene comune da parte dei condomini proprietari dei diversi piani.

Essa contempera tale principio con la circostanza che la scala, nella sua interezza, appartiene a tutti i condomini e vuole evitare le conseguenze non eque dell'integrale riferimento alla destinazione, che si verificavano, in danno dei proprietari dei piani più alti.

L'art. 1124, nel prevedere una formula fissa (metà in ragione del valore e metà in misura proporzionale all'altezza), adotta una soluzione idonea a risolvere il problema della difficoltà di calcolare, in concreto, la differente utilità per i proprietari dei piani.

Soffitti e solai (art. 1125 C.c.)

L'art. 1125 C.c. stabilisce che le spese per la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari l'uno all'altro sovrastanti. Tale norma determina una presunzione assoluta di comunione delle opere che servono a dividere orizzontalmente le due proprietà.

Nel concetto di volte, soffitti e solai rientra tutto ciò che divide orizzontalmente le due proprietà e si trova stabilmente tra esse, con funzione di sostegno e copertura. Restano escluse quelle parti che adempiono a funzioni meramente estetiche o ornamentali 

L'art. 1125 C.c., secondo il quale le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, costituisce norma derogabile dall'autonomia privata, sicché i condomini interessati ben possono addivenire ad un accordo sul loro rispettivo diritto e determinare convenzionalmente chi debba sostenere la spesa.

Lastrici solari di uso esclusivo (art. 1126 C.c.)

L'art. 1126 prevede l'ipotesi che il lastrico solare non sia utilizzato da tutti i condomini, bensì sia nella disponibilità solo di uno o alcuni di essi.

Per tale situazione viene previsto un criterio di ripartizione delle spese che, in deroga a quanto stabilito dall'art. 1123, pone le somma necessarie a carico, per un terzo dei condomini che hanno in uso il lastrico e per due terzi degli altri (a seconda dei casi, tutti i condomini, oppure coloro cui il lastrico fornisce copertura).

La ratio della norma consiste nel fatto che il carattere comune del lastrico solare, collegato alla funzione di copertura dell'edificio, non può venir meno. 

Ai fini dell'applicazione dell'art. 1126 C.c., all'ipotesi di lastrici solari di uso esclusivo deve essere equiparata quella di lastrici in proprietà esclusiva.

Poiché l'art. 1126 non è richiamato dall'art. 1138 C.c., esso può essere derogato dal regolamento di condominio, che può stabilire di ripartire le spese in proporzione del valore millesimale degli appartamenti.

Conclusioni - Carente prestazione del servizio comune.

In deroga alla volontà del promotore di questo manuale (di evitare un’elencazione di sentenze) ritengo fondamentale riportare una massima di sentenza della Cassazione a Sezione Unite in cui si evince che l'obbligo di contribuire alle spese comuni sussiste anche nel caso di carente prestazione del servizio comune.'interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio (art. 1123 comma 1 c.c.); 'impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi sufficiente calore non può giustificare un esonero dal , neanche per le sole spese di esercizio dell'impianto, dato che il condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura , quindi, non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio.( Cass. Sezioni Unite n. / 96 )»

Servitù di passaggio sulla strada condominiale. Quando la prova testimoniale può non essere sufficiente.

11/06/2015

di Avv. Giuseppe Donato Nuzzo

Non basta la testimonianza di terzi per dimostrare la costituzione di una servitù di passaggio sulla strada condominiale a favore del fondo vicino.
È quanto emerge dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 9874, depositata il 14 maggio 2015, con la quale gli Ermellini hanno respinto il ricorso della società proprietaria del terreno attiguo al condominio, su cui erano stati edificati nuovi edifici.
Il caso: il Condominio citava in giudizio la s.r.l. per sentir accertare che i fabbricati costruiti sul terreno di proprietà della società medesima, attiguo al proprio, non avevano diritto di passaggio sulla stradella condominiale di accesso e, in ogni caso, per l'estinzione della pretesa servitù in quanto esercitata in modo difforme da quanto previsto nei rogiti e per le innovazioni apportate.
Il tribunale rigettava la domanda del condominio, ritenendo che la società aveva acquistato il diritto di servitù di passaggio in forza della destinazione del padre di famiglia, unica essendo l'originaria proprietaria dei due fondi. La Corte d'Appello, invece, ribaltava la decisione, osservando che in nessuno dei vari titoli di provenienza in favore delle parti era possibile desumere la costituzione della servitù e negando, altresì, la possibilità di costituzione della servitù per destinazione del buon padre di famiglia.
La costituzione della servitù “per destinazione del buon padre di famiglia”. La formula utilizzata dall'art. 1062 c.c., di sapore così arcaico, significa sostanzialmente questo: se il proprietario di due fondi ne destina uno a servire all'utilità dell'altro (ad esempio, costruisce una strada per collegare il secondo con la pubblica via) non nasce alcuna servitù, perché questa presuppone che i fondi appartengano a proprietari diversi; ma se ciò si realizza successivamente (ad esempio, l'unico proprietario vende uno dei due fondi a un altro soggetto), la servitù nasce a favore del fondo che già prima riceveva utilità dal peso imposto sull'altro.
Tuttavia, tale modalità di costituzione può operare solo per le servitù apparenti (art. 1061 c.c.), cioè quelle che presuppongono opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.
La Corte di Cassazione ha confermato la decisione d'appello in ordine alla non sussistenza della servitù di passaggio sulla strada condominiale, rilevando la carenza di elementi indiziari il preteso diritto e confermando l'inutilizzabilità della dichiarazione testimoniale resa dal un minore, unico elemento da cui era possibile ricavare elementi di prova circa l'esistenza della servitù.
Per gli Ermellini, tra l'altro, il ricorso proposto dalla società “non coglie la ratio decidendo primaria, che era quella di disconoscere ad una dichiarazione di terzi il valore costitutivo di servitù e, soprattutto, di mettere in evidenza che parte acquirente sarebbe stata resa ben avvertita della non rituale costituzione di una servitù, ma sussistente solo quanto a concreto esercizio, così da non poter in seguito opporre l'esistenza di essa al proprietario del preteso fondo servente”.
Da non perdere: Breve panoramica sulle servitù di passaggio
È rimasta peraltro non provata la pretesa natura apparente della servitù di passaggio in questione, non essendo sufficiente, a tal scopo, la coincidenza tra l'accesso alla via pubblica e il locus servitutis al quale si fa riferimento nei primi atti di trasferimento, né il sopravvenuto stato di interclusione del terreno.

Fonte http://www.condominioweb.com/servitu-di-passaggio-sulla-strada-condominiale.11901#ixzz3d8gcenh9
www.condominioweb.com 

Animali da compagnia in appartamento: si o no?

Sempre più spesso i condomini mi chiedono se possono tenere un animale da compagnia nel loro appartamento nonostante il regolamento lo vieti o semplicemente taccia sull'argomento.

Dopo la recente riforma del codice civile è infatti fatto divieto di vietare! Un giro di parole che ha creato qualche perplessità.

Senza troppi sforzi di interpretazione la norma contenuta nell'ultimo comma dell'art 1138 del codice Civile appare chiara: dal giorno dell'approvazione della riforma in avanti gli animali di compagnia sono benaccetti senza eccezioni.

La questione però si pone per tutti quei regolamenti di tipo contrattuale, già in essere prima della riforma che invece prevedono proprio limitazioni sulla detenzione in appartamento di animali.

Non potendo disporre che per il futuro, per alcuni, la legge non dovrebbe incidere su tali regolamenti lasciandoli sostanzialmente i vigore.

Chi scrive è di diversa opinione. Il rapporto uomo-animale è sempre più considerato importante e di valore e sempre più tutelato anche da norme di rango europeo. Sarebbe un controsenso e una indebita attenuazione della norma, se venisse vietata la detenzione di animali di compagnia sulla base di norme regolamentari condominiali.

Tuttavia la questione appare discutibile con argomentazioni valide da entrambe le parti. Sarà il buon senso a contemperare gli interessi dei condomini e in assenza di questo ci penserà la giurisprudenza.

Cordialmente Davide Bianchini

Vi segnalo a questo link un interessante articolo sull'argomento.

Definizione di condominio

Di seguito una completa e chiara definizione di "CONDOMINIO".
Condominio: guida legale sul condominio
A cura dell’avv. Alessandro Gallucci e della Dott.ssa Licia Albertazzi
avvgallucci@gmail.com

Condominio: definizione e novità normative

Approcciarsi alla materia condominiale significa prima di tutto capire che cos'è il condominio. 
Come per altri istituti, il codice civile non ne fornisce una definizione. Le difficoltà proseguono, in quanto alla domanda che cos'è un condominio è possibile rispondere in diversi modi, essendo il concetto riferibile a svariati profili (materiale, giuridico, ecc.). 
Confrontarsi con questi quesiti significa affrontare la materia del diritto condominiale correttamente, comprendendo il giusto significato delle norme che lo regolano, le loro lacune nonché lo spazio loro riservato dal legislatore all'interno del nostro ordinamento. 

Definizione di condominio e comunione

Detto ciò è di primaria importanza definire il condominio. I profili definitori di maggiore interesse sono quelli attinenti la sfera giuridica che guarda alla sua materialità ed alla sua soggettività nel nostro ordinamento. Come anticipato, il codice non definisce che cos'è il condominio. 
Si tratta di un istituto relativamente giovane, disciplinato in maniera sistematica solo nel codice del 1942. Il codice del 1865, infatti, non conteneva una disciplina compiuta del condominio. 
Il fatto che le norme che lo riguardano siano collocate nel Libro III, relativo alla proprietà e, più nello specifico, nel Capo II del Titolo VII relativo alla comunione, aiuta a capire come il condominio non sia altro che una particolare forma di comunione su di un bene immobile. 
La peculiarità rispetto alla più generale disciplina della comunione va rintracciata nel fatto che nel condominio coesistono parti di proprietà esclusiva accanto a parti di proprietà comune. Pertanto, mentre tutti i beni immobili possono essere oggetto di comunione, non tutti possono essere in condominio. Solo per esemplificare, un terreno di proprietà di due, tre o più persone è soggetto alla disciplina della comunione e mai potrebbe essere oggetto di disciplina condominiale. Viceversa, un palazzo che si componga di quattro, cinque o più unità immobiliari potrà essere soggetto tanto alla disciplina della comunione quanto a quella speciale del condominio. Così se le unità immobiliari sono di proprietà esclusiva di diversi soggetti si applicherà la disciplina del condominio. Ciò perché accanto alle parti di proprietà individuale (gli appartamenti) ci saranno quelle parti che per legge dovranno essere considerate di proprietà comune. Tuttavia, qualora lo stesso palazzo sia oggetto di proprietà indivisa tra più persone (ad esempio perché lasciato in eredità dal padre ai propri figli senza assegnazione delle singole unità) esso sarà soggetto alla comunione. 
È chiaro, allora, che il tratto distintivo delle due fattispecie va individuato nella diversa conformazione dei diritti di proprietà dei singoli rispetto al bene immobile. 
Si può, quindi, affermare che il condominio è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune. 

Le tipologie di condominio

Data una definizione di condominio, si pone subito il problema di individuare quei casi concreti ai quali si applica la disciplina codicistica. 
La questione è stata oggetto dell'evoluzione urbanistico - edilizia degli ultimi anni ed ha incontrato (ed incontra) delle problematiche di non facile soluzione, le quali, sovente, sono state oggetto di intervento giurisprudenziale. 
In particolare, a livello numerico quando si può dire che si è di fronte ad un condominio? È sufficiente che i condomini siano due, tre o di più? Come si identifica un condominio? Un condominio può svilupparsi solo in senso verticale o anche in senso orizzontale? 
Le domande sono tante quante le conformazioni che può prendere un edificio. Occorre, in primo luogo chiarire che non è necessaria alcuna formula sacramentale affinché si possa dire che si sia costituito un condominio. È sufficiente che sia venduta una sola unità immobiliare dell'edificio. Così, basterà la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell'immobile (c.d. "condominio minimo"), definiti ai fini di legge "condomini", perché si debba applicare la disciplina del condominio. 
Sul punto, le Sezioni Unite della Cassazione, con l'importante sentenza n. 2046/2006, hanno chiarito che l'esistenza del condominio e l'applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone che ad essa partecipano. Pertanto, "se nell'edificio almeno due piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse, il condominio - considerato come situazione soggettiva o come organizzazione - sussiste sulla base della relazione di accessorietà tra cose proprie e comuni e, per conseguenza, indipendente dal numero dei partecipanti trovano applicazione le norme specificatamente previste per il condominio negli edifici". 
Il numero di condomini incide solamente sulla necessità di nominare un amministratore, che è necessario quando i condomini sono più di quattro, o per il regolamento di condominio, che è obbligatorio per i condomini con più di dieci partecipanti. 
Il condominio, infine, può svilupparsi tanto in senso verticale (il classico edificio condominiale a più piani) quanto in senso orizzontale. 
A tal proposito, basta pensare ai residence composti da villette mono o bifamiliari con più servizi in comune (ad esempio, strade interne, illuminazione, ecc.). 
Diverso è, invece, il caso in cui più palazzi, già di per sé costituenti degli autonomi condomini nel senso sinora affermato, abbiano beni e/o servizi in comune. 
In tal caso, si è di fronte al c.d. "supercondominio", che è composto da più edifici condominiali legati tra loro da beni e/o servizi comuni. Così, per esemplificare, un gruppo di quattro o cinque edifici, che abbia in comune un parco o i servizi di fognatura, è catalogabile come supercondominio. 
Tutte queste fattispecie, nell'assenza di espressa regolamentazione codicistica, sono state ricondotte per analogia dalla giurisprudenza sotto la disciplina del condominio. Il fatto naturalmente crea non poche difficoltà applicative. Basta pensare, a titolo esemplificativo, ai regolamenti condominiali che, illegittimamente, hanno ritenuto di poter limitare la partecipazione all'assemblea del supercondominio solo agli amministratori dei vari condomini che lo compongono (su tutte, v. Cass. n. 7894/1994). 

La natura del condominio

La situazione non è differente se si ha riguardo alla soggettività giuridica del condominio nel nostro ordinamento. Fino alla sentenza delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione n. 9148/2008 (relativa al concetto di solidarietà nelle obbligazioni condominiali), il condominio veniva definito "un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti, limitatamente all'amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino" (Cass. n. 7891/2000). 
Questa definizione, coniata dalla stessa giurisprudenza, è stata smentita nell'arresto di legittimità sopracitato che, al contrario, non solo ha ritenuto impossibile considerare il condominio come un ente di gestione ma addirittura di affiancarlo a qualunque entità giuridicamente rilevante. 
Ferma restando la piena legittimità di tale impostazione (in mancanza di una disciplina di riferimento), essa non può andare esente da critiche: ad oggi, il condominio (in persona dell'amministratore) intrattiene tutta una serie di rapporti con soggetti terzi e con gli stessi condomini da fare risultare quantomeno plausibile la possibilità di configurare una sua autonomia, almeno a livello di centro d'imputazione giuridico. 

La riforma

La costante crescita del contenzioso inerente la materia in oggetto nonché l'avanzamento delle moderne tecnologie, della cultura e le mutate istanze sociali hanno spinto il legislatore a rivisitare ed aggiornare l'intera normativa condominiale, cogliendo tutti gli spunti emersi dalla corposa giurisprudenza, di legittimità e di merito, formatasi nel tempo sul tema per far fronte al fabbisogno di tutela giudiziaria e dare una risposta alla grande varietà di quesiti sottoposti alla sua attenzione. 
Ecco, quindi, che il 20 novembre 2012 la Commissione Giustizia del Senato della Repubblica ha approvato il testo definitivo della riforma del Condominio: un insieme di articoli che hanno integrato ed aggiornato un ambito giuridico che ha guadagnato e continua a riscuotere sempre più attenzione da parte degli operatori. 
Con il nuovo testo della legge 11 dicembre 2012 n. 220 ("Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici") il legislatore è intervenuto incisivamente su tutta la materia, revisionando alcuni degli articoli più importanti (come ad es. l'art. 1117 e l'art. 1129 sulla figura dell'amministratore) e aggiungendone altri (art. 1117 da bis a quater; art. 1122 bis e ter; art. 1130 bis). 

La presente guida, con lo scopo di fornire gli strumenti necessari per un corretto inquadramento giuridico dell'istituto del condominio, affronta pertanto gli aspetti più incisivi della riforma, partendo dalla definizione di "parte comune" e dall'analisi delle singole componenti, prendendo spunto sia dalla classificazione normativa che dalla casistica giurisprudenziale, spostandosi poi sulle disposizioni relative alla ripartizione delle spese condominiali e soffermandosi sulla componente organizzativa del condominio (in particolare, sulla figura dell'amministratore, oggetto di recente riforma), concludendo, infine, con la rappresentanza e la difesa del condominio in sede di giudizio civile.
Indice della guida al condominio
Contatta l'autore Avv. Alessandro Gallucci
avvgallucci@gmail.com

Fonte: Il concetto di condominio e le ultimissime novità normative 
(www.StudioCataldi.it) 

La ripartizione delle spese condominiali

E' l'art. 1123 cc a indicare come debba avvenire la ripartizione delle spese condominiali.
Il metodi di riparto individuati dal legislatore sono quindi due:
1. il principale è quello che si effettua in proporzione alle quote di proprietà dei vari condomini. Per intenderci diremo "secondo i millesimi".
2. il secondo metodo, qualora la cosa comune sia destinata a servire in maniera diversa i condomini, è "secondo l'uso" che ciascuno può farne.
Nella sentenza n° 17557/14 la Cassazione affronta nuovamente l'argomento rispetto all'individuazione di un diverso modo di ripartire le spese da parte dell'assemblea condominiale.
Il metodo in oggetto riguardava la ripartizione delle spese dell'ascensore e dell'acqua (esistono condomini con un unico contatore per tutti). In entrambi i casi l'assemblea aveva deciso a maggioranza di considerare esclusi dalla ripartizione i proprietari degli appartamenti sfitti; nel caso dell'ascensore, inoltre, avevano individuato una percentuale della somma ( il 25%) da proporzionare al numero di componenti del nucleo famigliare ( a parità di altre condizioni pagava di più il nucleo famigliare più numeroso)
Tre le considerazioni della Suprema Corte che qui interessano sottolineare:
1. Non importa quanto "ragionevoli" possano apparire (o addirittura essere!) i metodi di riparto diversi da quelli legali: niente può derogare la legge!
2. Un diverso metodo di ripartizione può essere adottato dall'assemblea ma, SOLAMENTE, con l'accordo di tutti! Ossia con il voto favorevole del 100% degli aventi diritto.
3. Non ha alcuna importanza che, di fatto, uno o più condomini non usino la cosa comune: si ha riguardo del solo uso potenziale che il condomino può farne. Pertanto l'assenza dall'abitazione non esclude il propietario dalla ripartizione dei costi.
Attenzione quindi quando l'assemblea approva criteri di ripartizione diversi da quelli stabiliti dalla legge: l'eventuale delibera approvata senza il consenso di tutti i proprietari è viziata da nullità.

Cambio destinazione d'uso la decisione spetta all'assemblea.

La narrazione racconta di un condomino che, stante il silenzio degli altri condomini, chiude una parte del giardino condominiale e lo adibisce a parcheggio personale con tanto di sbarra all'ingresso. Solamente una coppia di condomini si oppone alla vicenda arrivando, per alterne vicende giudiziarie, fino in cassazione. Qui è possibile consultare la sentenza.
Il giudice di appello infatti ha cercato di comporre la vicenda facendo togliere la sbarra e imponendo di parcheggiare al massimo un'automobile per nucleo famigliare così che entrambi i litiganti potessero trovare spazio di parcheggio. Con questa decisione il giudice ha tagliato fuori completamente gli altri condomini che non si sono nemmeno costituiti in giudizio. La Suprema Corte però ha ribadito che il cambio di destinazione d'uso della cosa comune lo può stabilire solamente l'assemblea di condominio e che il precedente silenzio e il fatto di non essersi costituiti in giudizio da parte degli altri condomini, non è rilevante. La sentenza di secondo grado quindi è stata cassata e la decisione di come utilizzare quella parte di condominio è ritornata nelle mani di tutti i condomini anche di quelli solamente potenzialmente interessati all'utilizzo della cosa comune.

Vedi art. 1102 c.c. e art 1117ter c.c.