Bonus casa 2016, tutte le agevolazioni fiscali

La Legge di Stabilità 2016 ha prolungato, ancora una volta, le maxi detrazioni fiscali per le ristrutturazioni, l’acquisto di arredi e l’efficientamento energetico, previste per la prima volta nel 2013 [1], e valide, grazie alla proroga, sino al 31 dicembre 2016.

In precedenza, il bonus fiscale sulla casariguardava le sole ristrutturazioni, con una detrazione del 36% dei costi dall’Irpef; dal 2013, invece, i bonus sono 3: bonus ristrutturazione, che prevede una detrazione del 50% sulle spese per gli interventi, bonus mobili, che prevede una detrazione del 50% del costo di arredi e grandi elettrodomestici (in caso di ristrutturazione dell’immobile), ed ecobonus, che prevede una detrazione del 65% dei costi per interventi di miglioramento dell’efficienza energetica.

Novità bonus casa 2016

A questi benefici, si aggiungono, nel 2016:

– il bonus mobili giovani coppie, che è collegato non alla ristrutturazione, ma all’acquisto della prima casa per coppie, anche conviventi, in cui almeno un soggetto sia under 35; è prevista una detrazione del 50% dall’Irpef, anche in questo caso, ma con un tetto massimo di spesa raddoppiato, sino a 20.000 Euro;

– il bonus, al 65%, per adeguamenti e messa in sicurezza degli edifici, nelle zone a rischio sismico 1 e 2;

– gli interventi di efficientamento idrico.

Bonus ristrutturazioni 2016

La normativa stabilisce che i costi sostenuti per gli interventi di ristrutturazione sono detraibili al 50% dall’Irpef, in 10 quote annuali dello stesso importo, sino ad un limite massimo di 96.000 Euro. La detrazione, qualora non sia prorogata l’anno prossimo, o resa definitiva, scadrà il 31 dicembre 2016; in seguito, tornerà al vecchio ammontare del 36%.

Beneficiari Bonus Ristrutturazioni 2016

Possono fruire del bonus ristrutturazione:

– proprietari dell’immobile;

– conduttori dell’immobile (inquilini);

– nudi proprietari;

– usufruttuari;

– comodatari;

– familiari conviventi (purchè siano loro a sostenere le spese e risultino intestatari di bonifici e fatture).

Bonus ristrutturazioni 2016: interventi incentivati

Le opere agevolabili contemplano i lavori interni a immobili esistenti; nel dettaglio, deve trattarsi di interventi di:

– manutenzione ordinaria (solo perle parti comuni dell’edificio);

– manutenzione straordinaria;

– ristrutturazione edilizia;

– recupero e risanamento conservativo.

Sono detraibili non solo le spese necessarie all’esecuzione dei lavori, ma anche i costi di progettazione, le prestazioni professionaliinerenti, le perizie ed i sopralluoghi.

In particolare, le opere agevolate devono riferirsi alle seguenti componenti:

– impianto idraulico ed elettrico;

– inferriate fisse;

– soppalco;

– pareti interne ed esterne;

– scale ed ascensore;

– cablatura;

– porta blindata;

– impianto di allarme;

– allargamento porte e finestre;

– pavimentazione esterna;

– facciata ed intonaci esterni;

– canna fumaria;

– citofoni, videocitofoni e telecamere;

– caldaia, caloriferi e condizionatori;

– abbattimento delle barriere architettoniche;

– balconi e verande;

– box auto;

– contenimento dell’inquinamento acustico (isolamento).

Bonus ristrutturazioni 2016: adempimenti

Per accedere al bonus è necessario essere in possesso dei seguenti documenti:

– fattura relativa alle spese sostenute;

– bonifico parlante, indicante la causale del versamento, il numero e la data della fattura, i dati del richiedente la detrazione(che può anche essere diverso dall’ordinante), il codice fiscale del beneficiario.

Per ottenere la detrazione è anche necessaria una dichiarazione di ristrutturazione da cui risulti una data di inizio lavori: può trattarsi di una comunicazione al Comune in cui è ubicato l’immobile, o di un titolo abilitativo comunale. Nel caso in cui l’intervento non ne contemplasse l’obbligatorietà, sarà sufficiente una dichiarazione sostitutiva dell’ atto di notorietà.

Eco Bonus 2016

L’Eco Bonus è un’agevolazione che consiste nella detrazione Irpef del 65% dei costi sostenuti per migliorare le prestazioni energetiche di un immobile; la detrazione, anche in questo caso, deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo, sino a un limite massimo di :

– 30.000 Euro, per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale;

– 60.000 Euro, per le opere di riqualificazione dell’involucro di edifici esistenti, e per l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda (solare termico);

– 100.000 Euro, per gli interventi di riqualificazione energetica globale.

Di seguito, un elenco delle componenti a cui possono riferirsi le opere di efficientamento energetico:

– rivestimento termico alle porte d’ingresso e pannelli isolanti;

– pompe di calore e impianti geotermici;

– pavimento radiante;

– impianto solare termico.

Eco Bonus 2016: adempimenti

Per accedere all’Eco bonus è necessario essere in possesso dei seguenti documenti:

– fattura relativa alle spese sostenute;

– bonifico parlante, indicante la causale del versamento, il numero e la data della fattura, i dati del richiedente la detrazione(che può anche essere diverso dall’ordinante), il codice fiscale del beneficiario.

Per gli interventi più notevoli, come la riqualificazione globale, la coibentazione dell’ involucro e l’, isolamento dell’edificio, deve essere trasmessa la seguente ulteriore documentazione all’Enea (Agenzia Nazionale per L’Efficienza Energetica):

– APE (attestato di prestazione energetica): deve essere redatto da un professionista abilitato e indipendente dalla ditta che esegue i lavori;

– Asseverazione : è la certificazione dei produttori necessaria per caldaie, finestre e infissi;

– Scheda informativa: è un documento che contiene i dati identificativi del soggetto, dell’immobile e la quantificazione del risparmio energetico conseguente all’intervento .

Bonus mobili 2016

I costi sostenuti per l’acquisto di arredi ed elettrodomestici sono detraibili al 50% dall’Irpef, entro un limite massimo di spesa di 10.000 Euro, da ripartire in 10 rate di pari importo; il bonus è cumulabile col bonus ristrutturazione.

Per ottenere la detrazione è tuttavia necessaria una dichiarazione di ristrutturazione, cioè una comunicazione al Comune in cui è ubicato l’immobile, o un titolo abilitativo comunale, da cui risulti una data di inizio lavori. Nel caso in cui l’intervento non ne contemplasse l’obbligatorietà, sarà sufficiente una dichiarazione sostitutiva dell’ atto di notorietà.

Per il Bonus Mobili giovani coppie, la detrazione, come accennato, è slegata dalla ristrutturazione, ma spetta per il solo acquisto della prima casa: in questo caso, il tetto massimo di spesa è raddoppiato, con un importo pari a 20.000 Euro, sempre da ripartire in 10 rate.

Bonus arredi 2016: adempimenti

Per accedere al Bonus mobili 2016 è necessario essere in possesso dei seguenti documenti:

– fattura relative alle spese sostenute;

– bonifico parlante, indicante la causale del versamento, il numero e la data della fattura, i dati del richiedente la detrazione(che può anche essere diverso dall’ordinante), il codice fiscale del beneficiario.

Bonus arredi 2016: i mobili compresi nell’agevolazione

Sono inclusi nel bonus i seguenti mobili:

– grandi elettrodomestici (frigorifero, congelatore, lavastoviglie, forno, lavatrice, asciugatrice, tutti di classe non inferiore alla A+, tranne il forno, per il quale è sufficiente la classe A);

– arredi di uso quotidiano(armadi, letti, sedie, tavoli, mensole, cassettiere…);

– componenti della cucina (basi, credenze, etc.) e mobili contenitori per il bagno.

Non è ancora chiaro se saranno compresi nel bonus 2016 i complementi d’arredo, tv, stereo e componenti high-tech, pertanto è necessario attendere una circolare esplicativa in merito.

Fonte dell'articolo www.laleggepertutti.it

Furto in abitazione e legittima difesa.

E' di attualità il tema della legittima difesa in occasione dell'intrusione di ladri all'interno della propria abitazione.

In certi frangenti non è davvero prevedibile la reazione di chi, magari svegliato di soprassalto nel cuore della notte, imbraccia il fucile da caccia e spara.

E' importante quindi capire quando l'utilizzo di un'arma è certamente lecito e quando invece non lo è e, in questo caso, quali sono le conseguenze della nostra reazione.

L'ambito normativo all'interno del quale ci si muove è quello delimitato dall'art 52 del codice penale il quale recita: Non è punibile chi ha commesso il fatto per esservi stato costretto dalla necessità di difendere un diritto proprio od altrui contro il pericolo attuale  di un'offesa ingiusta, sempre che la difesa sia proporzionata all'offesa [55].

Nei casi previsti dall'articolo 614, primo e secondo comma, sussiste il rapporto di proporzione di cui al primo comma del presente articolo se taluno legittimamente presente in uno dei luoghi ivi indicati usa un'arma legittimamente detenuta o altro mezzo idoneo al fine di difendere:

a) la propria o la altrui incolumità:

b) i beni propri o altrui, quando non vi è desistenza e vi è pericolo d'aggressione.

La disposizione di cui al secondo comma si applica anche nel caso in cui il fatto sia avvenuto all'interno di ogni altro luogo ove venga esercitata un'attività commerciale, professionale o imprenditoriale.

I punti chiave sono:

• la necessità di difendersi, ovverosia l'impossibilità di fare diversamente ( ad esempio scappare oppure chiamare le forze dell'ordine...) 
• il pericolo attuale: in altre parole un pericolo vero e presente non invece  un sospetto o una mera possibilità
• l'offesa ingiusta: ad esempio non ci si difende legittimamente dalle forze dell'ordine che, legalmente, perquisiscono la nostra abitazione violando il domicilio. Si tratta certamente di un offesa ad un nostro diritto, ma non è anche ingiusta in quanto gli agenti stanno agendo secondo la legge.
• la proporzione: ci si difende in maniera sufficiente a neutralizzare l'aggressore. Di fronte a una fionda maneggiata da un ragazzino a 10 metri di distanza non si può usare legittimamente il fucile o la balestra di precisione. Di fronte a un ubriaco barcollante il maestro cintura nera di karate non può dare sfoggio di tutte le sue tecniche di attacco e così via...

Quindi sparare a un ladro, introdottosi nel nostro appartamento, con in mano una pistola,  è molto probabilmente ritenuto legittimo anche se a dirlo dovrà per forza essere un giudice a fronte di un regolare processo. 

Alcuni vorrebbero una norma più elastica, tale da ricomprendere nella legittima difesa anche tutti quei comportamenti violenti volti a difendere la proprietà, come ad esempio nel caso in cui il ladro, disarmato, scappa con la refurtiva sotto braccio e io, dalla finestra della cucina, gli sparo alle spalle, a morte, con il mio fucile da caccia. Stando le cose come sono oggi in Italia,  quest'ultimo comportamento porterà ad una mia  incriminazione per omicidio.

La questione sorge dalla lettura della seconda parte della norma introdotta nel 2006: quella che fa riferimento all'art. 614 c.p. che a sua volta punisce la violazione di domicilio. Il legislatore in questo caso non ha fatto proprio un buon lavoro scrivendo una norma poco chiara e di difficile interpretazione. Infatti non si dice affatto che sparare in casa propria è lecito nei confronti del'intruso. Si dice che l'utilizzo di armi legittimamente detenute è sempre proporzionale all'offesa se 1) utilizzate nei confronti di intrusi, 2) ci sia pericolo per l'incolumità, 3) non ci sia desistenza da parte dell'intruso. Il ladro posa armi e refurtiva e si da alla fuga? Se gli spari rischi il carcere. Oppure si tratta di un minore disarmato chiaramente incapace di offendere qualcuno o anche un ladro di automobili che, scoperto, si da alla fuga con il mezzo rubato. In questi ultimi casi manca il requisito della messa in pericolo del'incolumità personale per cui l'utilizzo delle armi non è considerato automaticamente proporzionale e legittimo. Si proverà a dimostrarlo in sede processuale, ma gli esiti dipenderanno dai singoli avvenimenti.

Comunque la si pensi, giusto o non giusto sparare per difendere i propri oggetti, oggi, in Italia, è considerato un reato a volte più grave del furto stesso.

Attenzione quindi per farsi ragione da soli serve un intervento normativo volto a trasformare radicalmente l'istituto della legittima difesa: fino ad allora sparare al ladro può provocare danni peggiori del furto stesso.

Dott. Davide Bianchini

Per l'ampliamento di una veranda e violazione delle norme sulle distanze decide il giudice ordinario

La Corte di Cassazione che ribadisce un principio già noto in giurisprudenza e cioè quello della competenza del giudice ordinario quando la controversia abbia ad oggetto la violazione di norme che prescrivono le distanze fra costruzioni ed il rispetto dei confini, ribadendo che nessuna rilevanza può avere nell'ambito del giudizio ordinario la presunta illegittimità della concessione edilizia rispetto alla quale il giudice ordinario può solo provvedere alla disapplicazione del provvedimento amministrativo che, è bene ricordare, può essere dichiarato illegittimo ed annullato esclusivamente dal giudice amministrativo.

In un complesso di villette a schiera i proprietari di alcune villette chiamano in giudizio un loro confinante che, ampliando una veranda e trasformandola in cucina, viola le distanze previste dal regolamento edilizio comunale deturpando l'aspetto architettonico anche delle villette confinanti. Gli attori, nel giudizio di primo grado, chiedono la demolizione di tale veranda ed il risarcimento dei danni patiti. In primo grado il Tribunale respinge le loro richieste, ma impugnata la sentenza, la Corte d'appello condanna gli originari convenuti alla demolizione del vano realizzato ( cucina) in sostituzione delle piccola veranda esistente.

Questi ultimi, però, non condividendo le motivazioni della sentenza di secondo grado ricorrono in Cassazione sostenendo: di aver provveduto alla realizzazione di tale ampliamento in virtù di concessione edilizia regolarmente ottenuta, ribadendo che i confinanti avrebbero solo potuto impugnare tale provvedimento dinanzi al giudice amministrativo.

I ricorrenti deducono, in primo luogo, che il Comune aveva autorizzato la realizzazione del complesso edilizio secondo un piano di lottizzazione con disposizione plano volumetrica derogatoria delle norme del regolamento edilizio, ribadendo che in tale contesto non trova applicazione il regolamento edilizio e che l'ampliamento realizzato non mutava la natura accessoria dell'originario manufatto ( veranda). => Opere modificative del decoro architettonico dell'edificio: la trasformazione di un balcone in veranda.

Secondo i giudici tale impostazione non può essere condivisa ed il motivo di impugnazione non può trovare accoglimento per le seguenti ragioni. A parere degli Ermellini “le previsioni contenute in un piano di lottizzazione e nei progetti esecutivi ad esso allegati con le quali si deroga alle distanze legali fra le costruzioni danno vita alla costituzione di diritti rispettivamente a favore e contro a ciascuno dei lotti del comprensorio e ne vincolano gli acquirenti”. In altre parole, quindi, una volta realizzato il complesso nel rispetto del piano di lottizzazione che prevede una deroga alle distanze legali, non è possibile successivamente ampliare i singoli fabbricati avvalendosi quelle regole derogatorie del piano di lottizzazione sottoposte alla condizione del rispetto delle volumetrie preesistenti.

Per tali ragioni, la variazione delle originarie dimensioni dell'edificio (nel caso di specie la veranda è stata trasformata in un vano cucina di ben 21 mq) comporta che la nuova costruzione rispetti le norme sulle distanze vigenti al momento della sua realizzazione, ed i ricorrenti non possono più invocare le disposizioni derogatorie previste dal piano di lottizzazione.

Per quanto riguarda il secondo motivo di impugnazione attraverso il quale i ricorrenti deducono che l'ampliamento era stato realizzato in base ad una concessione edilizia che i confinanti avrebbero potuto impugnare dinanzi al giudice amministrativo, senza chiedere al giudice ordinario di disapplicare tale atto la risposta della Cassazione è chiara.

Infatti la sentenza in commento a tal riguardo puntualizza che “le controversie tra proprietari di fabbricati relative all'osservanza di norme che prescrivono distanze fra le costruzioni appartengono alla giurisdizione del giudice ordinario, senza che alcuna rilevanza assuma il rilascio del titolo abilitativo all'attività costruttiva, la cui legittimità può essere valutata “incidenter tantum” dal giudice ordinario attraverso l'esercizio del potere di disapplicazione del provvedimento amministrativo.” ( Cass. Sez. Un., 13673/2014).

A tal proposito, puntualizza rigorosamente la sentenza in commento, se è vero che il giudice amministrativo deve essere investito della domanda di annullamento della licenza di costruire, tale scelta tuttavia non può impedire l'esercizio dell'azione civilistica intrapresa dal vicino per far rispettare la normativa in tema di distanze previste tanto dal codice civile quanto dagli strumenti urbanistici.

In pratica, quindi, l'azione intrapresa dinanzi al giudice ordinario non può essere subordinata in alcun modo all'annullamento dell'atto concessorio.

La Cassazione conferma della sentenza della Corte d'appello che aveva condannato gli originari convenuti alla demolizione dell'ampliamento realizzato ed al risarcimento dei confinanti oltre al pagamento delle spese di giudizio.

Fonte http://www.condominioweb.com/ampliamento-veranda-e-violazioni-distanze-decide-il-giudice-ordinario.12190#ixzz3qhH1XMc7
www.condominioweb.com 

Non c'è il quorum per la validità dell'assemblea: che fare?

L'amministratore è in difficoltà perchè ha indetto per l'ennesima volta l'assemblea del condominio, ma non si è mai raggiunto il quorum previsto per la sua validità.
Senza approvazione dei bilanci, per esempio, diventa complicato recuperare i contributi dei morosi. Senza un riparto delle spese di preventivo approvato, diventa difficile chiedere i contributi anche ai condomini solerti.
Non parliamo di tutti quegli interventi di manutenzione di cui necessita lo stabile o di cui potrebbe necessitare in corso d'anno.
Un collega mi chiede come si deve comportare specialmente rispetto al fatto che per richiedere un decreto ingiuntivo al giudice bisogna produrre un bilancio approvato da dove risulti la morosità. Costante giurisprudenza si accontenta anche dell'ultimo bilancio approvato anche se risalente negli anni, ma è pur sempre una soluzione di ripiego.
Cominciamo con l'affermare che se ripetutamente nessuno si presenta alle assemblee regolarmente indette, si verifica una sorta di stallo amministrativo: molto pericoloso.
Le strade percorribili a mio avviso sono due.
La prima, nel caso non si presenti proprio nessuno e l'assemblea vada così deserta, consiste nel far intervenire il giudice ex art. 1105 c.c.  Ma non è chiaro se tale intervento lo possa richiedere anche l'amministratore in quanto non è solitamente un condomino. Nel momento in cui non si dovesse più nemmeno poter pagare la luce delle scale probabilmente un condomino lo si trova per il ricorso al giudice. Nel dubbio, nessuno impedisce all'amministratore di proporre la domanda ugualmente per nome e per conto del condominio che rappresenta per legge.
La seconda, nel caso in cui alle assemblee si presenti anche un solo condomino, consiste nel far approvare lo stesso bilanci e riparti. Le delibere approvate senza il raggiungimento del quorum risultano infatti annullabili nel termine di 30 giorni dalla data di comunicazione agli assenti. Procedendo quindi con la comunicazione per mezzo di raccomandata a chi non è intervenuto all'assemblea, passati i 30 giorni dal ricevimento, si potrà cominciare, ad esempio, con tutte le procedure di recupero dei contributi insoluti. In caso di opposizione saremo riusciti per lo meno a coinvolgere un condomino assenteista.


Dott. Davide Bianchini

Tabelle millesimali da rifare? Sì, ma solo per le utenze condominiali.

Il DL 102 del 2014 per l'attuazione della direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica comporta anche alcuni obblighi per i condomini. In pratica si deve rimettere mano alle tabelle millesimali che suddividono i costi di riscaldamento o dell'acqua centralizzati.
Le vecchie tabelle millesimali, ad esempio basate sui metri cubi delle unità abitative, non sono più utilizzabili. Il concetto è che bisogna suddividere i costi, per quanto possibile, sulla base di rilevazioni tecniche che evidenzino i reali consumi del singolo appartamento rispetto agli altri. Contatori, scambiatori di calore, rilevazioni termotecniche... bisognerà impiegare ogni mezzo tecnico disponibile per arrivare a formulare un riparto delle spese il più possibile coerente con  i reali consumi dei possessori.
Il rischio del mancato adeguamento è il costo di laboriosi e costosi ricalcoli delle annate trascorse utilizzando le vecchie tabelle. 
Dott. Davide Bianchini

Il condominio di sole 4 o 5 unità: deve avere un amministratore?

Conviene subito dire che no, il condominio composto fino a 8 unità abitative non ha l'obbligo di avere un amministratore.
L'obbligo scatta quando si supera il tetto stabilito oppure anche solo un condomino richiede di nominarlo.
Nella pratica di tutti i giorni fino a che regna l'accordo fra i condomini, nei piccoli e piccolissimi condomini, raramente si assume un amministratore. A volte, anche solo per come è fatto l'edificio, le uniche spese in comune sono quelle della corrente elettrica e della polizza RC. Il condomino solerte divide la spesa e passa a raccogliere i contributi.
Una situazione del genere può durare anni. Il condomino solerte però spesso non è al corrente che potrebbe ricadere su di lui la responsabilità dell'amministratore di fatto.
L'amministratore viene nominato  nei piccoli contesti quando sorgono problemi sulla gestione della cosa comune: la suddivisione della spesa in parti uguali non convince il nuovo proprietario, la scelta del colore della facciata, un condomino non paga più da anni e non si sa come affrontare la questione...
Succede anche che per detrarre le spese di ristrutturazione i lavori debbano necessariamente essere pagati con bonifico bancario e le fatture intestate al condominio. Succede anche che il condomino che arrotondava facendo le pulizie delle scale anche per gli altri non voglia più prestare la sua opera e che quindi tocchi incaricare una società di pulizie. In questo caso non tutti i condomini sono d'accordo di pagare in nero perchè se durante il lavoro qualcuno si fa male... Le fatture per le pulizie pagate regolarmente sono soggette alla ritenuta fiscale e generano l'obbligo di dichiarazione alla Agenzia delle Entrate... Anche nel piccolo le cose si complicano  e il condomino solerte comprende in quali rogne potrebbe incorrere se qualcosa andasse storto.
Ci vorrebbe un amministratore lowcost che si occupasse solo dello stretto indispensabile contando sulla collaborazione con i proprietari. Oppure, più realisticamente, si potrebbe immaginare una collaborazione fra il condomino volenteroso trasformatosi in amministratore interno e un amministratore professionista il quale intervenga a margine del lavoro dell'amministratore interno per controllarne l'operato ed eventualmente assisterlo nella soluzione delle problematiche più complicate.

Dott. Davide Bianchini

Spese di condominio maturare dall'ex proprietario

Capita spesso di trovarsi di fronte ai nuovi proprietari di un appartamento e di dover presentare il conto delle spese lasciate insolute dal precedente detentore.

Una situazione sgradevole che agli amministratori non lascia molti margini di manovra.

Quando si compra casa, in sede di stipula, il notaio in gamba chiede al venditore di presentare una dichiarazione dell'amministratore dello stabile in merito all'esistenza o meno di debiti non ancora saldati. Ma a volte questo non accade e il rischio per gli acquirenti è quello di dover pagare, anche somme ingenti, per lavori di straordinaria manutenzione che avrebbero dovuto essere sostenuti dal venditore. 

Prima regola informarsi ed eventualmente inserire nel contratto di compravendita le spese ancora insolute  per farsele scontare dal totale dovuto. 

Il Codice Civile, all'art. 68 secondo comma delle disposizioni di attuazione, prevede che per le spese condominiali deliberate nell'anno di acquisto e in quello precedente, il nuovo proprietario sia obbligato in solido con il vecchio. Ciò significa che i debiti sono del vecchio proprietario, ma l'amministratore potrà indifferentemente rivolgersi a ciascuno dei due senza distinzioni.

Una situazione tanto più incresciosa quanto più elevati saranno gli importi da pagare.

Dott. Davide Bianchini