Tubature Rotte. Chi Paga?

 
Dal sito affaritaliani.it

QUESITO
Egregio Avvocato, nel condominio dove abito si è rotta la braca condominiale che collega il mio impianto idraulico alla condotta portante condominiale. I danni da me subiti dalle conseguenti infiltrazioni, nonché i danni subiti dal condomino  sottostante sono a mio carico a vanno imputati all'amministrazione condominiale ?
Grazie Elisa da Foggia

RISPOSTA
Innanzi tutto preciso che la braga è una raccordo che mette in collegamento le tubazioni idrauliche verticali con quelle orizzontali. Nel condominio, solitamente, i tubi posizionati in verticale debbono essere considerati di proprietà esclusiva, quelli in orizzontale di proprietà comune. L'art. 1117 n. 3 c.c. specifica che gli impianti debbono considerarsi (e non presumersi cfr. Cass. SS.UU. n. 7449/93) di proprietà comune " fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini".

Per quanto attiene la braga in passato  la Cassazione riteneva sosteneva la non condominialità della braga difatti riteneva che:  " la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perché serve all'uso (ed al godimento) di tutti i condomini; e, nella specie, la braga qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza de singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi, di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini" (Cass. 3 settembre 2010 n. 19045).

L'orientamento giurisprudenziale dallo scorso gennaio è radicalmente mutato!   La Cassazione con sentenza  (Cass. 19 gennaio 2012 n. 778), di fatto ha aperto un contrasto in seno alla giurisprudenza di legittimità.  Difatti con riferimento alla fattispecie sottesa alla ridetta sentenza n. 778, un condominio lamentava la condanna al risarcimento dei danni da infiltrazioni causati dalla rottura di una braga. I giudici della Cassazione non sono stati dello stesso avviso del Giudice di prime cure. Si legge in sentenza che " la questione riguarda nella sostanza la qualificazione o meno di bene condominiale della parte della colonna di scarico che, all'altezza dei singoli piani dell'edificio condominiale, funge da raccordo tra la colonna di scarico e lo scarico individuale dei singoli appartamenti. Al riguardo appare opportuno evidenziare che il Tribunale ha ritenuto di considerare condominiale la braga in questione in relazione alla sua funzione, ritenuta prevalente, di raccordo tra le singole parti e la conduttura verticale di scarico. E' appena il caso di osservare che, in assenza della braga in questione, non vi sarebbe raccordo tra le tubazioni di scarico verticale poste in corrispondenza dei singoli piani dell'edificio condominiale. Occorre anche considerare che l'intervento su detto raccordo deve essere operato sulla condotta verticale, mentre qualsiasi intervento sui tubi di scarico delle singole unità immobiliari fino al raccordo in questione può essere effettuato senza sostanzialmente impegnare lo scarico condominiale" (Cass. 19 gennaio 2012 n. 778). Si legge inoltre nella decisione in commento, " il punto di rottura della braga non aveva alcun riguardo al tratto di tubi a servizio dei singoli appartamenti, ma si trovava nella sua parte bassa nel punto cioè in cui tale braga è strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale, senza la quale lo scarico verticale non sarebbe in grado di svolgere la sua funzione" (Cass. 19 gennaio 2012 n. 778).

DUBBIA LEGITTIMITA’ DELLE COMMISSIONI BANCARIE E DELL’IMPOSTA DI BOLLO SUI C.C. CONDOMINIALI OBBLIGATORI

Tratto da www.anaci.it

Sono circa un milione i condomini italiani che pagano commissioni bancarie e imposte di bollo sui conti correnti bancari condominiali di dubbia legittimità.
ANACI ha chiesto, proprio in questi giorni, all’Associazione Bancaria Italiana di aprire un tavolo di confronto su questo problema che incide sui diritti e sugli interessi economici di milioni di cittadini che vivono in condominio.
“I nostri associati” ha dichiarato Pietro Membri, presidente nazionale di ANACI “hanno riscontrato che numerosi istituti bancari, disconoscendo la qualificazione di “consumatore” al condominio (soggetto integralmente equiparato alla persona fisica da uniforme e costante giurisprudenza di legittimità e di merito) e considerandolo alla stregua di un soggetto "professionista", applicano allo stesso importi per commissioni sugli «sconfinamenti» di conto corrente assai maggiori oppure addirittura non dovuti e ciò in violazione del comma 6 dell’art. 4 del decreto del CICR n. 644 del 30 giugno 2012 che prevede un trattamento di maggiore tutela nei confronti dei soggetti qualificabili "consumatori". Con questo abile accorgimento” prosegue il Presidente Membri “il sistema bancario percepisce somme non dovute o comunque importi assai maggiori. Ma c’è di più. Il disconoscimento della qualificazione del condominio come “consumatore” coinvolge anche l’amministrazione finanziaria posto che l'articolo 19 del d.l. n. 201/2011 prevede un importo, a titolo di imposta di bollo sui conti correnti che ammonta ad € 34,20 se il cliente è persona fisica (e quindi “condominio”) e ad € 100,00 se il cliente è diverso dalla persona fisica”.“Si tratta di una situazione a cui occorre porre immediatamente rimedio” ha affermato ancora il presidente ANACI “soprattutto nella grave condizione economica delle famiglie rilevata recentemente dall’Istat secondo cui le spese per l'abitazione nel 2012 sono aumentate del 7,1 evidenziando che nella progressiva diminuzione delle voci di spesa che caratterizzano i consumi delle famiglie, l'unica di queste che ha subito aumenti è stata quella dell'abitazione”.
Su questo tema così importante per la collettività l’ANACI ha chiesto, pertanto, all’Associazione Bancaria Italiana di avviare un tavolo di confronto per trovare soluzioni immediate a questo delicato problema in attesa di coinvolgere sul tema anche l’Amministrazione finanziaria.

Nuove sanzioni condominiali

Tratto da acon-associazione.it

Fra le varie novità introdotte dalla Legge 220/2012 rientra anche quella riguardante le sanzioni in caso di violazione delle norme del regolamento condominiale.

In precedenza infatti un’infrazione al regolamento, comportava l’applicazione di una ammenda pari ad € 0,05 in capo al condomino accusato; ora invece il nuovo art 70 del C.C. riporta che:

“Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200,00 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800,00. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.”

Da tempo si necessitava di un aggiornamento del genere, in quanto la cifra precedente, essendo irrisoria, rendeva praticamente inutile ed ignorata la norma stessa; questo cambiamento ha invece portato addirittura a quadruplicarne l’ammontare in caso di violazione recidiva da parte dello stesso condomino!

La possibilità di attivarsi per sanzionare i soggetti inadempienti spetta all’Amministratore, il quale comunque è già tenuto per legge a far rispettare le regole, anche in forza dell’art 1130 C.C., potendo inoltre agire indipendentemente da una previa delibera assemblare.

Ricordiamo infine che sono sanzionabili solo i condomini Proprietari, restando quindi esclusi gli inquilini conduttori, e che non è possibile applicare delle somme maggiori rispetto a quelle indicate nell’art 70 C.C., in quanto risulterebbero “contra legem” e di conseguenza nulle.

Incentivi ecologici

Segnalo questo articolo apparto sul Sole24ore. Interessanti le particolarità riservate ai condomini.

Nell'ambito degli incentivi per il risparmio energetico sono detraibili al 65% da Irpef e Ires i condizionatori, anche estivi, con pompa di calore efficiente, gli impianti geotermici a bassa entalpia e scaldacqua verdi. In vigore anche il bonus ristrutturazioni (agevolato al 50% ancora sino a fine 2013) e le misure antisismiche saranno detraibili dall'Irpef al 65% sino a fine anno. Confermata anche l'allegazione obbligatoria dell'Ape (attestato di prestazione energetica) per vendite, donazioni o nuove locazioni di unità immobiliari.

Sono queste le principali modifiche al decreto legge 63/2013 introdotte in sede di conversione in legge ed approvate il primo di agosto in via definitiva dal Senato con 249 voti favorevoli, due contrari e nessun astenuto.

Per quanto concerne il risparmio energetico, la detrazione Irpef ed Ires del 55% sugli interventi negli edifici, che sarebbe scaduta il 30 giugno 2013, è stata prorogata definitivamente dall'1 luglio 2013 al 31 dicembre 2013, aumentandone la detrazione dal 55% al 65% per le spese sostenute (cioè, pagate per i privati) dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2013.

Con la conversione in legge del Dl 63/2013, rientrano, poi, a pieno titolo tra le spese sul risparmio energetico, agevolabili al 65% fino al 31 dicembre 2013, gli interventi di «sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia» e di «sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria». Per la data di entrata in vigore di questa modifica, valgono le stesse considerazioni indicate per i grandi elettrodomestici (si legga l'articolo a fianco).

Considerando i tempi lunghi di approvazione dei lavori da parte dei condòmini, essi avranno più tempo per beneficiare della maxi-detrazione del 65% per i lavori verdi. In particolare, per i pagamenti dal 6 giugno 2013 al 30 giugno 2014 si potrà beneficiare della detrazione del 65% per gli interventi sul risparmio energetico «relativi a parti comuni degli edifici condominiali di cui agli articoli 1117 e 1117-bis del Codice Civile» o che interessano «tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio». Per le parti comuni, la detrazione del 65% spetta dall'anno «di effettuazione del bonifico bancario da parte dell'amministratore e nel limite delle rispettive quote dello stesso imputate ai singoli condomini e da questi ultimi effettivamente versate al condominio al momento della presentazione della dichiarazione» dei redditi. Per gli interventi che interessano «tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio», invece, solo se tutti i condomini effettueranno le spese verdi, si potrà avere il bonus per le spese sostenute dall'1 gennaio 2014 al 30 giugno 2014 (dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2013, non conviene utilizzare questa norma specifica, ma è preferibile beneficiare del bonus per la singola unità immobiliare).

Per gli interventi sul recupero del patrimonio edilizio (manutenzioni, ristrutturazioni e restauro e risanamento conservativo), l'aumento della detrazione Irpef dal 36% al 50% (con limite di spesa passato da 48.000 a 96.000 euro per singola unità immobiliare), in vigore per i pagamenti effettuati dal 26 giugno 2012, sarebbe scaduto lo scorso 30 giugno, ma l'articolo 16 del Dl 63/2013 l'ha prorogato fino al 31 dicembre 2013. Chi non è riuscito ad effettuare tutti i pagamenti entro giugno 2013, quindi, avrà ancora qualche mese per beneficiare del maxi-sconto fiscale del 50%, che da gennaio 2014 ritornerà al 36 per cento.

La detrazione tipica delle ristrutturazioni edilizie (36-50%) è stata aumentata al 65% per i bonifici effettuati dalla data di entrata in vigore della conversione in legge del decreto e fino al 31 dicembre 2013 per le spese sostenute per gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche, le cui procedure autorizzative saranno attivate dopo l'entrata in vigore della legge di conversione del decreto eco-bonus. Questi interventi potranno essere eseguiti «su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) di cui all'ordinanza del presidente del Consiglio dei ministri 3274 del 20 marzo 2003» e dovranno essere riferiti «a costruzioni adibite ad abitazione principale o ad attività produttive». Solo in questi casi, potranno beneficiare della detrazione del 65%, con un massimo della spesa agevolata di 96.000 euro per unità immobiliare (articolo 16, comma 1-bis, Dl 63/2013).

Negli altri casi, per le misure antisismiche senza questi requisiti, si potrà beneficiare della classica detrazione del 36%, aumentata al 50% per i pagamenti effettuati dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2013.