DUBBIA LEGITTIMITA’ DELLE COMMISSIONI BANCARIE E DELL’IMPOSTA DI BOLLO SUI C.C. CONDOMINIALI OBBLIGATORI

Tratto da www.anaci.it

Sono circa un milione i condomini italiani che pagano commissioni bancarie e imposte di bollo sui conti correnti bancari condominiali di dubbia legittimità.
ANACI ha chiesto, proprio in questi giorni, all’Associazione Bancaria Italiana di aprire un tavolo di confronto su questo problema che incide sui diritti e sugli interessi economici di milioni di cittadini che vivono in condominio.
“I nostri associati” ha dichiarato Pietro Membri, presidente nazionale di ANACI “hanno riscontrato che numerosi istituti bancari, disconoscendo la qualificazione di “consumatore” al condominio (soggetto integralmente equiparato alla persona fisica da uniforme e costante giurisprudenza di legittimità e di merito) e considerandolo alla stregua di un soggetto "professionista", applicano allo stesso importi per commissioni sugli «sconfinamenti» di conto corrente assai maggiori oppure addirittura non dovuti e ciò in violazione del comma 6 dell’art. 4 del decreto del CICR n. 644 del 30 giugno 2012 che prevede un trattamento di maggiore tutela nei confronti dei soggetti qualificabili "consumatori". Con questo abile accorgimento” prosegue il Presidente Membri “il sistema bancario percepisce somme non dovute o comunque importi assai maggiori. Ma c’è di più. Il disconoscimento della qualificazione del condominio come “consumatore” coinvolge anche l’amministrazione finanziaria posto che l'articolo 19 del d.l. n. 201/2011 prevede un importo, a titolo di imposta di bollo sui conti correnti che ammonta ad € 34,20 se il cliente è persona fisica (e quindi “condominio”) e ad € 100,00 se il cliente è diverso dalla persona fisica”.“Si tratta di una situazione a cui occorre porre immediatamente rimedio” ha affermato ancora il presidente ANACI “soprattutto nella grave condizione economica delle famiglie rilevata recentemente dall’Istat secondo cui le spese per l'abitazione nel 2012 sono aumentate del 7,1 evidenziando che nella progressiva diminuzione delle voci di spesa che caratterizzano i consumi delle famiglie, l'unica di queste che ha subito aumenti è stata quella dell'abitazione”.
Su questo tema così importante per la collettività l’ANACI ha chiesto, pertanto, all’Associazione Bancaria Italiana di avviare un tavolo di confronto per trovare soluzioni immediate a questo delicato problema in attesa di coinvolgere sul tema anche l’Amministrazione finanziaria.

Nuove sanzioni condominiali

Tratto da acon-associazione.it

Fra le varie novità introdotte dalla Legge 220/2012 rientra anche quella riguardante le sanzioni in caso di violazione delle norme del regolamento condominiale.

In precedenza infatti un’infrazione al regolamento, comportava l’applicazione di una ammenda pari ad € 0,05 in capo al condomino accusato; ora invece il nuovo art 70 del C.C. riporta che:

“Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200,00 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800,00. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.”

Da tempo si necessitava di un aggiornamento del genere, in quanto la cifra precedente, essendo irrisoria, rendeva praticamente inutile ed ignorata la norma stessa; questo cambiamento ha invece portato addirittura a quadruplicarne l’ammontare in caso di violazione recidiva da parte dello stesso condomino!

La possibilità di attivarsi per sanzionare i soggetti inadempienti spetta all’Amministratore, il quale comunque è già tenuto per legge a far rispettare le regole, anche in forza dell’art 1130 C.C., potendo inoltre agire indipendentemente da una previa delibera assemblare.

Ricordiamo infine che sono sanzionabili solo i condomini Proprietari, restando quindi esclusi gli inquilini conduttori, e che non è possibile applicare delle somme maggiori rispetto a quelle indicate nell’art 70 C.C., in quanto risulterebbero “contra legem” e di conseguenza nulle.

Incentivi ecologici

Segnalo questo articolo apparto sul Sole24ore. Interessanti le particolarità riservate ai condomini.

Nell'ambito degli incentivi per il risparmio energetico sono detraibili al 65% da Irpef e Ires i condizionatori, anche estivi, con pompa di calore efficiente, gli impianti geotermici a bassa entalpia e scaldacqua verdi. In vigore anche il bonus ristrutturazioni (agevolato al 50% ancora sino a fine 2013) e le misure antisismiche saranno detraibili dall'Irpef al 65% sino a fine anno. Confermata anche l'allegazione obbligatoria dell'Ape (attestato di prestazione energetica) per vendite, donazioni o nuove locazioni di unità immobiliari.

Sono queste le principali modifiche al decreto legge 63/2013 introdotte in sede di conversione in legge ed approvate il primo di agosto in via definitiva dal Senato con 249 voti favorevoli, due contrari e nessun astenuto.

Per quanto concerne il risparmio energetico, la detrazione Irpef ed Ires del 55% sugli interventi negli edifici, che sarebbe scaduta il 30 giugno 2013, è stata prorogata definitivamente dall'1 luglio 2013 al 31 dicembre 2013, aumentandone la detrazione dal 55% al 65% per le spese sostenute (cioè, pagate per i privati) dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2013.

Con la conversione in legge del Dl 63/2013, rientrano, poi, a pieno titolo tra le spese sul risparmio energetico, agevolabili al 65% fino al 31 dicembre 2013, gli interventi di «sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia» e di «sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria». Per la data di entrata in vigore di questa modifica, valgono le stesse considerazioni indicate per i grandi elettrodomestici (si legga l'articolo a fianco).

Considerando i tempi lunghi di approvazione dei lavori da parte dei condòmini, essi avranno più tempo per beneficiare della maxi-detrazione del 65% per i lavori verdi. In particolare, per i pagamenti dal 6 giugno 2013 al 30 giugno 2014 si potrà beneficiare della detrazione del 65% per gli interventi sul risparmio energetico «relativi a parti comuni degli edifici condominiali di cui agli articoli 1117 e 1117-bis del Codice Civile» o che interessano «tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio». Per le parti comuni, la detrazione del 65% spetta dall'anno «di effettuazione del bonifico bancario da parte dell'amministratore e nel limite delle rispettive quote dello stesso imputate ai singoli condomini e da questi ultimi effettivamente versate al condominio al momento della presentazione della dichiarazione» dei redditi. Per gli interventi che interessano «tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio», invece, solo se tutti i condomini effettueranno le spese verdi, si potrà avere il bonus per le spese sostenute dall'1 gennaio 2014 al 30 giugno 2014 (dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2013, non conviene utilizzare questa norma specifica, ma è preferibile beneficiare del bonus per la singola unità immobiliare).

Per gli interventi sul recupero del patrimonio edilizio (manutenzioni, ristrutturazioni e restauro e risanamento conservativo), l'aumento della detrazione Irpef dal 36% al 50% (con limite di spesa passato da 48.000 a 96.000 euro per singola unità immobiliare), in vigore per i pagamenti effettuati dal 26 giugno 2012, sarebbe scaduto lo scorso 30 giugno, ma l'articolo 16 del Dl 63/2013 l'ha prorogato fino al 31 dicembre 2013. Chi non è riuscito ad effettuare tutti i pagamenti entro giugno 2013, quindi, avrà ancora qualche mese per beneficiare del maxi-sconto fiscale del 50%, che da gennaio 2014 ritornerà al 36 per cento.

La detrazione tipica delle ristrutturazioni edilizie (36-50%) è stata aumentata al 65% per i bonifici effettuati dalla data di entrata in vigore della conversione in legge del decreto e fino al 31 dicembre 2013 per le spese sostenute per gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche, le cui procedure autorizzative saranno attivate dopo l'entrata in vigore della legge di conversione del decreto eco-bonus. Questi interventi potranno essere eseguiti «su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) di cui all'ordinanza del presidente del Consiglio dei ministri 3274 del 20 marzo 2003» e dovranno essere riferiti «a costruzioni adibite ad abitazione principale o ad attività produttive». Solo in questi casi, potranno beneficiare della detrazione del 65%, con un massimo della spesa agevolata di 96.000 euro per unità immobiliare (articolo 16, comma 1-bis, Dl 63/2013).

Negli altri casi, per le misure antisismiche senza questi requisiti, si potrà beneficiare della classica detrazione del 36%, aumentata al 50% per i pagamenti effettuati dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2013.

Conto corrente condominiale: le novità introdotte dalla legge 220

Tutte le somme di denaro di competenza del condominio devono transitare per il conto corrente bancario. Questa regola non deve trovare eccezione.

Interessante articolo di Luca Bozzi apparso su citizenpost.it

Con la legge 220 del 2012 è stato istituito l’obbligo per gli amministratori di condominio di dotare i gruppi abitativi, di cui sono i gestori, di un conto corrente bancario attraverso il quale far transitare tutte le operazioni finanziare in entrata ed uscita, relative all’amministrazione del condominio stesso. A partire dal 18 giugno 2013, l’obbligo di tracciabilità è stato poi esteso a tutte le operazioni bancarie eseguite sul conto condominiale, anche quelle minori, per le quali l’amministratore dovrà sempre indicare “a che titolo” tale denaro è entrato o uscito dalle casse condominiali.

Le caratteristiche del conto corrente condominiale

Il conto corrente condominiale può essere acceso solo dall’amministratore di condominio che ne è l’unico responsabile, nonché l’unica persona autorizzata ad effettuare operazioni di pagamento. Allo stesso tempo, però, la legge prevede che tutti i condomini, per tramite dell’amministratore, possano accedere al conto corrente condominiale per verificarne il saldo e il dettaglio delle lista movimenti. Sempre ai singoli condomini, ma a loro spese, è fatta salva la possibilità di richiedere l’estratto conto dalla banca.
L’obiettivo alla base di questa nuova regolamentazione è duplice: da un lato lo Stato si assicura la massima tracciabilità di tutti i flussi di cassa, anche quelli minori, relativi ad ogni singolo condominio. Ma un altro vantaggio è la possibilità per i singoli condomini di verificare, punto per punto, l’attività dell’amministratore e il suo corretto utilizzo delle finanze comuni. Non è una questione da poco se si considera che ogni anno in Italia si registrano centinaia e centinaia di denunce per truffa a carico di amministratori di condominio infedeli.

Come scegliere un conto corrente per il condominio

Il conto corrente condominiale ha normalmente un costo superiore rispetto a quelli dedicati ai privati, costi dell’ordine di 100 euro annui circa. Va detto però che esistono sul mercato diverse offerte, con costi e servizi inclusi differenti, e tra queste è possibile valutare quella che meglio soddisfa le esigenze del singolo condominio. Se ad esempio si vogliono ridurre i costi di gestione, si può ricorrere ad un conto corrente condominiale online che, attraverso gli strumenti dell’internet e del mobile banking, può consentire l’accesso dei dati di conto a tutti i condomini anche quando questi si trovano a casa.
Attenzione ai costi di gestione! Molto spesso nella scelta di un conto corrente condominiale ci si fa “allettare” dalla possibilità di effettuare un certo numero di operazioni annue a costo zero; questo è certamente un fattore importante da valutare se si ha la relativa certezza che il proprio profilo d’uso rientri all’interno del numero massimo di operazioni gratuite; altrimenti, se così non fosse, bisognerà anche considerare quali saranno i costi finali andando a considerare anche tutte le operazioni a pagamento.

Sanzioni fino a 800 euro per chi non rispetta il regolamento condominiale

Riporto l'articolo che segue in merito a una delle tante novità che ha fatto registrare la recente riforma in tema di condominio. La questione in apparenza semplice si complica non di poco quando dalle parole si cerca di passare ai fatti. L'aspetto fondamentale è che deve essere presente nel regolamento condominiale una specifica previsione e modificare un regolamento di tipo contrattuale può non essere semplice. Un'altra questione invece è rappresentata dalla prova dell'ifrazione. Una foto di una macchina fuori posto può essere sufficiente, ma come fare ad esempio per i rumori molesti? Ci vogliono i testimoni e qui la vicenda si potrebbe complicare e non di poco. Le prove comunque addotte potrebbero essere contestate, ma nella legge non si trovano tracce di procedimenti ad hoc: non rimarrebbe che il giudice, ma con quali costi?

Dal Sole24Ore. Di Augusto Cirla:

Tempi duri per chi viola il regolamento di condominio perché adesso le sanzioni sono molto più elevate. La riforma ha finalmente aggiornato l'importo di 0,05 euro (le vecchie 100 lire) che la precedente disciplina prevedeva come sanzione applicabile in tutti i casi in cui il singolo condomino poneva in essere un comportamento contrario a quanto previsto nel regolamento condominiale. Da maggio, invece, l'infrazione potrà costare al singolo condomino "disobbediente" una spesa sino a 200 euro, che aumenta sino a 800 «in caso di recidiva», cioè quando la violazione si ripete più volte.

La legge (articolo 70, disposizioni di attuazione del Codice civile) non chiarisce se la recidiva deve riguardare la stessa norma del regolamento o se la maggiore sanzione può essere applicata anche a diverse disposizioni. È pacifico quindi che, ad esempio, parcheggiare la propria auto negli spazi condominiali in presenza di uno specifico divieto previsto dal regolamento implica l'applicazione di una sanzione destinata ad aumentare qualora la violazione del divieto si ripete una seconda volta.

Il problema invece si pone se lo stesso condomino, sanzionato una prima volta per l'illegittimo parcheggio dell'autovettura, occupi poi anche temporaneamente con cose proprie il pianerottolo antistante la propria abitazione. Trattasi invero della violazione di un diverso divieto contenuto nel regolamento che, stante il tenore letterale del disposto legislativo, dovrebbe integrare la cosiddetta "recidiva semplice", che si verifica nel caso in cui il comportamento illegittimo si ripete indipendentemente dal fatto che questo secondo si riferisca a diverso precetto contemplato dal regolamento.

La ragione che ha spinto il legislatore della riforma a quantificare la sanzione in un importo sufficientemente elevato sembra non lasciare dubbi sulla sua volontà di pretendere un severo rispetto del regolamento da parte di tutti i condomini. D'altro canto, non va dimenticato che il regolamento rappresenta lo statuto interno di ogni singolo condominio, destinato proprio a disciplinare i rapporti tra i condomini e l'uso che costoro devono fare dei beni e degli spazi comuni. Tutte le disposizioni contenute nel regolamento hanno pari importanza e grado tra di loro, talché la violazione dell'una piuttosto che dell'altra sicuramente va a pregiudicare quell'equilibrio che gli stessi condomini si sono proposti di mantenere nel proprio complesso condominiale. La tesi dunque della «recidiva semplice» è senz'altro la più percorribile: se si viola più volte il regolamento si rischia di pagare sino a 800 euro. E non è poco.

Vale comunque ancora la regola che la sanzione può essere applicata solo se è prevista nel regolamento di tipo contrattuale (ma parte della dottrina su questo punto è discorde, ritenendo sufficiente un regolamento assembleare, approvato quindi dalla maggioranza dei condomini, ndr), non potendo invece l'assemblea stabilirla senza una delibera assunta dall'unanimità dei partecipanti al condominio. Del pari dicasi per applicare una diversa sanzione rispetto a quella indicata dalla legge, richiedendosi anche in tal caso una specifica previsione nel regolamento stesso, purché di natura contrattuale, essendo infatti impedito all'assemblea di deliberarla a maggioranza.

L'amministratore, in quanto tenuto per legge (articolo 1130 c.c.) a fare osservare le norme del regolamento condominiale al fine di tutelare l'interesse generale dei condomini, non necessita di alcuna preventiva delibera assembleare per addebitare le sanzioni previste. Più complessa è invece l'applicazione delle nuove sanzioni previste dalla riforma, perché la discrezionalità lasciata dal nuovo articolo 70 delle disposizioni attuative del Codice civile nella loro quantificazione (fino a euro 200 e fino a euro 800 in caso di recidiva) impone un passaggio dall'assemblea, magari anche in via preventiva per quelle violazioni che si verificano con maggiore frequenza.

La sanzione può essere irrogata quando viene violata la disposizione regolamentare e l'infrazione può concretarsi in un abuso o in un eccesso d'uso dei beni comuni da parte del singolo condomino, come nel caso di arbitrario deposito di materiali nel cortile o nell'androne. La decisione assembleare di comminare sanzioni è suscettibile di impugnazione nel termine di trenta giorni; la delibera è annullabile poiché non comporta una lesione dei diritti dei condomini sulla cosa comune ma riguarda solo la disciplina dell'uso delle cose e dei servizi comuni.

Nel regolamento può essere inserita anche una clausola penale con cui si conviene che, in caso di inadempimento o di ritardo nel pagamento delle quote di spesa dovute, il condomino è tenuto a versare un maggiore importo a titolo di mora. Perché una simile clausola sia valida occorre comunque che essa sia inserita in un regolamento di carattere contrattuale. Va peraltro evidenziato che l'ammontare della sanzione quale clausola penale può essere equamente diminuita dal giudice anche d'ufficio, se ritenuta eccessiva rispetto all'interesse che si intende tutelare.

La riforma del condominio è legge

Tratto da Il Sole 24 ore

La riforma del condominio è legge. La commissione Giustizia del Senato ha approvato oggi la nuova disciplina del condominio. Il provvedimento, varato in sede deliberante attende la firma del Capo dello Stato. L'entrata in vigore è fissata sei mesi dopo la pubblicazione in "Gazzetta Ufficiale". Vediamo in sintesi le principali innovazioni.

La figura dell'amministratore - Molte le novità, a cominciare dalla figura dell'amministratore, che resterà in carica due anni e che dovrà rispondere a secondo  precisi requisiti "di formazione e onorabilità". L'amministratore, inoltre, su richiesta dell'assemblea, dovrà stipulare una speciale polizza assicurativa a tutela dai rischi derivanti dalla professione svolta. A sostenerne le spese sarà il condominio.

La revoca dell'amministratore - Nel caso in cui l'amministratore abbia commesso gravi irregolarità fiscali o non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale, i condomini possono, anche singolarmente, chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione  e revocare il mandato all'amministratore. L'amministratore, inoltre, al momento di accettare la nomina o il rinnovo deve obbligatoriamente specificare analiticamente l'importo del suo stipendio, senza avere diritto ad ulteriori compensi, a meno che non vengano deliberati 
dell'assemblea.

L'impianto di riscaldamento - Novità anche per una delle questioni più spinose e dibattute nelle estenuanti riunioni di condominio: il riscaldamento. Secondo le nuove norme, ci si potrà staccare dal riscaldamento centralizzato solo in caso di oggettivi problemi tecnici dell'impianto comune, che non siano stati risolti dal condominio nell'arco di un'intera stagione di riscaldamento. Il distacco non è comunque consentito se puo' causare squilibri tali da compromettere la normale erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa.

Quorum più bassi per la videosorveglianza - Sarà più snella, grazie ad un quorum meno impegnativo (la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la meta' dei millesimi), la procedura per deliberare, ad esempio, l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell'edificio.Con lo stesso quorum potrà essere deliberata l'installazione di impianti per la produzione di energia eolica, solare o comunque rinnovabile, anche da parte di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune.

Impianti che potranno essere installati anche per singole unita'immobiliari, sia sul lastrico solare che su ogni altra idonea superficie comune, nonché sulle parti di proprietà esclusiva. L'assemblea, su richiesta dei condomini interessati, provvedera' a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, al svaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio.

Sito internet per controllare le spese - Stessa maggioranza anche per deliberare l'attivazione, a cura dell'amministratore e a spese dei condomini, di un sito internet del condominio, ad accesso individuale protetto da una parola chiave, per consultare e stampare in formato digitale i  rendiconti mensili e gli altri documenti dell'assemblea.

Tutela delle parti comuni - Novità anche nella definizione e nella protezione delle cosiddette 'parti comuni', che includeranno ad esempio anche i sottotetti destinati appunto all'uso comune. Più severità, inoltre, per chi arreca danni o disturba: nel testo licenziato dalla commissione Giustizia della Camera vengono infatti meglio esplicitati concetti già definiti in giurisprudenza. Come ad esempio eventuali delibere dell'assemblea per la cessazione delle attività che incidono negativamente sulle cose comuni, e quindi anche sulla tranquillitàcomune.

     

Le tutele per gli animali domestici - Per quel che riguarda ancoral a condivisione di spazi privati e  comuni nel medesimo immobile abitativo, buone notizie in arrivo per chi ha in casa animali domestici. Le nuove norme, infatti, stabiliscono che i singoli regolamenti non possano in alcun modo  precludere il possesso o la presenza di cani e gatti, ne', tantomeno, porre limiti alle destinazioni d'uso di proprieta' esclusiva.

Dopo le prime due puntate - sul “super amministratore” (Riforma del condominio, verso il debutto del super amministratore) e le “cose comuni” (Riforma del condominio, il nuovo regime delle cose comuni) - proseguiamo l’analisi del testo con un commento dell’avvocato Salciarini sulle novità in materia di assemblee di condominio.

 

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La disciplina dell’assemblea

di Luigi Salciarini*

* avvocato, esperto di diritto condominiale, autore di monografie, articoli e saggi sulla materia

Il dissenso del singolo (Articoli 1132, 1133 e 1134 del Cc)

Praticamente immutate le norme riguardanti la prima il c.d. “dissenso” del singolo partecipante rispetto alle liti deliberate dall’assemblea, la seconda il reclamo all’assemblea contro i provvedimenti assunti dall’amministratore, e l’ultima il rimborso delle spese fatte autonomamente dal condomino, fatta eccezione per l’estensione di tale ultimo caso anche all’ipotesi, ben più ampia, di ogni attività di “gestione” delle parti comuni (effettuata dal predetto singolo senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea) e sempre con riferimento ad un’eventuale richiesta di rimborso.

La disciplina sull’assemblea (Articoli 1135 e 1136 del Cc)

Quale momento clou della normativa condominiale, la regolamentazione dell’assemblea è stata limitatamente interessata dalla riforma che ha circoscritto il suo intervento ad una sorta di maquillage delle regole ad essa applicabili.

Le attribuzioni ed il funzionamento di tale “organo” rimangono sostanzialmente gli stessi, con qualche intervento che si è contenuto nella sola finalità di un marginale miglioramento.

Andando per punti, relativamente all’assemblea, si è previsto:

- l’obbligato della costituzione di un “fondo” non solo per i lavori di manutenzione straordinaria (come secondo la precedente versione della norma) ma anche per le innovazioni, di importo corrispondente alle opere da eseguire;

- la possibilità di autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato;

- l’abbassamento del quorum costitutivo dell’assemblea di prima convocazione da due terzi dei partecipanti alla maggioranza dei medesimi (nel caso del computo delle c.d. “teste”, e fermo restando il quorum di due terzi dei millesimi per quanto riguarda il valore, sempre limitatamente a detta prima convocazione);

- l’introduzione di un quorum costitutivo anche per l’assemblea di seconda convocazione, con la ripetizione dello stesso limite numerico (1/3 valore e 1/3 teste) già previsto dalla precedente versione dell’articolo 1136 c.c. per la deliberazione (cioè, per ilquorum deliberativo) di tale successiva eventuale riunione. L’intervento legislativo appare piuttosto discutibile se si considera il fatto che detta modifica impedisce tout courtall’assemblea di seconda convocazione di aprirsi ed anche solo di procedere ad una semplice discussione, magari in attesa che qualche altro condomino, giungendo in ritardo, si renda comunque presente, consentendo il raggiungimento del numero minimo richiesto per decidere. Meglio sarebbe stato, come da molte parti suggerito, eliminare del tutto l’ipotesi di prima convocazione, nella pratica sostanzialmente inesistente e foriera di inutili complicazioni;

- l’inclusione nelle ipotesi che richiedono la maggioranza qualificata del comma 2 dell’articolo 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell’edificio) delle decisioni inerenti alle azioni di tutela delle destinazioni d’uso (articolo 1117 quater c.c.), delle deliberazioni riguardanti sia le fattispecie di innovazioni introdotte dal “nuovo” comma 2 dell’articolo 1120 (opere per la sicurezza e la salubrità, per l’abbattimento delle barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico e quant’altro), sia l’installazione degli impianti di videosorveglianza sulle parti comuni (articolo 1122 terc.c.), sia l’autorizzazione all’amministratore a partecipare ai predetti progetti, programmi o iniziative territoriali (di cui al comma 3 dell’articolo 1135 c.c.);

- l’estensione della prescrizione della maggioranza qualificata (due terzi del valore e maggioranza dei partecipanti) già prevista per le innovazioni ordinarie, all’ipotesi della deliberazione che prescrive le “adeguate modalità alternative di esecuzione” o le “cautele” ai sensi dell’articolo 1122 bis c.c. con riferimento ai c.d. “impianti non centralizzati”.

L’impugnazione delle deliberazioni assembleari (Articolo 1137 Cc)

Leggero restyling per l’articolo 1137 c.c. recante la disciplina dell’impugnazione davanti all’Autorità Giudiziaria delle decisioni assembleari da parte del singolo condomino che ne assume l’invalidità.

Oltre al dissenziente ed all’assente, la riforma estende tale facoltà di contestazione anche al condomino che, presente alla riunione, si è semplicemente “astenuto” (omettendo di esprimere sia un voto favorevole, sia contrario), precisando che, per quest’ultimo soggetto, il termine decadenziale (sempre di trenta giorni) decorre, ovviamente, dal momento della riunione.

In merito a tale aspetto, un’ulteriore integrazione alla normativa già vigente è contenuta nell’ultimo comma del nuovo testo ove viene precisato che “l'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione” e che per detta richiesta di “sospensione” si applicano le norme relativi ai procedimenti cautelari (libro IV, titolo I, capo III, sezione I, codice di procedura civile), con implicito riferimento alla giurisprudenza che da tempo ne aveva affermato un’identica natura.

Regolamento di condominio (articolo 1138 del Cc)

Anche in questo caso, le modifiche introdotte sono minimali e riguardano alcune integrazioni di mero coordinamento con le altre “nuove” norme, e, soprattutto, l’introduzione di un divieto, che pare assoluto, di limitare la detenzione di animali domestici. In particolare, la locuzione adottata (“Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”), a parte l’incongruo riferimento alla “titolarità” (che, ovviamente, in via assoluta, non può certo essere messa in discussione), sembrerebbe riferirsi alla detenzione di animali attuata in qualsiasi luogo o pertinenza dell’edificio, comune o privata che sia.

L’innovazione appare apprezzabile soprattutto in riferimento alla giurisprudenza più moderna che considera il rapporto uomo/animale d’affezione come uno degli aspetti nei quali si estrinseca e realizza la “personalità”, secondo modalità e parametri costituzionalmente garantiti (cfr., per esempio, l’articolo 2 Cost.).

Diversa regolamentazione, invece, sembra potersi adottare relativamente agli animali “non domestici”, per i quali, fatti salvi i vincoli della normativa di settore, il regolamento condominiale (di necessaria natura contrattuale) potrebbe continuare a poter prescrivere un divieto di detenzione all’interno dell’edificio (qualora sia possibile in base alla vigente normativa di settore).

Le altre norme

Infine, le nuove regole previste dalla riforma contemplano alcuni interventi su norme latamente collegate al fenomeno condominiale.

In particolare:

- viene coordinata la maggioranza necessaria per la deliberazione avente ad oggetto la realizzazione di opere finalizzate all’abbattimento delle barriere architettoniche (articolo 2 della legge n. 13/1989) col testo del nuovo comma 2 dell’articolo 1120 c.c. (con conseguente innalzamento in seconda convocazione);

- si precisa, da una parte, la maggioranza richiesta per gli interventi volti al contenimento del consumo energetico (articolo 26, comma 2, della legge 10/1991) introducendo l’opportuno chiarimento sulla necessità di un numero minimo sia di millesimi, sia di teste (stante il testo della previgente norma non univoco sul punto), e, dall’altra parte si coordina quella necessaria per l'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore (articolo 26, comma 5, della legge n. 10/1991) col testo nel nuovo comma 2 dell’articolo 1120 c.c. (con riferimento al “nuovo” comma 2 dell’articolo 1136 c.c., e conseguente chiarimento in ordine alla necessità che tale maggioranza riguardi anche le “teste”, e non solo i millesimi);

- viene, ancora una volta, effettuato un coordinamento del testo della legge 66/2001, relativa all’installazione di nuovi impianti per le tecnologie di radiodiffusione e satellitari, con il nuovo articolo 1120 c.c. (innalzando la maggioranza richiesta per la relativa deliberazione da quella del comma 3 a quella prevista dal comma 2 dell’articolo 1136 c.c.);

- si esplicita la “prededucibilità” nelle procedure concorsuali degli oneri di manutenzione ordinaria/straordinaria e per le innovazioni (con riferimento non solo all’articolo 111 del R.D. n. 267/1942 e succ. mod., ma anche al nuovo articolo 63 disp. att. c.c.);

- viene, da ultimo, precisato l’esatto ambito di applicazione del c.d. foro del condominio(articolo 23 c.p.c.), che comprende sia le cause tra condomini, sia quelle tra condomini e condominio (in accordo a pacifica giurisprudenza).

In conclusione può dirsi che, la riforma del condominio, attualmente in discussione in Parlamento, nonostante si sia limitata ad interventi sostanzialmente “chirurgici” sulla disciplina già esistente, non potrà non determinare il generarsi di una rilevante messe di “nuove” problematiche, le quali ultime, stante la loro evidente complessità di applicazione, non è infondato stimare saranno foriere di accese discussioni tra gli interpreti, e anche dell’inevitabile aumento del contenzioso.

Concetti generali sul tema della ripartizione delle spese condominiali

Condominio: guida legale sul condominio
A cura dell’avv. Alessandro Gallucci
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Il tema della ripartizione delle spese condominiali è, gioco forza, uno dei più dibattuti e controversi. I motivi di disputa sono molteplici. Chi può autorizzare la spesa, come ripartirla, ed ancora la natura delle obbligazioni condominiali, la natura delle tabelle millesimali, ecc. Temi che, si intuisce, hanno una forte componente economica e come tali suscitano grande interesse.

Andiamo per gradi. Per spesa bisogna intendere l’uscita di carattere finanziario che interessa il condominio nel corso della gestione.

Soggetti legittimati a decidere una spesa per le parti comuni sono l’amministratore, il singolo condomino (in casi specifici e ben delineati che analizzeremo più avanti) e l’assemblea (nella maggior parte dei casi).

Senza dilungarci sulle differenze tra spese ordinarie e straordinarie, che non interessano questa parte di trattazione, è più utile concentrare l’attenzione su come si ripartiscano tra i vari condomini le spese affrontate nel corso di una gestione. Così come i diritti dei comproprietari sulle cose comuni sono proporzionali al valore del piano, o della porzione di piano di proprietà esclusiva, anche "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione". In questo modo il primo comma dell’art. 1123 c.c. ha inteso disciplinare i criteri di ripartizione delle spese. Si tratta, è ben evidente, di una formula che tende a specificare quali spese siano da suddividere in proporzione al valore delle proprietà individuale di ciascun condomino. Il secondo ed il terzo comma del medesimo articolo disciplinano due casi particolari. Il secondo comma ci dice che "se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne". Si tratta di un criterio di ripartizione delle spese volto a limitare quella proporzionalità secca prevista nel primo comma. Il terzo comma, infine, spiega che "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità". E’ il caso, ad esempio, del condominio parziale. Per iniziare l’analisi dei criteri di ripartizione delle spese, però, è necessario partire da un inciso contenuto nel primo comma dell’art. 1123 c.c. vale a dire quel "salvo diversa convenzione".